Möödunud aasta teises pooles alanud turu elavnemine madalseisust jätkus ka 2025. aasta I kvartalis. Kvartali jooksul sõlmisime kokku 25 võlaõiguslepingut (VÕL; 2024 I kvartal: 16), millest suurima panuse andis müük ehituses olevate Iseära II etapis (nii ridamajakodude kui korterite osas) ning Regati arendusprojektis. Valmiskodudest andsid suurima panuse müügid Uus-Meremaa ja Luuslangi projektides.
Nädalane müügi suhtarv, mis peegeldab pakkumisest nii VÕL kui tasulise broneeringu alusel välja minevaid kodusid, säilis sarnasel tasemel võrreldes eelneva kvartaliga. Viimase perioodi jooksul keskmiselt ligi 1,9% tasemel, märtsi jooksul isegi üle 2,5%. Pikaajaliseks keskmiseks tasemeks võib pidada 1,5-2,0%.
Perioodi jooksul sõlmitud võlaõiguslepinguid, mida ei anta sama perioodi jooksul asjaõiguslepingu alusel üle, käsitleme ettemüügina. Kvartali alguse seisuga oli varasema ettemüügi hinnanguline rahaline maht 35,6 miljon eurot, millest kõik projektides, mille ehitus valmib 2025. aasta viimase kolme kvartali jooksul. Kvartali jooksul sõlmisime uusi lepinguid 7,0 miljoni euro müügitulu mahus ning ettemüük moodustus kvartali jooksul tehtud uutest müükidest 5,1 miljon eurot. Koos varasema ettemüügiga läheme 2025. aasta järgnevatele kvartalitele vastu 104 võlaõigusliku lepinguga 2025. aasta jooksul valmivates ehitustes ja müügitulu mahuga 40,7 miljon eurot.
2025. aasta I kvartalis uusi ehituste valmimisi ei olnud ning kvartali jooksul andsime klientidele asjaõiguslepingu alusel üle kokku vaid 5 uut kodu ja 1 äripinna varem valminud arendustes (2024 IV kvartal: 24; 2024 I kvartal: 12). Nendest ühe kodu ja ühe äripinna Uus-Meremaa II etapis, 2 Luuslangi projekti I etapis, 1 Iseära projekti II etapis ja 1 kodu Magdaleena arenduses. Samas järjekorras mõjutasid projektid ka I kvartali müügitulu kujunemist, milleks kujunes 1 931 tuhat eurot (2024 IV kvartal: 8 164 tuhat eurot; 2024 I kvartal: 3 498 tuhat eurot) ning kvartali puhaskahjumiks 705 tuhat eurot (2024 IV kvartal: +78 tuhat eurot; 2024 I kvartal: -150 tuhat eurot). Esimese kvartali kahjum tulenes eelkõige madalast müügitulu mahust ning müüdud kodude keskmisest madalamast kasumlikkusest.
Raha ja raha ekvivalentide saldo suurenes kvartali jooksul 4 011 tuhande euro võrra 9 916 tuhande euroni ning varade maht kasvas kvartali jooksul 10 512 tuhande euro võrra tõustes perioodi lõpuks 88 810 tuhande euroni. Peamiselt tulenesid suurenemised kvartali lõpus toimunud rohevõlakirjade emissioonist, varade maht ka ehituses olevate Regati ja Iseära projektide varude mahu suurenemisest.
Laenukohustiste maht suurenes kvartali jooksul kokku 10 427 tuhande euro võrra 57 684 tuhande euroni. Projektide ehituse rahastamiseks väljastati meile kvartali jooksul uusi pangalaene kokku 6 808 tuhande euro ulatuses ning avaliku rohevõlakirjade pakkumise käigus kaasasime täiendavat võõrkapitali 6 200 tuhande euro mahus. Ehituslaenude saldo suurenes Regati projektis 3 535 tuhande euro ja Iseära projektis 1 713 tuhande euro ulatuses. Ehituslaenude saldo suureneb ka järgmisel kvartalil käesoleva kvartaliga sarnases suurusjärgus, eelkõige seoses Regati projekti ehituse finantseerimisega, kuid ehituse valmimise ja kodude üleandmise järel väheneb aasta lõpuks väga olulisel määral.
