Piisab vaid kinnisvaraspekulandil liigutada mõnda maja ühes käest teise, kui sellest kannatab kõigi naabrite rahakott. Maamaks kasvab hüppeliselt. Viimaste aastate kogemus on ka paljusid maamaksu pooldajaid veennud selle ebaobjektiivsuses ja ebaõigluses.
Põhiprintsiibid, mis maamaksu teemal üldsuselt nahutada saavad, on riigi poolt tsoonikaartidel fikseeritava turuhinna küsitavus ning maamaksu kujunemise liigne allumine spekulantide, rahapesijate ja oluliselt kõrgema ostujõuga välismaalaste rahakotile. Nördimust tekitab riigi poolt endale võetud õigus dikteerida, kus ja kuidas tavakodanik krunti kasutama peab ning asjaolu, et maamaks diskrimineerib äriühingutega võrreldes rohkem väikeeraomanike.
Üks nendest, kes veel mõni aasta tagasi maamaksu puht riiklikust-majanduslikust vaatevinklist lähtudes kaitses, oli Eesti Panga nõukogu liige, reformierakondlane Kalev Kukk. Viimased aastad on tema sõnul aga näidanud, et Eesti pole absoluutselt võimeline maakmaksu rakendama. “Oli lausa üllatav, kuidas keskkonnaministeerium 2001. aastast maamaksu kinnitas ja see nii äärmuslikuks kujunes,” märkis ta. “Sisuliselt tõmmati kott pähe väga paljudele väikeeraomanikele.”
Ühtepidi on loogiline, et kui maamaks väljendab maa kasutamise potentsiaali ja selle järgi on ka tsoonid. See põhimõte kisub aga kohe kiiva, kui eramukruntideks planeeritud alale hakkavad äriettevõtted hotelle või kõrghooneid ehitama ning sellega maksustamishinna lakke ajavad. Nii kuuekordistus näiteks Tallinnas lauluväljaku kõrval olevate eramute maamaks. Äri- ja eramumaa maksu puhul on küll erinev koefitsient, kuid see oleks õiglasem näiteks suurusjärgus 5-6, mitte aga 0,3, arutles Kukk. Lisaks on erinevalt tavainimesest äriühingul võimalus kirjutada maks endale kuludesse.
“Maamaksu põhimõttega on kesklinnast välja viidud paljud tehased, kuid kui sama põhimõtet hakatakse rakendama eramajaomanike suhtes, siis on see küll põhiseadusega vastuolus,” rääkis Kukk. “Kinnisvara on ka üks paremaid rahapesu võimalusi ja miks peab tavainimene rahapesu kinni maksma. Ausatelt maaomanikelt kooritakse seitse nahka ja miljoneid teenivad spekulandid ei maksa sisuliselt midagi.” Kuke sõnul oleks mõistlik 19. sajandisse jäänud omandimaksu igandist loobuda. Alternatiiviks klapiks võõrandamise maks, mis lükkab osa riigi sissetulekust tulevikku, aga oleks õiglasem.
Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark meenutas, et ühel rahvusvahelisel konverentsil tunnistasid isegi hindajad, et tsoonikaartide koostamisel toimuval masshindamisel tulevad paratamatult vead sisse. Seega on ebaõiglus juba eos sisse kodeeritud. Nii jäävad samasse tsooni krundid, kus ühel on kõik luksused, teisel aga vajalikud kommunikatsioonid puuduvad. “Ega hindamine ei tõsta vara väärtust,” lausus ta.
Küsimusega, et kas on õiglane, kui paar-kolm tehingut ühes hinnatsoonis määravad kõigi naabrite maamaksu, pöördus Riigikogu 11. juuni istungil keskkonnaminister Villu Reiljani poole keskerakondlane Toivo Tootsen. Vastuseks kõlas, et linnamaa ongi kallis! Kuigi aluseks võetud tehingute arv oli 2001. aastaks tõusnud 2000-lt 27 000-le ning ühe tehingu mõju ellimineerimine on pidev, tuleb selle asjaoluga arvestada. Tootsen tunnistas, et vastus teda ei rahuldanud. “Krunt pole enamikule inimestele kapital, vaid kodu,” lausus ta. “Samas selgub krundi päris väärtus siis, kui seda müüakse ja siis tuleks maksu rakendada vaid selle objekti peal.”
Maa-ameti kinnisvara hindamise büroo juhataja asetäitja Rein Lehtveeri selgitusel on vale öelda, et riigiametnikud määravad iga viie aasta tagant uued maaüksuste turuväärtused ja maamaksu hinnatsoonid. “Kinnisvaratehingute tulemusena kujunevad need tsoonid reaalses elus ise ja me lihtsalt fikseerime need,” lausus ta. Lisaks hindamisseadusele ja valitsuse määrustele lähtutakse ka rahvusvahelistest hindamismetoodikatest. Kokkuvõttes peaksid tsoonikaardid peegeldama võimalikult täpselt maa tegelikku väärtust. Seadus lubab vaid 20protsendilist eksimust, toonitas Lehtveer. Tõsisemate vaiete puhul kontrollib maa-amet ise kohale minnes kõik üle. Kuid muudatusi on tulnud teha väga harva. Pärast tsoonide kinnitamist on Tallinnas vaid kaks juhtumit, kus objekt ei vastanud oma olemuselt tsoonile, lausus ta.
Pärand rannarajoonis – privileeg või karistus?
Pärnu rannarajoonis 1930. aastatel ehitatud eramu päranduseks saanud Hüüde Käevarti maamaks hüppas viimase hindamisega 620 kroonilt ligi 2000 kroonile. Naabruses nelja miljoni krooniga müügis olevad villad viitavad, et maksutaak kasvab veelgi.
Üle 659ruutmeetrine krunt on samas tsoonis Tervise sanatooriumiga ja värskelt ehitatud neofunktsionalistlike villadega. Maamaksu hüppeline tõus ei küüni küll Tallinnast ja Saaremaalt kuuldud rekorditeni, kus hinnad kasvasid 6-24kordseks, kuid arvestatavaks väljaminekuks on see Käevartil sellegipoolest. Veelgi enam tekitab aga pahameelt põhimõte, et maksu tuleb maksta oma koduhoovi pealt, mille eest inimene on juba korra maksnud. Suhteliselt küsitav on, et mis ma selle eest kohalikult omavalitsuselt vastu saan, nendib ta.
Ka argument, et maamaks näitab maa otstarbe kasutamise potentsiaali, on riigi poolt veider. Tõepoolest, mõned naabrid on vanad hooned teinud võõrastemajana funktsioneerivateks villadeks, teised on maja maha müünud. “Riik ei saa mulle pähe istuda ja dikteerida, mida ma oma kodus teha võiks,” lausus Käevart. “Miks inimesed eramajadest välja suretada või nad pärapõrgusse saata?”
Artikli autor on Silva Männik. Artikkel on avaldatud 04.07.2003 väljaandes Äripäev –
