Kirjutan selle kirjatüki konkreetse näite põhjal, kus ostjal, omamata vajalikku ülevaadet õiguslikest probleemidest, ülemääraselt lootes notari selgitustele ja ilmselt eesmärgiga mitte teha täiendavaid kulusid advokaadiga nõustamiseks enne tehingu sõlmimist, tuli tegelikkuses kanda kordi suuremaid kulusid.
Asjaolud olid lühidalt sellised, et Skandinaaviast pärit perekond, kellel olid Eestiga varasemad kontaktid seoses nende ettevõtlusega, otsustasid Tallinnas osta korteri. Nad valisid looduskaunis kohas asuva korteri, mis kuulus korteriühistusse ning mille omanik oli pärit Inglismaalt ja omas ka teist kinnistut Tallinnas, mis oli ka rahvastiku registri andmetel ja ka müügilepingu kohaselt tema elukoha aadressiks.
Tehingu poolte soovil vormistas notar 2010. aasta sügisel müüja avalduse korteriomandi hüpoteekide alt vabastamiseks, hüpoteegi kustutamise kokkuleppe, korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu (hüpoteegid olid seatud panga kasuks).
Lepingu pooled sõlmisid kokkuleppe ka selles, et müüja kannab kõik lepingu esemega (korteriga) seotud kulud kuni korteri otsese valduse üleminekuni, tasudes need hiljemalt ühe (1) kuu jooksul arvates valduse üleandmisest ning ostja nõudmisel esitab ka maksedokumendid, mis kinnitavad sellise kohustuse täitmist. Sõlmitud müügilepingu kohaselt otsene valdus tuli ostjale üle anda hiljemalt lepingu sõlmimise päeval.
Korteriomandi ostjad ei pidanud vajalikuks kasutada lepingu sõlmimisel advokaadi abi, kontrollimaks, kas nende huvid ja õigused on täies ja vajalikus ulatuses tagatud. Sõlmitava lepingu kohaselt oli üksnes müüjal võlaõiguslik kohustus, s.o. tasuda korteriühistule oma võlad.
Ostjad ei tutvunud, ega ka arvestanud, konkreetse korteriühistu põhikirjas sätestatut ega ka korteriühistuseadust.
Konkreetse korteriühistu põhikiri aga sätestas, et ühistu liikme poolt pärast korteriomandi võõrandamist loetakse uus korteriomandi omanik korteriomandi endise omaniku asemel ühistu liikmeks, ilma selleks avaldust esitamata, alates omandiõiguse ülemineku päevast. Selles tehingus oli aga notari juures lepingu allakirjutamise päev ka korteriomandi valduse ülemineku päevaks.
Antud korteriühistu põhikirja kohaselt läksid uuele korteriomandi omanikele üle kõik liikmelisusest tulenevad varalised kohustused. Seejuures korteriühistu põhikiri täpsustas ja sätestas, et uus omanik vastutab korteriühistu liikmena enne tema ühistu liikmeks saamist ühistus tekkinud liikme kohustuste eest.
Tähelepanuta jäeti see, et konkreetse korteriühistu põhikirja punktid olid sisuliselt kooskõlas ka korteriühistuseaduse (KÜS) sätetega. KÜS paragrahv 5 lg 2 kohaselt loetakse võõrandamisel korteriomandi omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päev ning KÜS paragrahv 51 järgi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused lähevad üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest.
Seejuures KÜS paragrahv 7 lg 3 täpsustab, et korteriomandi võõrandamisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majanduskulude ja muude maksete eest.
Kuna müüja jättis korteriühistu arved tasumata ja ei täitnud ostajale lepinguga võetud kohustust ühe kuu jooksul korteriühistule võlad tasuda, esitas korteriühistu uutele liikmetele kui korteromandi omanikele 2010. a. lõpul nõude võlgnevuse ca 50 000 EEK tasumiseks.
Nüüd korteriomandi uued omanikud pöördusid õigusabi saamiseks meie advokaadibüroosse ning sõlmisid vastava lepingu õigusabi osutamiseks.
Kuna korteriühistu nõue oli põhjendatud ja nõustava advokaadi poolt ka kontrollitud, soovitati omanikel korteriühistu nõue tasuda, et vältida võimalikke täiendavaid kulusid (viivis, kulud õigusabile, riigilõiv jne).
Samaaegselt esitas korteriomandi omanike volitusel neid esindav advokaat Harju Maakohtule endise omaniku vastu hagi, taotledes nii võlgnevuse kui menetluskulude väljamõistmist. Endine omanik esitas kostjana kohtule avalduse, milles avaldas soovi tasuda võlgnevust ositi. Harju Maakohus 2011.a. märtsis rahuldas esitatud hagi täies ulatuses, mõistes kostjalt välja võlgnevuse ja menetluskulud ( ca 1900 EUR).
Kostja apellatsioonkaebus 2011.a. sügisel ja ka kassatsioonkaebus jäeti seoses kaebuste puudustega menetlusse võtmata.
Korteriomanikke esindanud advokaat esitas seejärel kohtutäiturile täitmisavalduse Harju maakohtu otsuse täitmisele pööramiseks, seejuures oli võlgniku varaks kinnistu Tallinna vanalinnas.
Täitemenetlus on kestnud alates 2012. aastast. Vara on ümberhinnatud, korduvatel enampakkumistel hinda alandatud, kuid enampakkumised on seni nurjunud, kuna kinnistu on omaniku poolt koormatud mitmete hüpoteekidega panga kasuks ja keelumärkega.
Korteriomandi omanikele on advokaat selgitanud, et neil puudub reaalne perspektiiv saada oma nõue rahuldatud võlgniku kinnisvara realiseerimisel, sest panga hüpoteekidega koormatud nõuded ületavad mitmekordselt tema nõude, kuigi tema nõue rajaneb jõustunud kohtuotsusel ning neil pole mõttekas teha täiendavaid kulutusi advokaadi õigusabile täitemenetluses.
Vandeadvokaadi järeldus ja soovituse ülalkirjeldatud näite põhjal on alljärgnev:
- tehingute tegemisel ja isegi siis, kui need on notariaalselt kinnitatud, on otstarbekas eelnevalt konsulteerida kompetentse ja usaldusväärse õigusnõustajaga, s.o. advokaadiga, tutvudes eelnevalt temaga büroo kodulehel;
- mitte seada eesmärgiks kulude kokkuhoidu advokaadi abi kasutamise arvelt;
- vältima õigusnõustajaid, kelle osas võib eeldada kompetentsuse ja vastutustunde puudumist;
- komplitseeritud asjades eelnevalt arutada advokaadiga läbi lepingute, s.h. notariaalsetelt sõlmitavate lepingute põhiseisukohad ning mitte üksnes piirduda ja loota teise poole juristi, kinnisvara maakleri ja notari selgitustele. Teise poole jurist jälgib tema poolt esindatava isiku huve, kinnisvara maakler eeldab kinnisvara võimalikku kiiret müüki, notar kinnitab ja jälgib, et tehing oleks seadusega kooskõlas ja ei ole kohustatud ühe või teise lepingupoole huve sügavuti silmas pidama. Lepingupoole seaduslike õiguste ja huvide kaitset peab jälgima ja kindlustama lepingupoole advokaat, kui poolel endal puudub kompetents õigusalased teadmised ja kogemused.
Kaido Pihlakas
Vandeadvokaat
Advokaadibüroo HETA Biin & Pihlakas
Artikli allikas: http://www.heta.ee/mida-peab-arvestama-korteriomandi-ostmisel/
