Kinnisvara järelmaksuga soetamine on võimalus, mida kaalutakse peamiselt siis, kui traditsioonilised finantseerimisvõimalused ei ole kättesaadavad. „Mina olen müünud järelmaksuga suvilaid ja maamaju. Tavaliselt puudutabki notariaalse järelmaksuga kinnisvara ostmine kinnistuid ja vanemaid maamaju, harvem kortereid,“ ütleb Võru maakler Jane Soe enda kogemusele tuginedes.
Alljärgnevalt selgitan samm-sammult, kuidas selline järelmaksuga kinnisvara ostuprotsess tavaliselt toimub.
- Võlaõiguslepingu sõlmimine: Esimene samm on notariaalse võlaõiguslepingu allkirjastamine. See leping fikseerib kinnisvara ostu-müügihinna, objekti täpse kirjelduse ning kõik vallasvara esemed, mis müügihinnas sisalduvad. Samuti lepitakse kokku maksegraafik ja kuupäev, millal sõlmitakse asjaõigusleping.
- Esmane sissemakse: Enne võlaõiguslepingu allkirjastamist tasub ostja kokkulepitud osa müügihinnast notari deposiitkontole. Sissemakse suurus on poolte kokkuleppel ja sellele ei ole kindlaid reegleid.
- Valduse üleandmine: Kui valdus antakse ostjale üle pärast võlaõiguslepingu sõlmimist, on ülioluline fikseerida kinnisvara seisukord. Soovitatav on koostada detailne üleandmisakt ja teha fotod nii detailselt ruumidest kui ka hoonest endast, et vältida hilisemaid vaidlusi. Nii nagu tehakse üürile andmisel üleandmise-vastuvõtmise akte.
- Maksegraafiku järgimine: Ostja tasub kinnisvara eest vastavalt lepingus kokkulepitud maksegraafikule. Maksegraafik võib ulatuda mitme aasta pikkuseks, seega on oluline tähtaegadest kinni pidada.
- Asjaõiguslepingu sõlmimine: Pärast kõikide maksete laekumist sõlmitakse notariaalne asjaõigusleping, mille alusel saab ostja kinnisvara omanikuks. See on lõplik samm omandiõiguse üleminekul.
Alternatiivsed võimalused:
- Kinnisvara koormamine hüpoteegiga: Ostja võib saada kohe kinnisvara omanikuks, kui ostuhinna tasumise tagamiseks koormatakse kinnisvara hüpoteegiga müüja kasuks. See annab müüjale õiguse nõuda kinnisasja sundmüüki, kui ostja ei täida maksekohustusi.
- Eelmärge kinnistusraamatus: Kui ostja saab omanikuks alles pärast ostuhinna täielikku tasumist, saab kinnistusraamatusse kanda eelmärke ostja kasuks. See tagab ostja õiguse omandiõiguse üleminekule pärast maksete lõppemist.
Olulised kaalutlused:
- Lepingute korrektsus: On äärmiselt oluline, et kõik lepingud oleksid korrektselt koostatud ja kajastaksid poolte kokkuleppeid täpselt. Soovitatav on kasutada kinnisvaratehingute spetsialisti abi.
- Riskide hindamine: Müüja jaoks võib järelmaksuga müük tähendada suuremaid riske, eriti kui ostja satub makseraskustesse. Seetõttu on oluline hinnata ostja maksevõimet ja kaaluda tagatiste kasutamist.
- Haruldased tehingud: Selliseid tehinguid tehakse suhteliselt harva, seega võib protsess olla osapooltele uudne. Professionaali kaasamine aitab vältida võimalikke probleeme.
Järelmaksuga kinnisvara, näited praktikas:
- Välismaal asuva vara müük: Ostja varad võivad olla seotud vara müügiga välismaal. Sel juhul sõlmitakse võlaõigusleping koos järelmaksugraafikuga ning omandiõigus läheb üle alles pärast täielikku tasumist.
- Kinnistu müük järelmaksuga: Müüja võib jääda kinnistu esimese järjekorra hüpoteegipidajaks kuni ostja on kõik maksed tasunud. See tagab müüjale lisakaitse ostja maksejõuetuse korral.
- Noor pere kalkuleeris enda kulud täpselt läbi ja järelmaksuga ostmine tuli neile soodsam
Lahe Kinnisvara Võru-Valga piirkonna maakler Jane Soe sõnab, et müüs hiljuti ühe maja maakohas maha järelmaksuga. „Noor pere kalkuleeris enda kulud täpselt läbi ja järelmaksuga ostmine tuli neile lihtsalt soodsam. Teevad jooksvalt remonti majas ja saavad ka remondikulud kaetud. Maja, mille ostsid, oligi remonti vajav ja oli juba mõnda aega müügis,“ selgitab Soe.
Tal on enamasti järelmaksuga tehingud olnud just maamajadega, mis vajavad remonti ja on pikemalt müügis olnud ning omanik ei taha, et kinnisvara enam tühjana pikalt seisaks. „Järelmaksuga ostuhuvilisi oleks muidu erinevatele kinnisvaraobjektidele veel, kuid müüjad soovivad oma vara eest kohe kogusummat kätte saada. Minu tehingutega on olnud nii, et u 50% on tasutud notariaalse võlaõiguslepingu sõlmimisel ja siis teine osa makstakse vastavalt kokkuleppele, mis kinnitatakse ka notariaalses lepingus. Asjaõigusleping on sõlmitud siis, kui kõik maksed kinnisvara eest on müüjale laekunud,“ selgitab maakler protsessi. - Suvila müük järelmaksuga. Tasu kahes osas. Soe lisab, et müüs ühe suvila samuti järelmaksuga maha. „Ostja tasus notariaalse kokkuleppe alusel sissemaksu ning hakkas juba suvilas remonti tegema. Teise osa makse tähtajaga sõlmisid kokkuleppe. Ostja soovis seda tasuda pensionifondi rahaga ning arvestati väljamakse ajaga.“
Kokkuvõtteks:
Kinnisvara järelmaksuga soetamine on kompleksne protsess, mis nõuab hoolikat planeerimist ja professionaalset lähenemist. Enne sellise tehingu sõlmimist on soovitatav konsulteerida kinnisvaraeksperdi ja notariga, et tagada kõigi osapoolte huvide kaitse ja tehingu sujuv kulg. minul on enamasti toimunud järelmaksu tehingud maapiirkonnas asuva kinnisvaraga, mis on juba mõnda aega müügis olnud,“ ütleb maakler Jane Soe. Ostjaid järelmaksuga ostmiseks oleks aga veel, kuna järelmaks on ostja jaoks enamasti soodsam kui laenuga soetamine, sest panga intressid maapiirkonda soetamiseks on reeglina kõrgemad kui (suur)linna ostes.
