Maa-amet: Milliseks kujuneb maamaks?

Kohalikud omavalitsused on mures, kuna 2024. aastal rakenduvad maamaksu muudatused, mis võtavad aluseks 2022. aasta maade ümberhindamise tulemused. Juba on jutuks olnud uued muudatused, millega soovitakse anda omavalitsustele uusi võimalusi maamaksu reguleerimiseks.

Õhus on maaomanike hirmu kasvava maamaksu pärast. Kas selleks on põhjust? Hetkel küll mitte, sest kehtiva regulatsiooni järgi on maamaksu kasv toimunud maa väärtuse kasvu kõrval üsna tagasihoidlik. Võtame ühe lihtsustatud näite: tüüpilise Eesti maamajapidamise maa väärtus kasvas ümberhindamisel 10 korda (3000 eurolt 30 000 eurole), maamaks kasvab vaid 2 korda (75 eurolt 150 eurole) ja sedagi 10%-liste sammudega ehk 8 aasta jooksul.

Mured ja hirmud tulevad sageli teadmatusest, seepärast selgitame maamaksu teemat, milles on üksjagu segadust, peamiselt kahel põhjusel:

1) teema on keeruline – maamaks arvutatakse erinevatest komponentidest, mis muutuvad erinevalt, mille eest vastutavad erinevad asutused;

2) teema on muutumises, elame justkui kolmes ajas korraga – olevik (2023 ja varem), lähitulevik (alates 2024) ja kaugem tulevik (valitsuse ideed).

Püüame selgitada kõige olulisemaid aspekte ja muudatusi. Loo juurde joonistasime maatrikstabeli, mis kirjeldab ühel teljel maamaksu komponente, teisel muudatusi ajas.

Mis on maamaks ja kuidas see on seotud maa väärtusega?

Maamaks on riiklik maks, mis laekub kohaliku omavalitsuse eelarvesse. Maamaks on sisuliselt kinnisvaramaks, kuid see ei hõlma ehitisi ega metsa.

Maamaksust laekuva tuluga saab kohalik omavalitsus parandada elukeskkonna kvaliteeti, näiteks hoida korras teid ja toimimas kohalikke taristuteenuseid (koolid, lasteaiad) hoides ja tõstes sellega elukeskkonna atraktiivsust ning suunatakse sisuliselt sealkaudu maa väärtusesse tagasi.

Maamaks arvutatakse protsendina maa maksustamishinnast ehk maa ligikaudsest turuväärtusest. Maamaks peaks muutuma koos maa hindade muutusega kinnisvaraturul – kui maa väärtus turul kasvab, siis kasvab ka maamaks, kui maa väärtus turul langeb, siis langeb ka maamaks.

Maaomanikel võib olla raske mõista, miks peab maksma maamaksu, kui maa on juba korra välja ostetud. Tehinguhind, mida makstakse maa ostmisel, on tasu maa omandiõiguse eest. Maamaks seevastu on summa, mida maa omanik maksab ühiskonnale maa väärtuse hoidmise eest – avalikud investeeringud ja kulud elukeskkonda mõjutavad ka iga maaüksuse väärtust sõltumata sellest, kuipalju omanik on sellesse panustanud. Näiteks kui maale puudub ligipääs või kui elamumaa asub kaugel avalikest teenustest, siis on ka selle maa väärtus madalam. Osad maaomanikud on väga palju aega ja raha investeerinud oma maa heakorda, teised jätnud maa hooletusse. Maa väärtus on kasvanud kõikidel üsna ühtmoodi sõltumata sellest, kui palju keegi on panustanud maa väärtustamisse, sest enamik maa väärtuse kasvust ei ole seotud maaomaniku enda tegevusega, vaid maa asukohaga ja piirkonda tehtud investeeringutega ning laiemalt majanduses toimuvat muutustega.

Selleks, et maamaksul püsiks seos maa väärtusega, on vaja regulaarselt maad ümber hinnata. Varasemalt on maa korralised hindamised toimunud 1993., 1996. ja 2001. aastal. Ka praegu, 2023. aastal toimub maa maksustamine veel 2001. aasta maa maksustamishinna alusel, seepärast on maamaksu summad suhteliselt väikesed ja paljud maaomanikud ei pane maamaksu kulu tähelegi või neil pole seda, sest kodualune maa on väike ja seetõttu maamaksuvaba. Samas kasvavad meie nõudmised elukeskkonna kvaliteedile, kuid omavalitsuste investeerimisvõimekus ei suuda nende nõudmistega sammu pidada.

Miks ja kuidas muutub 2024. aastal maamaksus?

