Ikka ja jälle ilmuvad ajalehtedes lood sellest, kuidas kinnistuomanikud leiavad ennast olukorrast, kus tee, mis nende kinnistuni viib, on olemas, kuid õigus selle tee kasutamiseks puudub. Naabrite huvid ja nägemused on vastandlikud ja vaidlused tulised. Tee kasutamine on õiguspärane aga üksnes siis, kui tee on avalikus kasutuses või kui tee omanikuga on sõlmitud kokkulepe, mis on kantud ka kinnistusraamatusse.
Kui õigust tee kasutamiseks ei ole, kuid vajadus selle järgi on, lahendab juurdepääsu määramise küsimuse kohus. Juurdepääsu määramise põhieelduseks on asjaõigusseaduse järgi olemasoleva juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt. Lisaks, erandlike asjaolude esinemisel võib olla õigustatud ka täiendava juurdepääsu määramine olukorras, kus avaldaja kinnisasjale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas. Näiteks, kui ilma täiendava juurdepääsuta pole kinnisasja (või seal asuva hoone) sihtotstarbeline kasutamine võimalik.
Värskes Riigikohtu lahendis selgitas Riigikohus aga seda, mis ei kuulu nende erandlike asjaolude alla. Seda järgmise vaidluse pinnalt. Avaldaja kinnistu piiril asub autokaalumaja, mida on hoone rajamisest saati (aastakümneid) kasutatud kahepoolselt – st kaalumaja on läbisõidetav. Veoautod sõidavad koormaga sisse, kaaluvad ära ning sõidavad otse kaalumajast seejärel välja. Kaalumaja kahepoolseks kasutamiseks on aga vaja kaalumajast väljuda üle naabrile kuuluva (tee)kinnistu. Varasem kinnistunaaber võimaldas ja talus seda. Avaldaja arvas, et kuna kogu aeg on kaalumaja selliselt kasutatud, siis tuleb juurdepääs määrata. Lausa tasuta. On ennekuulmatu, et veoautod peaksid kaalumajast välja tagurdama. Samuti on veoautode tagurdamine ja manööverdamine liiklusohtlikum kui kaalumajast läbisõitmine.
Teekinnistu omanik vaidles vastu, sest leidis, et kaalumaja saab kasutada ka ühepoolselt. Kaalumaja ees on piisavalt ruumi veoautode tagurdamiseks. Olgugi, et on ilmne, et kaalumaja kahepoolne kasutamine on avaldaja jaoks mugavam ja kiirem (veoautod ei pea tagurdama) ja seetõttu ka majanduslikult kasumlikum (kuna seeläbi on kiiremini võimalik kliente teenindada), ei saa juurdepääsu määramist õigustada otstarbekus ja äriline kaalutlus. Samahästi võib kaubanduskeskuse omanik, kelle kaubanduskeskuse parimal viisil kasutamiseks on vajalik naaberkinnistul oma klientidele parkimist võimaldada, nõuda selleks juurdepääsu määramist. See pole aga mõeldav, vaid selleks tuleb ikka kinnistuomanike vahel (äriline) kokkulepe saavutada.
Maakohus ja ringkonnakohus nõustusid avaldajaga, leides, et avaldaja huvi saavutada oma kinnisasja võimalikult kasumlik ja äriliselt efektiivne kasutusvõimalus (kaalumaja kahepoolne kasutamine on mugavam, kiirem ja efektiivsem) õigustab täiendava juurdepääsu määramist.
Riigikohus tühistas nii maa- kui ka ringkonnakohtu lahendid, selgitades, et üle võõra kinnisasja juurdepääsu määramise eelduseks ei saa olla üksnes äriühingu äriline huvi kasutada oma kinnisasja ja sellel asuvaid hooneid võimalikult kasumlikult. Ärilistel kaalutlustel täiendava juurdepääsu taotlemine olukorras, kus kinnisasja ja sellel asuva hoone sihtotstarbeline kasutamine täiendava juurdepääsuta ei ole välistatud (kaalumaja sai ühepoolselt kasutada, lihtsalt mitte samavõrd kasumlikult), ei ole samaväärne olukorraga, kus täiendavat juurdepääsu taotletakse põhjusel, et kinnisasjal asuvat hoonet, selle osa vm ei ole võimalik ilma täiendava juurdepääsuta sihtotstarbeliselt kasutada.
Seega on nüüd ka üheselt selgem, et ainuüksi ärilistel kaalutlustel ei ole võimalik võõrale kinnisasjale täiendavat juurdepääsu saavutada. Selleks tuleb ikkagi naaberkinnistu omanikuga kokkulepe saavutada. Seda ka siis, kui tegemist ongi teekinnistuga ja seda kinnistut on varasemalt kogu aeg selliselt ka kasutatud. Varasema kinnisomaniku poolt sellise kasutusviisi talumine ei asenda selleks vajalikke servituudikokkuleppeid.
Anneli Aab/ LEADELL Pilv Advokaadibüroo vandeadvokaat