Kvartali lõpus lunastasime Juhkentali 48 projekti rahastamiseks varasemalt kaasatud võlakirjad 2 000 tuhande euro mahus ning pikendasime Peakorteri projekti arenduse rahastamiseks kaasatud võlakirjade lunastamise tähtaega (varademalt 31.12.2025). Lühiajaliste laenukohustiste vähenemist mõjutasid ka Uus-Meremaa projekti investorlaenu ja Luuslangi projekti pangalaenu lõppmaksed.
Konsolideeritud finantsseisundi aruanne
| (tuhandetes eurodes) | 31.03.2025 | 31.12.2024 | 31.03.2024 |
| Käibevarad | |||
| Raha ja raha ekvivalendid | 9 916 | 5 905 | 3 002 |
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 56 | 1 270 | 99 |
| Ettemaksed | 635 | 385 | 517 |
| Varud | 75 349 | 67 902 | 62 789 |
| Käibevarad kokku | 85 956 | 75 462 | 66 407 |
| Põhivarad | |||
| Ettemaksed | 44 | 44 | 0 |
| Kinnisvarainvesteering | 1 350 | 1 350 | 0 |
| Põhivara | 406 | 423 | 429 |
| Immateriaalne põhivara | 395 | 401 | 340 |
| Vara kasutusõigus | 659 | 618 | 375 |
| Põhivarad kokku | 2 854 | 2 836 | 1 144 |
| VARAD KOKKU | 88 810 | 78 298 | 67 551 |
| Lühiajalised kohustised | |||
| Laenukohustised | 2 039 | 6 405 | 4 933 |
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 11 789 | 11 234 | 7 097 |
| Eraldised | 50 | 99 | 2 384 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 13 878 | 17 739 | 14 414 |
| Pikaajalised kohustised | |||
| Laenukohustised | 55 645 | 40 851 | 34 411 |
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 1 610 | 1 398 | 673 |
| Eraldised | 89 | 72 | 29 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 57 344 | 42 322 | 35 113 |
| Kohustised kokku | 71 222 | 60 061 | 49 527 |
| OMAKAPITAL | |||
| Aktsiakapital | 1 200 | 1 200 | 1 184 |
| Ülekurss | 9 575 | 9 562 | 9 354 |
| Optsioonireserv | 331 | 317 | 390 |
| Omaaktsiad | -8 | -9 | 0 |
| Kohustuslik reservkapital | 118 | 118 | 115 |
| Eelmiste perioodide jaotamata kasum /-kahjum | 7 077 | 6 491 | 7 131 |
| Aruandeaasta kasum /-kahjum | -705 | 558 | -150 |
| Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital kokku | 17 588 | 18 237 | 18 024 |
| Omakapital kokku | 17 588 | 18 237 | 18 024 |
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU | 88 810 | 78 298 | 67 551 |
Konsolideeritud koondkasumiaruanne
| (tuhandetes eurodes) | 2025 3 kuud (jaanuar-märts) |
2024 3 kuud (jaanuar-märts) |
| Müügitulu | 1 931 | 3 498 |
| Müüdud kaupade ja teenuste kulu | -1 698 | -2 981 |
| Brutokasum | 233 | 517 |
| Turustuskulud | -454 | -275 |
| Üldhalduskulud | -461 | -298 |
| Muud äritulud | 22 | 0 |
| Muud ärikulud | -27 | -4 |
| Ärikasum | -687 | -60 |
| Finantstulu | 14 | 15 |
| Finantskulu | -33 | -105 |
| Finantstulud ja –kulud kokku | -19 | -90 |
| Kasum enne tulumaksu | -705 | -150 |
| Tulumaksukulu | 0 | 0 |
| Aruandeperioodi puhaskasum /-kahjum | -705 | -150 |
| Emaettevõtte omanike osa | -705 | -150 |
| Aruandeperioodi koondkasum /-kahjum | -705 | -150 |
| Emaettevõtte omanike osa | -705 | -150 |
| Tavakasum /-kahjum aktsia kohta | -0.059 | -0.013 |
| Lahustatud kasum /-kahjum aktsia kohta | -0.058 | -0.012 |
Kliendi teekonna erinevates etappides kogutav kliendirahulolu tagasiside viimase 12-kuu hinnang tõusis kvartali lõpuks 9,5 punktini 10-st (2024 IV kvartal: 9,2; 2024 I kvartal: 7,5).
