Enne kinnisvaraga tehingu tegemist sõlmitakse praktikas tihti kõigepealt broneerimisleping, et soovitud objektist mitte ilma jääda. Tegemist on müüja ja ostja vahelise kokkuleppega, mille kohaselt müüja kohustub mitte võõrandama kokkulepitud aja jooksul kinnisasja kellelegi teisele. Kuid alati ei pruugi broneerimislepingu nime kandev leping ka oma sisu poolest seda olla. Ikka ja jälle aetakse broneerimisleping segi kinnisasja omandamise eellepinguga. Viimase sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Neid kahte lepingut on juriidiliselt aga väga oluline eristada, et vältida võimalikku tehingu tühisust.
Siin on 4 olulist põhimõtet, mille abil eristada broneerimislepingut kinnisasja omandamise eellepingust.
Broneerimisleping ei tohi sisaldada viiteid müügilepingu sõlmimise kohustusele
Kuna broneerimisleping sõlmitakse üksnes kinnisvara broneerimiseks, ei tohi selles sisalduda ostjale kohustust kinnisvara hiljem ära osta. Kui lepingus kasvõi kaudselt sellisele kohustusele viidatakse, ei ole enam tegemist broneerimislepinguga, vaid kinnisasja omandamise eellepinguga.
Tasu võib maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest
Müüja ja ostja vaheline broneerimiskokkulepe on üldiselt tasuline. Kuivõrd broneerimislepingu eesmärgiks on kinnisasja broneerimine, tasub ostja tasu vaid kinnisvara broneerimise eest, mis ei tohi muutuda hiljem kinnisvara ostuhinna osaks. Seega peab ostja olema tähelepanelik, et kui müüja nõuab juba mingit osa kinnisasja müügihinnast, tuleb selline leping notariaalselt tõestatud vormis sõlmida.
Broneerimistasu suurus peab olema mõistlik
Poolte kohustuste hindamisel on oluline ka broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga.
Broneerimislepingul vorminõue puudub
Erinevalt kinnisasja omandamise eellepingust, mis peab seadusest tulenevalt olema notariaalselt tõestatud, broneerimislepingul kohustuslik vorminõue puudub. Seega võib broneerimislepingu sõlmida lihtkirjalikult. Samas peab eelleping sarnaselt põhilepinguga olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Juhul kui vorminõuet on rikutud, on leping tühine ning pooltel on õigus nõuda lepingu alusel saadu tagastamist.
Seega selleks, et sõlmitud broneerimisleping ei osutuks tühiseks, on oluline jälgida ülalkirjeldatud põhimõtteid broneerimislepingu ning kinnisasja omandamise eellepingu eristamisel.
Reelika Rohi/ LEADELL Pilv Advokaadibüroo jurist