2020. aastal asus Vabariigi Valitsus tegema ettevalmistusi uueks maa korraliseks hindamiseks, et ajakohastada maamaksu aluseks olevad maa väärtuse andmed. Kuna eelmise ja uue hindamise vahele jääva 20 aastaga on kinnisvaraturul toimunud suured hinnakasvud, siis prognoosis Maa-amet, et ümberhindamise järel saavad maa väärtused olema keskmiselt 7 korda kõrgemad eelmisel, 2001. aasta hindamisel leitud väärtustest. 2022. aastal läbi viidud korralise hindamise tulemusel selgus, et maa väärtus kasvas keskmiselt 8,3 korda, sest 2020-2022. aasta hinnakasvud olid oodatust kiiremad. Huvitav on teada ja maaomanikel põhjust rõõmustada, et samal perioodil kasvas keskmine brutopalk 4,8 korda ja eluasemekulud 4,3 korda, üldine elukallidus (tarbijahinnaindeks) 2,2 korda.

Maa väärtus ei muutu kõikidel maadel ühtviisi. Suuremad (mitmekümnekordsed, üksikjuhtudel ka sajakordsed) tõusud, on olnud aktiivsetes arenduspiirkondades asuvatel maadel, väiksemad (mõnekordsed) tõusud on olnud väiksema arendusaktiivsusega piirkondades ja varasemas hindamises võib-olla mõnevõrra üle hinnatud maadel (näiteks ärimaad, mereäärsed maatükid). On ka selliseid maid, mille väärtus on langenud. Kuna muutused väärtuses on olnud erinevad, siis on pikk vahe hindamises tekitanud olukorra, kus need maaomanikud, kelle maa väärtus on kasvanud vähem, maksavad suhteliselt rohkem maamaksu kui need, kelle maa väärtus on kasvanud rohkem, sest maamaks arvutatakse sama protsendiga erineva ajakohasusega maa väärtusest.

Selle suhtelise ebaõigluse kaotamiseks muudeti maamaksuga seotud seadusi ja ning otsustati, et järgmine korraline hindamine tehakse 2022. aastal ja edaspidi hakkavad maa korralised hindamised toimuma igal neljandal aastal. Seega järgmised hindamised toimuvad 2026, 2030, 2034 jne aastal.

Uut ümberhindamist reguleerivate seaduste ettevalmistamisel nähti ette leevendusmeetmed, et mõju maamaksule ei oleks nii järsk kui maa väärtuse kasv:

• Maksimaalset maksumäära langetati keskmiselt 5 korda (kui varem oli seaduses kehtinud maksumäärade vahemik 0,1-2,5%, siis uue seaduse järgi 0,1-1,0%, sh maatulundusmaal ja elamumaal 0,1-0,5%);
• Nähti ette täiendav kasvupiirang, mis ei lase maamaksul kasvada rohkem kui 10% aastas või 5 eurot, kui 10% on väiksem kui 5 eurot.

Oluline on märkida, et juba ainuüksi maksumäära langetamine annab olulist leevendust maamaksule, mistõttu maamaksu kasvud ei saaks olema enamikel juhtudel väga suured ka juhul kui kasvupiirangut ei rakendataks või kui see oleks suurem. Võtame näiteks ühe tüüpilise Eesti maal asuva majapidamise, mitme hektari suuruse maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksuse, mille maa väärtus on 2001. aasta hindamistulemuste järgi 3000 eurot, aga 2022. aasta hindamise järgi 30 000 eurot. Maa väärtus kasvab küll 10 korda, kuid tulenevalt maksumäära langetamisest 5 korda saab maamaksu tõus olema vaid 2 korda ehk senise 75 euro asemel 150 eurot. Kasvupiirangu tõttu saab üleminek olema 10%-liste sammudega, st 2024. aastal 82,5 eurot, 2025. aastal 90,8 eurot, 2026. aastal 99,8 eurot jne. 2026. aastal tehakse uus hindamine, aga kui maamaksu regulatsioon ei muutu ja maamaksu kasvupiirang jääb kehtima, siis jätkub 10%-line kasv sõltumata uutest hindamistulemustest. Üldistatult tähendab 10%-line kasvupiirang, et üleminek 75 euroselt maamaksult 150 eurosele maamaksule toimub selle näite (10x väärtuse kasvu korral) 8 aasta jooksul, st 2031. aastal kasvupiirangu mõju kaoks ja maamaks vastaks maa väärtusele.

Kuidas arvutatakse maamaks, millest muutuda võib?

Maamaksu arvutab Maksu- ja Tolliamet talle esitatud andmete alusel ja saadab maaomanikele maksuteated iga aasta 15. veebruariks. Maamaks kujuneb järgmistest komponentidest, mille muutumisel võib muutuda ka maamaks:

1. Maa maksustamishind ehk maa ligikaudne turuväärtus (€), mille Maa-amet on arvutanud iga maaüksuse kohta. 2024. aastal võetakse aluseks 2022. aasta hindamistulemused, mida hakatakse regulaarselt uuendama.
2. Maksumäär (%), mille kinnitavad kohalikud omavalitsused maa kasutusotstarvete gruppide kaupa (mitte igale maaüksusele eraldi!) maksustamisele eelneva aasta 1. juuliks.
3. Maamaksu vabastused ja -soodustused, mille info kogutakse erinevatelt andmeandjatelt. Mh on maamaksuvabastuseks kodualuse maamaksu vabastus, mis 2013. aastal kogu Eestis kehtima hakkas.
4. Kasvupiirang 10% või 5 eurot aastas, mida hakatakse rakendama 2024. aastast.

