Lahe Kinnisvara: Kuidas jagada kinnisvara võimalikult väikese närvikuluga?

Fakt on see, et päris paljud inimesed puutuvad vähemalt korra elus kokku kinnisvara jagamisega. Kes lahutab, kes saab pärandi. Pole harv ka juhus, et alustavad kinnisvarainvestorid ostavad sõbraga koos kinnisvara ja hiljem soovib üks neist tegevusest väljuda. Loe artiklit ja osale Kinnisvara jagamise veebiseminaril, kus saad küsimusi esitada nii advokaadile kui ka kutselisele vara hindajale.

Kinnisvara jagamine ja millele tuleks kindlasti tähelepanu pöörata:

1. 1. Telli ekspertarvamus või eksperthinnang – saad teada vara turuväärtuse. Ekspertarvamus on lühem vorm ja hinnalt pisut soodsam, kuid vara turuväärtuse saad teada. Eksperthinnangu eelis on see, et juhul kui ostad teise poole osa välja pangalaenuga, saad juba sama dokumenti kasutada. Arvamus krediidiasutusele ei sobi ja pead lisakulutusi tegema. Kui turuväärtus on teada, on võimalik teise osapoolega läbirääkimistesse asuda. Kinnisvara hindajad peavad olema erapooletud ja survestamisele alluda ei ole lubatud. Teine osapool võib samuti omalt poolt hindamise tellida ja suure tõenäosusega tulemused pisut erinevad. Hindajad on erineva nägemusega asukohast, vara seisukorras või muus ning tavaline turuväärtuse erinevus on 5-10%, samas pole harv juhus ka 20% suurune erinevus.
   2. Vara hinnatakse hüpoteekideta ehk laenudeta ja sisustuseta (v.a. kohtkindel sisustus). Kui soovitakse laenu arvesse võtta, arvestatakse tegelik laenujääk maha vara turuväärtusest. Kinnistusraamatusse kantud hüpoteek ei näita laenu tegelikku jääki, seda saab teada vaid laenu väljastanud asutusest. Kodulaen ei ole abikaasade ühisvara, vaid kohustus.
   3. Kohus on üsna ettearvamatu, seega on mõistlikum saavutada kompromiss. Näiteks kui mõlemad osapooled on tellinud eksperthinnangu või -arvamuse, võib kohus siiski otsustada, et tuleb hinnang tellida kohtueksperdilt ja arvesse võetakse ainult sealses dokumendis välja toodud turuväärtus. Hinnapakkumine eksperthinnangu tellimiseks võetakse mitmelt kohtueksperdilt ja lõplik valik jääb osapoolte teha. Kinnisvara valdkonnnas tegutseb Eestis 10 kohtueksperti.
   4. Kinnisvara jagamine pärandvara puhul. Pärandvara jagamisel tee rohkem koostööd kinnisvara hindajaga. Kui jagatav kinnistu on maamaja, mille juurde kuulub näiteks 20 ha põllumaad ja metsamaad, siis hindaja on pädev ütlema, kuidas on mõistlik vara jagada, et kõik osapooled saaksid sarnase väärtusega osa. Metsa hindamisel kasutavad enamik kutselisi hindajaid allhankena metsa hindaja teenuseid, kes käib samuti kohapeal.
   5. Ühisomandi ja kaasomandi lõpetamise korral on erisused. Ühisomandi korral eeldatakse, et vara kasutamine toimub ühiselt ja kumbki pool ei tohi teise nõusolekuta vara koormata, võõrandada jne. Kaasomandi korral on mõttelised osad jagatud ja iga osapool võib oma osa käsutada nii nagu soovib. Ühisomandi korral hinnatakse enamasti terve kinnistu turuväärtus ja hüvitamine toimub võrdsetel alustel. Kaasomandi lõpetamiseks on rohkem võimalusi – moodustada korteriomandid, müüa vara enampakkumisel, üks osapool ostab teise poole välja jne.
   6. Isegi kui sa pole omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud, on elukaaslasest lahku mineku korral õigus teatud juhtudel hüvitist saada. Sellisel juhul ei ole õigus saada osa omandist vaid kulude hüvitamist. Teise vara parendamiseks tehtud kulutused peavad olema siiski tõendatud ja põhjendatud.

Ära karda suhelda advokaadi või hindajaga, nende nõuanded tulevad kasuks ja võivad vähendada tulevasi ressursside kulutusi – nii ajalisi kui rahalisi.