Järgnevalt kirjeldame korteri ostmist eluasemelaenu abil. Esmapilgul võib tunduda, et notari, müüja, ostja, maakleri ja laenuandja kokkuviimine ühe laua taha on keeruline. Ületamatut selles siiski midagi ei ole.
Alustada tasub laenuvõime selgitamisest
Esimese sammuna on kinnisvara ostuhuvilisel mõistlik pöörduda kodupanka, et selgitada välja võimalik laenuvõime – summa, mille pank on sobiliku tagatise korral valmis koduostjale väljastama. Siin tasub teada, et pank annab laeuvõime kohta esialgse hinnangu, mis hiljem võib muutuda sõltuvalt laenu tagatiseks pakutavast kinnisvaraobjektist tulenevatest teguritest.
Järgmine samm on leida uus kodu
Uue kodu leidmine ei tohiks tänasel pakkumistest tiinel kinnisvaraturul ületamatult raske probleem olla. Oluline vahe aga tekib selles, kas uue kodu näol on tegemist arendaja müüdava uusarendusega või teisese turu korteriga.
Uusarenduste puhul reeglina pangad ei nõua tagatisvara turuväärtuse eksperthinnangut. Tagatise väärtuseks arvestatakse tehingu maksumus. Vanemate korterite puhul arvestab pank aga objekti turuväärtuseks kas tehinguhinna või korteriostja tellitud turuväärtuse eksperthinnangu. Kui need numbrid erinevad omavahel, siis loeb pank objekti turuväärtuseks madalama näitaja.
Kinnisvara eksperthinnangu baasilt teeb pank lõpliku laenuotsuse. Positiivse laenuotsuse järel tuleb korteriostjal pangaga sõlmida laenuleping. Siin on koduostjal võimalus küsida konkureerivaid laenupakkumisi ka teistest pankadest, et saada parimad laenutingimused.
Laenutingimuste all tasub kitsamalt vaadata laenu intressimäära, intressimäära muutmise võimalusi ja ennetähtaegse tagastamise võimalusi. Laiemalt aga ka panga pakutavat teenustepaketti: kindlustus, tarbimislaenud, krediitkaardid, investeerimisteenused jms.
Laenulepingu sõlmimise järel on korteriostja valmis sõlmima kinnisvaratehingu.
Kinnisvaralepingud olgu notariaalsed
Uusarenduse puhul soovib arendaja/müüja reeglina viia ostja tehingut sõlmima arendaja väljavalitud notari juurde, kus on sõlmitud ka teiste korterite ostu-müügilepingud. Vanema olemasoleva korteri puhul aga valib reeglina notaribüroo välja pank. Seda võib aidata ka teha maakler.
Notariaalses lepingus tuleb välja tuua kõik ostu-müügitingimused, nende seas ka ostuhinna tasumine. Selleks, et pank laenusumma väljastaks tuleb ostu-müügilepingus ostetavale kinnisvaraobjektile seada hüpoteek ehk kinnispant panga kasuks. Hüpoteegi seadmise järel väljastab pank eluasemelaenu koduostja kontole.
Kui ostetavast korterist pangale tagatiseks ei piisa, siis on sama lepingu raames või eraldi hüpoteegilepinguga võimalik hüpoteek seada ka lisatagatisele. Nii kasutavad sageli noored, kel endil ei ole säästusid kogunenud lisatagatiseks näiteks vanematele kuuluvat kinnisvara. Suurem tagatis annab maksevõime olemasolul võimaluse suurema laenu taotlemiseks.
Selleks, et laenusumma ikka korteri müüja arvele jõuaks allkirjastab laenuvõtja notaribüroos maksekorralduse, mille alusel ta kannab väljastatud laenusummast ostuhinna üle müüja kontole. Reeglina nähakse ostu-müügihinna ülekandmiseks ette maksimum kolm pangapäeva.
Kui ostja maksab osa olemasolevast rahast
Kui ostja soovib osa ostusummast tasuda omavahendite, mitte pangalaenu arvelt, siis on soovitav kasutada notari kontot (notari deposiiti). See tähendab, et ostja kannab enne tehingut osa ostusummast üle notari kontole. Kui tehing saab allkirjad, kannab notar raha müüjale edasi. Kui tehing peaks mingil põhjusel jääma sõlmimata, tagastab notar raha ostjale.
Notari konto kasutamine on mõlema poole jaoks turvaline viis rahade liigutamiseks. Samas peab arvestama sellega, et turvalisus tähendab kulusid – notari konto kasutamine tähendab täiendavat notaritasu.
Hüpoteek leiba ei küsi
Kui laen saab pangale tasutud, siis ei pea veel hüpoteeki kustutama – hüpoteegi olemasoluga täiendavaid kulutusi ei kaasne. Olemasolev hüpoteek annab võimaluse pangast lisalaenu taodelda ilma täiendavate notariaalsete kuludeta.
Uus kodu vajab kindlustust
Uus kodu tuleb ostjal kindlustada. Seda peab tegema panga aktsepteeritud kindlustusseltsis ning soodustatud isikuks peab olema laenu finantseerinud pank. See tähendab, et kindlustusjuhtumi korral katab kindlustusselts esmalt pangale laenujäägi suuruse summa. Ülejäänud osa kindlustushüvitisest tasutakse korteriomanikule.
Eelpool on kirjeldatud, kuidas toimub eluasemelaenu abil kinnisvara finantseerimine. Finantseerimisotsused tasub väga põhjalikult üle vaadata. Näiteks 2 miljoni kroonise ja 30-aastase laenu mikroskoopilisena tunduv 0,1 protsendiline intressimäära muutus tekitab intressimaksetes kokku vahe 42 000 krooni. See aga on juba summa, mis ei olegi enam nii väike. Seega tasub põhjalikult kaaluda, kuidas ja millistel tingimustel kodu ostmist finantseerida ning samas jälgida, et kogu protseduur korrektselt aetud saaks.
Sammud laenu abil koduostmisel:
- Ostja teeb esmase laenuvõime päringu pangale
- Ostja valib uue kodu välja
- Ostja tellib uue kodu turuväärtuse eksperthinnangu ja esitab selle pangale
- Pank teeb lõpliku laenuotsuse (ostjal võimalus küsida konkureerivaid laenupakkumisi), positiivse laenuotsuse puhul sõlmivad laenuvõtja ja pank laenulepingu
- Ostja tasub omavahenditest tasutava summa notari kontole
- Ostja, müüja ja pank sõlmivad notariaalse ostumüügilepingu ja hüpoteegilepingu, ostja allkirjastab maksekorralduse
- Notar kannab notarikontole tasutud summa edasi müüjale
- Pank väljastab laenusumma laenuvõtja kontole
- Pank kannab allkirjastatud maksekorralduse alusel ostuhinna edasi müüjale
- Ostja edastab kindlustuspoliisi pangale
- Kinnistusregister teeb omandiõiguse ja hüpoteegi kanded ning informeerib sellest tehingu osapooli