Maamaksu valem on alates 2024. aastast järgmine (lisandub kasvupiirang):

MAAMAKS = MAKSUSTAMISHIND X MAKSUMÄÄR – KASVUPIIRANG – VABASTUSED JA SOODUSTUSED

Mõned olulised aspektid, mida teada maamaksu arvutamise kohta:

• Kuigi maa hindamine viidi läbi 2022. aastal ja järgmine hindamine tehakse 2026. aastal, siis võivad maa väärtused muutuda ka vahepealsetel aastatel juhul kui muutuvad maaga seotud andmed. Näiteks kui muutub maa sihtotstarve, muutuvad kõlvikud või pindala, siis arvutab Maa-amet maa väärtuse automaatselt ümber ja edastab Maksu- ja Tollimetile.
• Kasvupiirang kaitseb maaomanikku vaid ümberhindamisest ja turuhindade kasvust tuleneva maa väärtuse kasvu eest, kuid ei kaitse selle väärtuse kasvu eest, mille põhjuseks maa kasutuse muutus. Kui näiteks 2023. aastal muudetakse maatulundusmaa ärimaaks, siis kasvupiirangu arvutamisel võetakse lähtekohaks mitte selle maaüksuse tegelik maa väärtus 2023. aastal, vaid tinglik maa väärtus, mis oleks sellel maal olnud, kui selle sihtotstarve oleks olnud ka 2023. aastal olnud ärimaa.
• Kohalikud omavalitsused kehtestavad uued maamaksumäärad iga aasta 1. juuliks. Tulenevalt võib ka maamaks iga aasta muutuda. Kuna viimane maa väärtuse muutus oli 20 aastat tagasi, siis on enamik kohalikke omavalitsusi juba aastaid rakendanud maksimaalseid maksumäärasid ja seetõttu on olukord viimastel aastatel olnud üsna stabiilne. Kui 2024. aastal rakendub ja jääb kehtima 10% või 5 eurone kasvupiirang ja kohalikud omavalitsused peaksid kehtestama ka maksimaalsed maksumäärad, siis tekiks maaomanikele lähiaastateks samuti üsna stabiilne olukord, kus maamaksu kasv hakkab olema stabiilselt 10% või 5 eurot aastas.

Mis muudatusi maamaksus veel võib tulla?

Uus valitsuskoalitsioon on avanud oma mõtteid kahe maamaksu komponendi muutmiseks selliselt, et kohalikud omavalitsused saaksid ise otsustada, kuidas rakendada kodualuse maamaksu vabastust ja kuidas rakendada maamaksu kasvupiirangut, sh kas piirangut suurendada nt 20% või 30%-le. Põhimõtteliselt on need mõtted kooskõlas maamaksu üldloogikaga, mille järgi maamaks on kohaliku omavalitsuse maapoliitika instrument, millega omavalitsused saavad suunata maakasutust oma territooriumil. Praegu seaduses olev regulatsioon, mis näeb ette 10%-lise kasvupiirangu, kaitseb hästi maaomanikke, kuid jätab paljud kohalikud omavalitsused ilma vajalikust maksutulu kasvust, mida suunata elukeskkonna parendamisse. Arvestades praegust inflatsioonitaset ja maamaksu summade suurust ei oleks 10% kasvupiirangu asendamine 20% või 30% piiranguga ka maaomanikele väga suur ohverdus. See võimaldaks lühendada uuele maa turuväärtusele üleminekut ülaltoodud tüüpnäites esitatud 8 aastalt 5 või 3 aastale ehk tähendaks maksukoormuse kasvu näites toodud alla 10 eurot aastas asemel kas 15 eurot või 25 eurot aastas.

Võib arvata, et peale 2024. aastal rakenduvate maamaksu muudatuste jõustumist maamaksu debatid algavad. Praegune, 2024. aasta muudatus täidab vaid pikaaegse ümberhindamise tegemata jätmisest tekkinud lünga ja sedagi tibusammudega. Palju olulisemad on küsimused selle kohta, mis on KOV ülesanded ja KOV vahendid elukeskkonna parendamiseks.

Lisaks sellele ja küsimusele „Kas kodu on püha?“ saame edasistes maamaksudebattides arutada selle üle „Kas (kuidas) peaksime üle minema kinnisvaramaksule?“, „Kas (kuidas) põllumajanduslik maakasutuse peaks olema maksustatud?“, „Kas (kuidas) metsamajanduslik maakasutus peaks olema maksustatud?“ jne.