Olulisemad sündmused arendusprojektides
Jaanuaris andis Liven AS seoses planeeringu menetluse faasis oleva Kadaka tee 88 arendusprojekti ja Liven Kodu 10 OÜ poolt Tallinna linnaga sõlmitud kokkuleppega Tallinna Meelespea lasteaia ehitustöödega seotud kulude kandmiseks Tallinna Linnavaraameti kasuks kuni 29. jaanuarini 2032 kehtiva garantii 1 249 tuhande euro ulatuses.
Kvartali jooksul toimusid viimased investorlaenu maksed Uus-Meremaa projektis ning kvartali lõpus oli arendusprojektis jäänud müüa veel viimane kodu. Nii samuti on kvartali lõpuga jäänud müüa veel vaid viimane kodu ka Magdaleena arendusprojektis.
Märtsis sõlmisid Liven Kodu 22 OÜ ja Coop Pank AS Olemuse arendusprojekti varasema rahastuse osaliseks refinantseerimiseiks 1 560 tuhande euro mahus pikaajalise laenulepingu ning Liven AS andis laenusumma mahus garantii Coop Pank AS-ile. Märtsis algas ka Olemuse arendusprojektis esimeste kodude eelmüük.
Rohevõlakirjade teise seeria avalik pakkumine
2025. aasta märtsis toimus Liven AS varasema võlakirjaprogrammi raames II seeria rohevõlakirjade avalik pakkumine, mille käigus pakkus Liven kuni 4 000 tagamata võlakirja nimiväärtusega 1 000 eurot, lunastustähtpäevaga 19. märts 2029 ja kvartaalselt makstava fikseeritud intressimääraga 9,0% aastas. Pakkumises osalenud 871 investorit märkisid kokku 8 301 võlakirja, mis tähendas 2,1-kordset ülemärkimist. Ülemärkimise tõttu otsustas Liveni juhatus suurendada pakkumise mahtu kuni 6 200 võlakirjani ehk 6 200 tuhande euroni.
Aruandepäeva järgsed sündmused
Aprillis sõlmis Liven AS koostöölepingu Oma Grupp OÜ-ga Põhja-Tallinnas, aadressil Erika 6a ja 6b asuva kinnistu arendusprojekti elluviimiseks. Ligikaudu 4 900 m2 müüdava pinna ja 68 koduga elukvartalisse on PIN Arhitektid OÜ projekteerinud kaks kuuekorruselist eluhoonet ning üheksakorruselise hoone kombinatsioonis rekonstrueeritavast veetornist ja selle peale rajatavast uuest hooneosast. Esimeste kodude müügi algus on planeeritud 2025. aasta suvel, ehituse algus sama aasta lõppu ning projekti ehitusetööde lõpp on kavandatud 2027. aastasse. Projekti viib ellu Liven AS-i ja Oma Grupp OÜ poolt loodav ühisettevõte ning ehituse peatöövõtja on Oma Ehitaja AS.
Aprillis otsustas Tallinna Linnavolikogu vastu võtta Erika tn 12 asuva Peakorteri arendusprojekti detailplaneeringu.
Aprillis alustasime Tallinna kesklinnas Uue Maailma asumis asuva Virmalise arendusprojekti kodude eelmüügiga. Virmalise projektis valmib 28 kodu, mille ehitustööde algus on planeeritud 2025. aasta kolmandas kvartalis ning lõpp 2026 aastal.
