Ütlen kohe ära, et tegemist ei ole maaklerilepinguid kõrgendavasse valgusesse tõstva artikliga, mis püüab teid tulihingeliselt veenda kirjutama alla kõigele, mida maaklerilepinguna esitletakse.
Fakt on see, et leping on dokument ja tuleb kriitilise pilguga kontrollida, millele alla kirjutatakse. Leping ei anna maaklerile vabu käsi, tegemaks müüja kinnisvaraga kõike, mis pähe tuleb. Müüjal on õigus maakleri tegevust lepingu täitmisel kontrollida ja veenduda, et teenus on kvaliteetne.
Tõsiasi on ja jääb, et nagu iga teine leping, tuleb ka maaklerileping otsast lõpuni läbi töötada ja küsimuste tekkimise korral, need ka esitada. Samuti on oluline koos maakleriga kirja panna erikokkulepped ning –soovid, kuidas ja mida teenusest oodatakse.
Miks on maaklerileping vajalik?
Vastus sellele on lihtne – maaklerid ei müü teie muruniidukit või riidekappi, tegemist on kinnisvara müügiga, milles sageli figureerivad suured summad. Protsess võib olla pikk, detailiderohke, eriteadmisi vajav ning võib-olla isegi emotsionaalne. Kui kogu eelmainitud protsessi kinnitab vaid suusõnaline kokkulepe: „Müü ära“, siis pole see just kuigi turvaline ning jätkusuutlik kokkulepe, ei müüja ega maakleri vaatevinklist.
Maakler lähtub oma töös Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja Heade Tavade Koodeksist ja juhindub oma tegevuses kinnisvaramaaklerite teenuse standardist EVS-EN 15733:2010, mille täitmine fikseeritakse ka maaklerilepingus. Kutseliste maaklerite puhul on koodeksi ning standardi täitmine juba kutsest tulenev kohustus. Kutseta maakler lähtub aga oma kinnisvarabüroo ettekirjutustest ning sageli lepingust. Seega tasub alati usalduse kinnitamiseks uurida ka büroo tausta.
Standardis määratletakse nõuded kinnisvaramaaklerite teenustele, mille hulka kuuluvad: nõustamine (kinnisvara turuväärtuse kohta teabe esitamine jms); kinnisvara turustamine ja reklaamimine; ostu- ja müügialased teenused; üürileandmise ja üürilevõtmisega seotud teenused; kinnisvaraga seotud õiguste kehtestamine, omandamine ja registreerimine; ehitiste ning kruntide mõõdistamine; lepingute koostamine; kinnisvara ülevaatamine ja näitamise korraldamine; kontaktide loomine ja müüja ning ostja vahelise suhtluse korraldamine.
Ühtlasi on lepingus detailselt välja toodud kõik maakleri kohustused kogu müügiga seotud protsessi juhtimiseks.
Kui lähtume tõesti vaid „Müü ära“ mentaliteedist, siis võime järeldada, et kõik eelmainitud nõuded maakleri tööle, mis ei ole lepingulise kokkuleppega fikseeritud, on tegelikult suusõnalised ja nende olemasolu on vaja eraldi tõestada. Taolise kokkuleppe olemasolu tõestamiseks on vaja tunnistajaid või kirjalikus vormis esitatud materjali, tõendamaks et maakleril oli kohustus. Seega kui tekib olukord, et maakler saab kinnisvara müümiseks võtmed ja lause „Müü ära“ ning sealjuures pole lepingut sõlmitud, siis võib eeldada, et ka likviidne kinnisvara võib seista niimoodi mitu kuud.
Miks see nii on? Lepinguline kokkulepe raamib maakleri tegevust, seega tuletab talle ka pidevalt meelde, et tal on kohustused oma kliendi ees. Sageli pööratakse konkreetselt nende klientide kinnisvara müümisele rohkem tähelepanu, kellega on sõlmitud leping, sest antud klient on teadlik oma õigustest ja on seadnud maaklerile määratletud kohustused. Ka probleemide tekkimisel on võimalik antud juhul tugineda konkreetsele dokumendile. Selle kõrval jääb suusõnaline kokkulepe häguseks ja ebamääraseks.
