Suur kinnisvarapakkumiste ja kasin tehingute hulk on tekitanud olukorra, kus hinna üle kauplemine on saanud kinnisvaratehingu loomulikuks osaks.
Võrreldes keskmisi pakkumishindu keskmiste tehinguhindadega, selgub, et nende kahe numbri vahe on koguni 18%.
Lähtudes kv.ee portaali statistikast, võime öelda, et elamispindade pakkumishinnad on mulluse maikuuga võrreldes langenud 10-11%. Eesti keskmise korteriomanditehingu ruutmeetri väärtus on selle ajaga vähenenud 13-14%.
Kuidas ostjaga kembelda?
Enamikul müüjaist on juba kas või emotsionaalselt raske hinda alandada – iga kroon läheb ju maha kasumist või suurendab kahjumit. Seetõttu langevad pakkumishinnad märgatavalt aeglasemas tempos kui reaalsed tehinguhinnad. Mida peaks sellises olukorras tegema kinnisvara müüja?
Esmalt peaks kinnisvara müüa sooviv inimene mõtlema sellele, et ülemäära kõrge hinnaga on tuhandete teiste samasuguste ülehinnatud pakkumiste seast väga raske välja paista. Kui aga välja ei paista, siis pole lootustki tehinguni jõuda. Pakkumishind peab olema mõistlik, aga see ei tähenda, et tingimata peaks turgu ründama ostjale parima (loe: madalaima) hinnaga.
Kui hind on mõistlik, siis saab üldjuhul ka ostja sellest aru, ent see ei tähenda veel, et ta sooviks loobuda hinna üle kauplemisest. Siin võiks müüja kaaluda vahetuse võimalust: kui ostja soovib 25 000 krooni hinnast alla, siis peaks müüja küsima, mida on ostja omalt poolt valmis pakkuma.
Lihtne on rääkida korterisse jäävast varast. Näiteks kui müüja on nõus hinda 15 000 krooni allapoole laskma, siis saab ostja kaasa korteris oleva mööbli. Kui aga ostja soovib, et hinda alandataks 25 000 krooni, siis tuleb tal mööblist loobuda.
Kiire tehing on argument
Teine asi, mida müüja saab ostjalt allahindluse eest vastutasuks nõuda, on tehingu kiire vormistamine. Kui ostja on valmis paberid vormistama piltlikult öeldes järgmisel päeval, siis vähendab see müüja müügikulusid ja pikeneva müügiaja riski. See tähendab, et müüjal on põhjust pakkuda ostjale suuremat allahindlust.
Kui ostu vormistamine venib näiteks laenu taotlemise tõttu kolme-nelja nädala peale, on see müüjale juba märkimisväärne risk. Selle ajaga võib palju juhtuda – näiteks võib ostja leida mõne teise pakkumise.
Ostja ärakadumise ohu maandamiseks on küll võimalik sõlmida eelleping, aga see peab kinnisvaratehingu puhul kindlasti olema notariaalne. Niisuguses lepingus on võimalik kokku leppida ka selles, et ostja teeb korteri eest ettemakse – näiteks maksab ära 10% elamispinna hinnast. Kui ta siis peaks mingil põhjusel tehingust ikkagi loobuma, kaotab ta ettemakse.
Nii ostja kui ka müüja peavad arvestama, et nad on vabal turul – tehingu tingimuste kokkuleppimine on kahe poole vaba voli. Suure pakkumiste arvu ja langevate hindadega turul on dirigendikepp ikkagi ostjate käes, sest nende valduses on rahakott. See aga ei tähenda veel, et müüjad peaksid omapoolsete tingimuste esitamise sootuks unustama. Esmane ja peamine võimalus on soovida tehingu kiiret vormistamist.
