Igaüks, kes Tallinna ja Tartu korterite üürihindadega kursis on, teab ilmselt, et neid saab iseloomustada ühe sõnaga. Laes. Või siis tipus. Või hirmkõrged. See on paljudes peades pannud tiirlema mõtted, et kinnisvaraga teenida (või vähemalt pensionipõlve kindlustada) peaks olema vaat et riskivaba ettevõtmine.
Jah, kinnisvaraturg on viimased 6-7 aastat sirgjooneliselt tõusnud. Jah, kodulaenu saamine on jätkuvalt lihtne ning jõukohane ka keskmise või väiksema palgaga. Jah, raha pangakontol seismas hoida ei ole jätkuvalt mõtet, sest hoiuseintressid on sõna otseses mõttes olematud. Kuid ei, selle need trendid ei kesta igavesti ning riskivaba ei ole see tegevus kohe kindlasti.
Kui plaanid siiski hakata üüriinvestoriks – ostad korteri selleks, et seda välja üürida – tasub meeles pidada, et:
- riskivaba investeeringut ei ole olemas. Jah, erinevalt paljudest finantsinstrumentidest ei saa kinnisvara hind päris nulli kukkuda (kui just ei sekku force majeure), kuid mingit garantiid, et sujuv ja pikaajaline tõus kinnisvarahindades jätkub, ei ole. Eestis on ehk ainult Tallinna vanalinn ja südalinna paar kvartalit, mille puhul võib kergemat sorti mürki võtta selle peale, et pikas perspektiivis hind oluliselt ei kuku.
- kinnisvara on kulu. Kui algaja kinnisvarahuviline teeb kalkulatsioone, siis reeglina hakkab ta arvutama kui suur oleks ühe kuu üür ja kui suur laenumakse. Ja vähemalt praegu on kõik selliste tehete tulemused plussmärgiga, vähemalt Tallinnas. Paraku pole elu nii primitiivne. Võttes üürikorterit pikaajalise investeeringuna, tuleb arvestada ka piisav varu kuludeks – katkine kraan, otsad andnud pesumasin, hõredaks muutunud aknad või ka lihtsalt värskema kaubandusliku välimuse andmine on kõik sinu mure. Sinu raha. Rääkimata maja remondifondist, korteri kindlustamisest ja muust.
- üürnikud tulevad ja lähevad. Aga ühe lahkumise ja uue leidmise vahele jääb reeglina vähemalt mõni nädal, kehvemal juhul kuu või rohkemgi. Ka sel ajal tuleb sul maksta laenumakseid ja kommunaalkulusid. Mõni tainapea jätab ka kommunaalid tasumata või jääb kuumakse võlgu. Samuti ei pruugi üürikorterite nõudlus ning üürnike valmidus maksta nõutud hinda keskpikas perspektiivis nii kõrgel püsida. See on seotud nii demograafiaga(rahvaarv väheneb), uute korterite juurdeehitamisega (pakkumine suureneb) kui ka riigi tegevusega, kes praegu ähvardab hakata hoopis ise Liivimaa parimaks üürileandjaks.
- majanduskeskkond muutub. Sa võid kõik õigesti teha ja ideaalselt läbi kalkuleerida, kuid majanduskriisi sa ilmselt ette näha ei suuda. Või mõne olulise sektori eksportturgude äralangemist. Või… Ühesõnaga, targem on oma kalkulatsioonides olla äärmiselt konservatiivne palkade ja üürihindade kasvu osas ning pigem eeldada, et miinusmärgiga EURIBOR on siiski ajutine anomaalia.
- ka makse tuleb maksta. Täna on Eesti üüriturg küll suures osas must, äärmisel juhul tumehall. Kuid ilmselt see niimoodi pikalt ei kesta. Esimesi samme on riik selles suunas ka juba astunud, kuigi reaalset kasu pole neist sammudest hetkel veel loota. Siiski pigem toimub muutus varem kui hiljem
- eelmised viis punkti ei ole ammendav loetelu riskidest ning igaks juhuks tasub äriplaani sisse arvestada Tambovi koefitsient ja Murphy seadused, mis reeglina on sinu kahjuks, mitte kasuks.
Kõike eeltoodut lugedes on selge, et päris niimoodi kinnisvaraäri kullasoone leidmine ei käi, et võtad kinnisvaraportaali keskmise üürihinna ning lahutad ühe kuu laenumakse ning saadud vahe pistad taskusse.
Kuid häid diile jagub turul veel tänagi ning natuke otsides, vaeva nähes, korralikult arvutades ning reaalselt oma oskusi ja võimalusi hinnates on kinnisvarasse investeerimine siiski üks kõige reaalsemaid alternatiive raha kontol hoidmisele või väärtpaberitesse paigutamisele. Või isegi oluliselt kindlam valik. Ning alati tasub nõu küsida oma ala ekspertidelt kinnisvarabüroost.
