Kruntide ja korterite arvu, mille arendamine pärast kinnisvaramulli lõhkemist pooleli jäi, ei tea ilmselt keegi, kuid ainuüksi arendusprojektide hulka võib mõõta sadades. Enamik neist ei ole veel uut tuult tiibadesse saanud.
Kinnisvaraspetsialistide hinnangul on viimase aasta jooksul arendustegevus jätkunud eelkõige korterite turul Tallinna kesklinnas ja selle lähipiirkonnas. Asukohast tulenevalt on seal riskid oluliselt väiksemad kui põllupealsetes uuselamurajoonides. “Aktiivsus pealinnas on loomulik, sest tegemist on kõige kallima ja seega enim kasumi teenimise võimalust pakkuva piirkonnaga, kus lisaks on keskmisest kõrgem likviidsus,” ütles Tõnu Toompark Adaur Grupist.
Ober-Hausi Kinnisvara analüütik Rain Rätt selgitas, et massilist kinnisvaraarendust piirab Tallinnas pigem ostujõud, sest ainuüksi kesklinnas on detailplaneeringuid tuhandetele korteritele, seega maast puudust ei ole. Kuna tarbija on praeguses majandussituatsioonis Räti ütlusel hinnatundlik, siis eriti äärelinna arendusprojektide müük sõltub paljuski pakutavast hinnatasemest. Äärelinnas on arendaja jaoks edukaks müügiks vajalik hinnatase üldjuhul 850-1200 eurot/m2, kesklinnas ja selle lähipiirkonnas 1400-1900 eurot/m2.”
Võrreldes buumi tippajaga 2007. aasta kevadel on näiteks Tallinnas korterite hinnalangus olnud 40-50%. Tallinna kesklinnas oli buumi ajal uute korterite hinnatase tavaliselt 2500-4000 eurot/m2, siis nüüd on hinnatase 1700-2500 eurot/m2. Äärelinna korterite keskmised hinnad uutel alustatud projektidel on langenud 1200-1300 eurot/m2 suurusjärku, buumi ajal alustatud projektide puhul on võimalik ka alla 1000 eurot/m2 hinnaga uus elamispind leida, kuid sellised pakkumisi jääb kiiresti järjest vähemaks. Kõige rohkem on langenud n-ö põllupealsete elamumaa kruntide hinnad.
Pangad lubavad turule vähe uusi projekte. Massilist kinnisvaraarengut piirab praegu euro tulekust tingitud toidukorvi ja kütuse tugev kallinemine ning kahtlused elektri hinnas.
Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman märkis, et need, kellel oli majanduslanguses ressurssi oma projektid külmutada, tegid seda. “Kõige lihtsam on muidugi külmutada maad võimalusega sellele hiljem uus, vähemlennukam projekt lasta teha,” nentis ta. “Aga paljud arendusprojektidest on praegu pankade kontrolli all, kes on oma vara suhtes väga tähelepanelikud. Uusi projekte tilgutatakse turule suhteliselt aeglaselt ja see on tore, kuna kogu buumijärgse jäägi korraga turule paiskamine tekitaks suure ülepakkumise.”
Sooman tõi näitena panga kontrolli all olnud korterelamu aadressil Juurdeveo 19, mille pindu hakati müüma alles paar nädalat tagasi. “Vaikselt lõpetati seal tööd, tehti maja “söödavaks” ning algas sujuv müük. See on hea näide, kuidas veidi uppiläinud äri uue omaniku all taas turule tuleb.”
Uued arendused tehakse lihtsamad. Toomparki hinnangul paistab selgelt uute projektide juures välja, et kesklinnast kaugemad projektid on projekteeritud lihtsamaks ja odavamaks, kui nad ehk veel kriisiaastate alguses olid. Sisemised ruumilahendused aga vaadatakse arendusettevõtetes vägagi kriitilise pilguga üle, et toonased lohakusvead kõrvaldada. “Enamik uusi, 2009.-2011. aastal alustatud arendusprojekte on müünud päris tempokalt. Siiski mütsiga lüüa ei tohiks, sest praegused kliendid on väga kriitilised ja nõudlikud,” ütles ta.
“Pole mõtet ju pakkuda, kui tahtjaid pole,” nentis Sooman. “Ainus, kes kõiki oma projekte raskel ajal ei külmutanud, oli Merko Ehitus, sest nemad suutsid hoida kvaliteedimärki ja mitte lihtsalt müüa oma projekte masu ajal, vaid teha seda ka teistest kallimalt.”
Kuna buumi ajal toimus Räti sõnul kohati metsik arendustegevus, siis hoiatas ta, et ostja peab kõigepealt veenduma ehitise seaduslikkuses. Uurima peab detailplaneeringut, ehitus- ja kasutusluba, liitumisi tehnovõrkudega ja muidugi ehitise kvaliteeti.
Kinnisvaraturul uued pidurid
Tänavu märtsis ja aprillis tehti Tallinnas 10% vähem korteriomanditehinguid kui aasta tagasi samal ajal.
“Kus on loogika, kui pangad annavad taas lõdvemalt laenu, oleme saanud euro ning SKP on tõusuteel?” esitas Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Soomann küsimuse.
“Tegelikult on toidukorv lihtsalt nii palju kallimaks läinud, et inimesed ootavad praegu sügist, mil on näha, kas hinnatõus saab läbi ja palju tõuseb elektri hind. Sel aastal tabas meid täiesti uus põhjus, mis ehmatas inimesi,” arvas ta.
Samal arvamusel on ka Ober-Hausi Kinnisvara analüütik Rain Rätt, kes ütles, et tänavu sügisel-talvel on selge, kes praegustest arendajatest on turusituatsiooni ja arendusriske adekvaatselt hinnanud.
Eluasemeturgu hakkab mõjutama uute korterite pakkumiste kasv, laenudega seotud Euribori ja eluaseme sundkulutuste tõus.
Üks küsimus
Millised masu ajal seisma jäänud arendused on jälle hoo sisse saanud?
Aivar Roosik, ASi DTZ Kinnisvaraekspert maaklerteenuste direktor
Selliseid arendusi on nii Tallinna, Tartu kui ka Pärnu lähiümbruses piisavalt. Edukaks on osutunud arendused, mis sattusid raskustesse arendaja vähese kogemuse tõttu, kuid paiknevad piirkondades, mille vastu on ostuhuvi olemas. Kui uus arendaja on suutnud need korralikult lõpuni ehitada ning sealjuures osanud arvestada turuväärtusega, siis on korterid ka edukalt müüdud. Hea näitena võib tuua korterelamud Rae vallas, Järvekülas Kaare teel ja ridaelamud Saue vallas Alliku külas Tammele tänaval.
Agur Tammistu, OÜ 1Partner Kinnisvaragrupp elamispindade osakonnajuht
Majandusliku madalseisu ajal seiskunud, kuid nüüd taasalustatud elamuehitused on NCC Pärnaõue, Kogeri Sipelgapesa, Kogeri Kuldala, YIT Mäekalda. Praegu on nendes arendustes pakutavate korterite hinnad kohati kuni 30% madalamad buumi tipu hindadest.
