Elamispindade pakkumise ja nõudluse üheks heaks võrdluseks on portaalis KV.EE olevad korterite pakkumishinnad ja reaalsed tehinguhinnad maa-ameti andmetel. Kinnisvarabuumi algusaastatel olid vahed pakkumishindade ja tehinguhindade vahel kolossaalsed ulatudes Tallinnas isegi 60 protsendini tehinguhinnast.
Kindlasti oli kinnisvarabuumi algusaastatel 2004.-2005. aastal portaalides kõikidele nähtavalolev pakkumishind üks paljudest koostöös toimivatest väikestest emotsioonitekitavatest teguritest, mis lõi illusiooni kinnisvara väärtuse kasvust ja andis kinnisvaramüüjatele põhjenduse järgmiste pakkumiste veelgi kallimalt turule toomiseks.
2007. aastal hakkas kinnisvaratehingute arv langema
Tehingute arvu langus sundis kinnisvaramüüjaid unistustest maapeale langema. Teisisõnu pidid hinnad allapoole tulema. Esmalt väljendus see tõsiasjas, et kinnisvaramüüjad lõpetasid hindade iganädalase ülespoole kruvimise.
Pakkumishindade tipp oli portaali KV.EE andmetel 2007. a. suvel. Aasta hiljem ehk 2008. a. suveks olid Tallinna pakkumishinnad langenud juba 12%, tehinguhinnad aga 16-20%.
Tehingute arvu langusele järgnes hinnalangus
Kinnisvaraostjad ei saanud 2007. aastal veel aru, et turg on lõputult jätkuvana lubatud kasvust langusesse pöördumas. Seetõttu krabasid ostjad pakutavat kaupa veel suhteliselt aktiivselt, sest paariprotsendilised allahindlused või jutud korteriostuga kaasalubatud sõiduautodest kõlasid senise tõusu foonil märkimisväärsete soodustustena.
2008. aastal hakkasid ka elamispindade ostjad aduma, et turu tõusu vaiksest liust on saanud rekordeidlööv sööstlaskumine. Kinnisvaraomanikud ja -arendajad aga jäid hõljuma unistustesse kunagi kusagilt kuuldud ulmelistest hindadest.
Nende meenutuste saatel hoidsid müüjad vanadest headest hindadest kümne küünega kinni. Mõnel poole oli kiindumus ülikõrgesse hinda tingitud lootusest, et turu hinnatase taastub kohe-kohe peale hetkelist langust.
Mõnikord oli vanadesse kõrgetesse hindadesse takerdumise oluliseks teguriks kallis ostuhind või sootuks pangalt võetud suur laen.
Turu põhi oli 2009. aastal
2009. aastal ületas pakkumis- ja tehinguhindade vahe korra taas tehinguhinnast 50% piiri. See oli aeg, kus tehingute arv oli enam kui tagasihoidlik ja elamispindade hinnad nägid põhjasid.
Need, kes ostsid kinnisvara 2009. aastal tegid tõenäoliselt ennastületavalt riskantse sammu, kuid neil inimestel on olnud põhjust hiljem šampusepudeleid avada. Tegemist oli ajaga, mil KV.EE pakkumishinnad olid languses ega näidanud veel tõusumärke. Tehinguhinnad andsid siiski märku, et nende kukkumise peatumine ei ole võimatu.
Põhjast algas uus elu
Edaspidi on elamispindade hinnad läinud Tallinnas-Harjumaal jõudsalt ülespoole. Tõsi – paljudes Tallinnast-Tartust kaugemal asuvatest punktides on hinnatasemed veel 2012. aasta lõpuski endiselt selget liikumissuunda otsimas.
KV.EE indeks ehk kogu Eestit puudutav pakkumishindade indikaator ei ole viimase kolme aasta jooksul tõusumärki näidanud. Siiski on Tallinna hinnatase on käitunud teisiti. Tallinna pakkumishinnad on 2010. aasta suvisest põhjast 2012. a. novembriks tõusnud 13%
Tallinna korterite tehinguhinnad on 2009. a. III kvartali põhjaga 2012. a. IV kvartaliks esialgsete andmete põhjal tõusnud aga koguni 44%.
Täna paistab vägisi, et pakkumishindade ja tehinguhindade vahe on kasvamas. Hetkel on selgusetu, kas tegemist on taas mõne suurema trendi pöördumisega? Või on tegemist vaid ajutise võnkega, mille põhjuseks on kallinenud ehitushinnad ja seetõttu järjest kallimalt turule tulevad uued arendusprojektid.
Lisamärkusena. Tehinguhindu pakkumishindadega võrreldes peab muidugi hoomama, et pakkumiste ja teihingute struktuurid ei ühti – tehinguid tehakse ühesuguse kaubaga, pakkumisest on teistsugune kaup.
Mõningat informatsiooni pakkumis- ja tehinguhindade vahe meile siiski annab. Nii võime julgelt väita, et valdav enamus pakkumisi on portaalides esmaselt üleval hinnaga, mis ületab nende turuväärtust 15-20%.