Liven AS-i juhatus kutsus kokku aktsionäride korralise üldkoosoleku, mis toimub 14. mail 2025 algusega kell 10.00 Liveni salongkontoris aadressil Telliskivi 60/5. Liveni juhatus on teinud ettepaneku maksta aktsionäridele dividendipoliitika järgselt dividende 180 tuhat eurot ning nimetada ka 2025–2026 aastate audiitorkontrolli läbiviijaks audiitorühing KPMG Baltics OÜ. Aktsionäride korralise üldkoosolekuga seotud info ja dokumendid on kättesaadaval Liveni üldkoosoleku veebilehel https://liven.ee/investor/uldkoosolek.
Olulisemad arengud majanduskeskkonnas aruandeperioodil
Ka 2025. aasta I kvartalis jätkus läbi kogu eelneva aasta nähtud 6-kuu Euribori (Euribor) langustrend. Kvartali lõpuks oli lõpuks Euribori määr langenud 2,39%-ni (31.12.2024: 2,63%).
Kuna inflatsioon euroalal on pikaajalise Euroopa Keskpanga pikaajalise eesmärgi lähedal ning et toetada Euroopa Liidu majanduskasvu Ameerika Ühendriikide poolt seatud tollitariifide negatiive mõju vähendamiseks jätkas Euroopa Keskpanga nõukogu oma rahapoliitika lõdvendamist langetades baasintressimäärasid 2025. aasta esimese nelja kuuga kolmel korral (kokku 75 baaspunkti). Majandusanalüütikute hinnangul võib prognoosida intressimäärade langetamise jätkumist 2025. aasta jooksul ning seetõttu ka Euribori jätkuvat langemist.
Eestis oli 2025. aasta I kvartalis aastane tarbijahindade kasvutempo Euroalast kiirem ning hinnad kasvasid eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 4,4% (2024 IV kvartal: 3,9%). Eesti Panga prognooside kohaselt ulatub inflatsioon 2025. aastal maksutõusude ja jätkuva palgakasvu toel 6,6%-ni.
Statistikaameti viimaste andmete kohaselt ületas I kvartali keskmise hinnangulise brutopalga aastane kasv, 8,0-8,5%, hindade kasvu. Tarbijate kindlustunne püsis siiski jätkuvalt ja juba pikalt väga madal. Tarbijad peavad püsikaupade soetamist soodsamaks pigem järgmise 12 kuu jooksul kui praegu, mistõttu on üldine meelsus jätkuvalt olla ootel ja lükata ostuotsuseid edasi. Konjunktuuriinstituudi viimaste andmete põhjal on tarbijate kindlustunde indikaator I kvartalis endiselt sarnasel tasemel lõppenud aasta tulemustega (2025. aasta I kvartali keskmine: -37; 2024. aasta keskmine: -33; 2023. aasta keskmine: -30).
Esimesele kvartalile kohaselt on Maa-ameti ostu-müügistatistika andmetel korterite (eluruumide) tehingute arv Tallinnas kahanenud, -15,8% võrreldes eelmise kvartaliga (2025. I kvartal: 2 127 tehingut; 2024. IV kvartal: 2 464 tehingut). Eelnevast hoolimata oli turul siiski märke koduostjate aktiveerumisest, sest võrreldes aasta taguse tulemusega näitas 2025. aasta I kvartali tulemus ligi 18,3%-list aktiivsuse kasvu on ning oli võrreldav 2024. aasta III kvartali tulemusega. Siiski on tehingute aktiivsus suurenenud ennekõike järelturul ning uusarenduste müügid on jätkuvalt püsinud pigem tagasihoidlikud.
Võrreldes 2024. aasta IV kvartaliga kasvasid uusarenduste pakkumishinnad 2025. aasta I kvartalis mõõdukalt, 2,6% võrra. Turult kogutud andmete põhjal langes tehtud tehingute arv eelneva kvartaliga võrreldes 26% võrra (2025 I kvartal: 414 tehingut; 2024. IV kvartal: 559 tehingut), jäädes sarnasele tasemele 2024. aasta I kvartali müügitulemustega (368 tehingut).
