Möödunud pea kümnel aastal on üürikinnisvarasse investeerimine olnud Eestis kuum teema, kuid euribori tõusu tõttu on oodatava tulu tootlused kõvasti kannatada saanud. Luminori Baltikumi eraisikute panganduse juht Tanel Rebane annab ülevaate, kuidas läheb Eesti väiksemate linnade kinnisvaraturgudel, millest paljud üüriinvestorid on oma teekonda alustanud.
„Kuigi paljud üüriinvestorid sooviksid kohe alguses kortereid Tallinna soetada, siis paraku ei hakka kõigil hammas kõrgele sisenemisbarjäärile peale. Sestap on omajagu kinnisvarainvestoreid alustanud just väiksematest linnadest, kus korterid on kättesaadavamad. Hinnastatistika näitab, et väljapool Tallinna asuvate korterite keskmine ruutmeetri hind on järelmüügis keskmiselt ligi 60% soodsam kui pealinnas,“ ütles Rebane.
Tallinna ja Tartu kui kahe Eesti suurima tõmbekeskuse järel on Pärnusse kinnisvara ostmine alati ahvatlust pakkunud. Maa-ameti tehingute statistika alusel toimus suvepealinnas tänavu viimase kolme kuuga 218 ostu-müügitehingut, mida on eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 7% enam ja ligi 18% rohkem kui üle-eelmisel aastal. Oktoobris oli Pärnu korteri keskmine ruutmeetri hind 2047 eurot, mis kahanes mullusega võrreldes ligi 15%.
„Pärnusse jõuab sügis igal aastal, kuid sellest hoolimata pole kinnisvaraturg viimase kolme aasta vältel maha jahtunud – uusarendusi on seal tänagi müügil, kuid mahud on väikesed ja liigutud on eksklusiivsemate arenduste suunas, mida jõuavad osta vähesed. Sarnane trend on praegu ka Tallinnas,“ märkis Rebane.
„Pärnu kõrval on pead tõstmas teine kuurortlinn, kuhu jõudsalt uhkeid uusarendusi kerkib – Haapsalu, mille muudab atraktiivseks merele avatus, restoranid ja linna üldine areng. Kindlasti pole Haapsalu ja Pärnu kaugeltki veel mahult võrreldavad. Haapsalu numbrid on piisavalt väikesed ning iga sinna kerkiv arendus muudab üldist pilti suurel määral.“
Kui sisenemine üüriturule ei tööta, siis katsetatakse ka julgemaid võimalusi. Näiteks võis mõne aasta eest täheldada trendi, kus paljude investorite pilgud olid suunatud Ida-Virumaa kinnisvarale ja seda just nn flippimise eesmärgil – osteti korter, tõsteti remondiga selle väärtust ning müüdi lühikese aja jooksul kasumiga edasi. „Kuigi flippimine võib olla tulus ning see on muutnud osade inimeste jaoks professionaalseks tegevuseks, siis kindlasti ei ole see lust ja lillepidu ning arvestama peab enda ajakuluga – töö nagu iga teine,“ nentis Rebane.
Rebase sõnul on Ida-Virumaa ja Narva suurimaks probleemiks olnud, et seal pole kerkinud ühtki uut kortermaja. „Isegi kui keegi tahtnuks uusarenduses elada, siis polnud see võimalik ning vanade korterite renoveerimine oli praeguseni Ida-Eestis ainus lahendus tänapäevase elamispinna saamiseks. Nüüd teevad arendajad ka seal lõpuks uusarendustega proovi, kuid teatud määral tegutseb flippijaid piirkonnas siiani,“ ütles ta.
Luminori Baltikumi eraisikute panganduse juht nentis, et üüri-investori vaatest on tootlus väiksemates linnades hea ja hinnad madalamad, kuid miinus seisneb selles, et arvestatava tulu teenimiseks peab investoril olema mitmeid objekte. Tõenäosus, et väikelinnas seisab korter tühjana on suurem kui Tallinnas või Tartus. Eksperdi hinnangul kiputakse sageli ka enda vajaminevat panust alahindama ning tegelikult tuleb üürnikega kaasnevaid muresid oluliselt tihedamalt lahendamas käia, kui esialgu eeldatakse.
Rebase sõnul on väiksemasse linna kinnisvara ostmisel kõige alus kohalike olude tundmine. „Tuleb teada, kui palju seal üldse üürisooviga inimesi on. Kui sisenetakse mõnda uude kohta, kus üüriturgu ei eksisteeri, siis tuleb mõista, kas põhjus seisneb üürihuviliste või pakkumiste puudumises. Lihtsalt panna näpp kaardile ja osta korter linna, kus sa pole isegi üle kahe korra käinud, on väga riskantne. Sama loogika kehtib ka flippimise puhul.“
Ta märkis, et suuri muudatusi väikelinnade kinnisvaras pole toimunud – väiksemate kohtade kinnisvaraturge elavdab tugevalt nende lähedusse suurte tehaste või tööstuste rajamine, kuid seda pole lähiajal märkimisväärselt toimunud. Samas on näha, et kindlasti pole huvi väikelinnades ja maapiirkondades elamise vastu kadunud – ka Luminori poolt tellitud ja Norstati poolt tänavu septembris läbiviidud uuringust selgus, et neljandik koduostu plaaniga inimesi plaanib oma järgmise kodu just väikelinna või maapiirkonda soetada.
