Tallinna korteriturul tehti 2019. a jaanuaris maa-ameti andmetel 752 korteritehingut. See on eelmise aastaga võrreldes 7% vähem. Mullune detsembrikuine Tallinna korteritehingute arv oli 753 ehk aastatagusest 23% allpool. Küsimusele, miks korteritehinguid on vähemaks jäänud, otsib vastust portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.
„Viimasest seitsmest kuust viie jooksul on korteritehingute arv Tallinnas olnud trendist oluliselt allpool. Siit saab teha ühese järelduse, et korteriturul on tehingute arvu langus, mitte ajutine võbelus,“ hindas korterituru suundumusi Tarvo Teslon. „Tehingute arvu vaadeldes peame arvestama, et viimase 10 aasta keskmine tehingute arv ühes kuus on olnud 638. Vaatamata viimaste kuude langusele oleme ajaloolisest keskmisest tehingute arvuga siiski veel märksa kõrgemal.“
Analüüsides tehingute vähemaksjäämise põhjuseid tasub esmalt heita pilk, kas pakkumise poolel on piisavalt pakkumisi ehk ega pakkumiste puudumine korteritehingute arvu kinni ei poo.
„Tallinna turul on saadaval kokku üle 3300 uhiuue korteri. Portaalist KV.EE võib iga päev leida 4500-5000 Tallinna korteri müügipakkumist. Nii ei saa kuidagi öelda, et puudulik pakkumiste hulk on tehingute arvu piirav tegur,“ leiab Tarvo Teslon.
Teine taustajõud tehingute arvu vähenemisel võiks olla ostjate puudus – kui ei ole inimesi, ei ole ka kinnisvaratehinguid.
„Pidades jätkuvaks trendi, kus Tallinna elanike arv kasvab iga-aastaselt 4-5000 inimese võrra ei saa ka ostjate turult kadumist tuua põhjuseks, miks korteritehinguid teha ei taheta. On ju Tallinnasse tulijatele eluaset vaja,“ ütles Tarvo Teslon.
Kas on ostjate kindlustunne tuleviku osas äkki vähenenud, et tehinguid ei tehta? Siingi ei peaks fundamentaalsed asjaolud muutunud olema.
„Tarbija kindlustunne saab suures osas alguse tööjõuturult – kui on tööd, on turvaline olla. Kui vaatame tööjõuturule on kõik endiselt väga hea – tööhõive on endiselt kõrge, tööpuudus madal. Keskmine palk jätkab kasvu ja laenutingimused on koduostjate jaoks soodsad. Ettepoole vaadates prognoosivad nii kommertspangad, Eesti pank ja rahandusministeerium kõik majanduskasvu ning palgatõusu jätku,“ analüüsis Tarvo Teslon. „Nii võiks öelda, et koduostjate ostuvalmidust mõjutavad olulised tegurid on kõik jätkuvalt tugevad.“
Sageli on kõrge hind, mis takistab tehingute tegemist. Kas ehk on korterite hinnad liiga kõrgeks kasvanud?
„See tundub juba tõele lähemal olevat, sest liiga kiire hinnatõusu jutte on palju olnud. Kui aga kuulujuttudelt lülituda faktidele näeme, et korterite hinnatõus kerkib sama sammuga, mis keskmine palk. Mõlemad on kasvanud aasta baasil ligikaudu 6-7%. Teisisõnu saab täna keskmise Tallinna palga eest samaväärse koguse korteri ruutmeetreid kui näiteks aasta, kaks või isegi kolm tagasi,“ hindas Tarvo Teslon. „Nii ei ole ka hinnatõus väga oluline tegur turu tehingutetrendi murdumise juures.“
Tehingute arvu vähenemise üks põhjus võib olla turu küllastumine. Ajavahemikus 2014.-2018. a on statistikaameti andmetel Tallinnas valminud ehk kasutusloa saanud 11 300 eluruumi. Sama ajaga on maa-ameti andmetel tehtud uute ja vanade korteritega kokku 45 000 tehingut.
„Turu küllastumine on tehingute arvu vähenemist hinnates raskesti mõõdetav, kuid siiski kaalumist vääriv tegur. Äkki tõesti on suur osa inimestest, kel on olnud vajadus ja võimalus korter soetada, juba tehingu teinud. Ja seetõttu läheb nüüd järgmise tehingu tegemiseks pisut rohkem aega,“ arutles Tarvo Teslon.
Kokkuvõttes saab faktina tõdeda, et korteritehinguid on vähem, kui aasta tagasi. Arvates, et tehingute mahu languse taga ei ole juhuslik turu võnge, peab tõdema, et selle sügavaid põhjuseid saab ainult aimata.
„Tõenäolisem ja loogilisem tundub, et olulised mõjurid korteritehingute kokkutõmbumise juures on eelkõige turu küllastumine ja kõrgeks peetav hinnatase. Sellele avaldab omakorda mõju meedia, mis kirjutab ülemääraselt palju järgmisest majanduskriisist, mis kunagi kindlasti kusagilt tulemas on. Tallinna korterituru fundamentaalsed näitajad on tugevad. See siiski muidugi ei tähenda, et välistest teguritest mõni negatiivne üllatus tulla ei võiks,“ tegi Tarvo Teslon lõplikud järeldused.