Läbi kogu I kvartali oli müümata valmiskorterite varu kerges langustrendis, kuid püsis siiski jätkuval suhteliselt kõrgena ulatudes kvartali lõpuks hinnanguliselt ligi 1 040 korterini (2024. IV kvartal: 1 10; 2024. I kvartal: 1 020). Ehk koduotsijate valikuvõimalused ning turukonkurents püsivad jätkuvalt kõrged.
Tuleviku väljavaade
Sarnaselt 2025. aasta I kvartalile ootame ka aasta järgnevatel kuudel majanduskeskkonna ja uue elukondliku kinnisvara nõudluse jätkuvat taastumist kuid turg ja nõudlus jäävad paljuski sõltuma väliskeskkonna tegurite, eelkõige intressimäärade, geopoliitika, maksukeskkonna ja tarbijate kindlustunde arengutest. Intressimäärade ja reaalpalga osas on üldine ootus paranemise jätkumisele 2025. aastal ning seeläbi kinnisvara kättesaadavuse suurenemisele. Kuid 2025. aasta algusest kerkinud tulumaksumäär, lisandunud maksud, 2025. juulist kerkiv käibemaksumäär ning suhteliselt kõrge inflatsioon aeglustavad kättesaadavuse paranemise tempot. Nõudluse suurenemisel oleme valmis kiirelt ka uut pakkumist turule tooma.
Jätkuvalt ootame pikaleveninud planeeringute menetluste lõpule jõudmist 2025. aasta jooksul nii Kadaka tee 88, Juhkentali 48 kui ka Erika 12 kinnistute osas.
Tulenevalt asjaolust, et käesoleva aasta I kvartali jooksul ühegi uue eluhoone ehitus ei lõppenud ning saime uutele koduomanikel üle anda vaid varasemalt valminud kodusid, ja ka madala kasumlikkusega projektides, olid kvartali finantstulemused ootuspärased. 2025. aastal on meil jätkuvalt võimalik üle anda kokku kuni 194 elu- ja äripinda maksimaalselt kuni 75 miljoni euro suuruse müügitulu mahus.
Viimase 9 kuu müügitempode jätkudes ootame jätkuvalt 2025. aastal müügitulu suurusjärgus 55 miljon eurot ning püsib eeldus 20%-lise omakapitali puhasrentaabluse saavutamiseks. Aasta II kvartali jooksul plaanime üle anda kodusid valmivates Iseära projekti kortermajades ning teisel poolaastal anname üle kodusid Iseära projekti ridamajades ning Regati projektis. Ehk enamuse müügitulust ja kasumist teenime aasta teises pooles. Käesoleva aasta jooksul valmivates projektides on meil I kvartali lõpuks sõlmitud võlaõigusleping 104 pinna osas ja 41 miljoni euro müügitulu mahus (31.12.2024: 86 ja 36 miljon eurot).
Seoses ehituste valmimise ja kodude üleandmistega prognoosime aasta lõpuks laenukohustiste saldo vähenemist käesoleva aasta algusest madalamale tasemele.
Kinnisvaraarendusele on iseloomulik tulemuste pikk viitaeg ning müügimahtude kasvule eelnevatel perioodidel toimuv turunduskulude kasv. Lisaks käimasolevatele ehitustele pingutame uute projektide ja etappide eelmüügi ja ehituse algustega, mis mõjutavad 2026. aasta tulemusi. Sealhulgas ka aprillis lisandunud Erika tn 6a ja 6b projektiga.
Liveni arendusportfellis on piisavalt mahtu järgnevaks 4–5 aastaks, kuid arendusportfelli suurendamiseks otsime aktiivselt uusi kinnistuid ning peame läbirääkimisi nende omandamiseks või arendamiseks koostöös maaomanikega.
