Üldine hinnatõus paljudes majandussektorites ning jutud kinnisvaraturu jõudsast taastumisest sunnib küsima, kuidas reageerivad sellele üürikulud. Kas üldises hinnatõusukeskkonnas on üldse võimalik prognoosida, et üürikulud saaksid langeda?
Üürikulud koosnevad kahest komponendist – üürileandjale ehk kinnisvaraomanikule makstavast üürihinnast ja kõrvalkuludest, mis koosnevad hoone haldamisega seonduvatest kuludest. Üha enam büroopinna otsijaid on selgelt aru saanud, et oluline ei ole mitte niivõrd ühe või teise liidetava suurus üksikuna võttes, vaid eelkõige kahe komponendi kogusumma.
Ajas tagasivaadatuna on üürihinnad ehk üürileandjale makstav kulukomponent büroohoonete puhul olnud vaikses ja stabiilses tõusus juba käesoleva aasta algusest. See on aeg, kus vakantsused hakkasid hoogsalt vähenema ja kontoripindade nõudlus tõstis pead.
Hinnatasemed on tõusnud paljuski seetõttu, et need kukkusid kinnisvarakriisi ajal väga madalale tasemele. Mõningane hindade kerkimine tähendab eelkõige mõistliku hinnataseme taastumist.
Tänane turuolukord ja muuhulgas uute kvaliteetsete büroopindade vakantsuse vähenemine – näiteks Technopolis Ülemiste näitel 5% peale – tähendab seda, et üürihindade langus meid kindlasti ees ei oota. Pigem seisame silmitsi jätkuva stabiilse üürihindade kerkimisega, mis numbrilisena võiks tähendada aastast hinnatõusu suurusjärgus 5-15%.
Üürihindade tõusu üks oluline tegur on korralike pindade nappus. Madalale langenud vakantsuse suurendamiseks on kõrgele kerkinud ehitushindade kontekstis uusi büroohooneid raske ehitada. Selleks, et tänaste hindadega uut büroohoonet ehitama hakata, peab selle üürihind olema tänastest tasemetest 20% kõrgemal.
Prognoositav A-klassi büroohindade konkreetsem hinnatõus sõltub büroohoone asukohast, pindade suurusest, lepingute pikkusest ja ka kõrvalkulude suurusest. Kui hoone üürihind on küll mõistlik, kuid kõrvalkulud on väga suured, siis on sellist pinda tänasele üüripinna vajajale raske pakkuda.
Eesootavad elektri, kütte ja teiste kõrvalkulude hinnatõusud ei mõju summaarsetele üürikuludele taas sugugi soodsalt. Kõrvalkulude maksumus ei mõjuta otseselt üürileandjale makstavat üürihinda, sest kõrvalkulud liituvad üürihinnale.
Konkurentsis püsimiseks peab üürileandja investeerima hoonete energiatõhususse ja nn. targa maja kontseptsiooni, mis aitaks kõrvalkulusid alla tuua või vähemalt stabiilsena hoida. Üürileandja peab tegema omalt poolt kõik, et kõrvalkulud oleksid minimaalsed.
Eeltoodu põhjal võib öelda, et üürikulude mõlemad komponendid ehk siis summaarne üürikulu, on büroopindade üürniku jaoks pigem tõusmas. Turuolukord soosib üürihindade vaikset tõusu, kõrvalkulud liiguvad samas taktis muu inflatsiooniga. Kinnisvaraarendajad peavad lisaks vastuvõetavale üürihinnale hoolitsema ka selle eest, et nende pakutavad kõrvalkulud oleksid samuti mõistlikul tasemel. Vastasel korral muutub büroo üürileandmine keerukaks või tuleb teha järeleandmisi üürihinna osas.
Gert Jostov
Tehcnopolis Ülemiste AS juhatuse esimees