Maaklerileping ei seo Sind käest ja jalust
Väga levinud on kartus,et kui maakler hakkabki kinnisvara müüma, siis on klient maakleriga seotud igavesti. Samuti on levinud ka arvamus, et kui leping soovitakse ka mingil põhjusel lõpetada, siis langevad kliendile kaela üüratud kulud ning maaklertasu tuleb ikka sajaprotsendiliselt katta, ka juhul kui maakler pole olnud suuteline kliendi kinnisvara müüma.
Millist rolli mängib kliendi seotus maakleriga, saab vastata lepingulise seotusega. Lepingus märgitakse tähtaeg, millal kaotab antud dokument oma kehtivuse. Seega ei ole tegemist eluaegse lepinguga, mida pole mitte mingil moel võimalik ka enne tähtaega lõpetada.
Enne tähtaega on võimalik leping lõpetada, kui maakler pole täitnud oma lepingulisi kohustusi. Samuti on võimalik esitada ka pretensioon maakleri tööle, kui maakler on kinnisvara müümisel olnud passiivne.
Maaklerteenuse eest tasumist reguleerib VÕS § 667. Käesoleva paragrahvi lõige 1 määratleb, et lisaks teenustasule on maakleril võimalik nõuda ka muude kulude hüvitamist. Tõsi on, et kinnisvarabüroo teeb samuti suuri kulutusi, et kliendi vara müüa. Sealjuures on aga kõige olulisem mõista, et kui maaklerteenust osta, siis lepitakse eelnevalt lisatasude osas kokku. Keegi ei hakka tasusid kliendilt nõudma, kui selles pole kokkulepet saavutatud.
Kui aga tekibki olukord, et leping tuleb enne tähtaja saabumist kliendi poolt lõpetada, siis seda situatsiooni reguleerib teenuse eest tasumise osas VÕS § 667 lg 2. Antud paragrahv määratleb, et kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita ehk kui tehingut ei toimu, siis võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Ka siinkohal pööran tähelepanu, et eraldi tasunõude esitamiseks peab olema kokkulepe. Seega tuleb anda kliendil teadlikult oma kinnitus valmisolekule teenuse eest tasuda. Kui klient pole juba lepingu sõlmimise faasis antud kokkuleppega nõus, siis midagi sellelt kliendilt nõuda vastu tema tahtmist ei saa.
Seega saame vastata eitavalt küsimusele, kas maaklerileping seob kätest ja jalgadest. Lepingu tähtajad on paindlikud ning tasudes on alati võimalik kokku leppida.
Kes koostab maaklerilepingud?
Igas kinnisvarabüroos peaks olemas jurist või juriidilist teenust osutav isik, kes maaklerilepingud koostab, neid kontrollib ning vajadusel ka kliendi erisoovid lepingusse kirja paneb. Igasuguste hilisemate probleemide tekkimise vältimiseks on vajalik, et lepingud on juriidiliselt korrektselt vormistatud ning ka sisu vastab kehtivatele õigusaktidele.
Lõpetuseks tuletan veel algust meelde, milles seisneb maaklerilepinguga olulisus. Antud dokumendiga tagatakse müüjale õigus maakleri tegevust lepingu täitmisel kontrollida ja veenduda, et teenus on kvaliteetne, professionaalne, turvaline ning kliendisõbralik. Tuletan meelde ka seda, et kui antud dokumenti maakleriga sõlmitud ei ole, siis juhib maakler oma tegevust ise ning müüjal ei ole otseselt võimalik esitada argumenteeritud nõudeid, kui maakler on oma tegevusega probleeme tekitanud.
Sandra Vask
Tartu kontori maakler
