Korterite ülepakkumine on sundinud enamus arendajaid külmutama need arendusprojektid, mis veel vähegi võimalik. See aga ei tähenda veel kinnisvaraarenduse lõppu Eestis. Tegemist on majanduselu loomuliku tsüklilisusega, kus defitsiidile järgneb pakkumise kasv, mis muutud ülepakkumiseks.
Ülepakkumise ajal vähendatakse pakkumist, mis omakorda viib taas defitsiidini. Ja sealt jõuame jälle ülepakkumiseni…
(Vahemärkusena. Usutavasti ka kõige paadunumad optimistid ei arva, et järgmine defitsiidi periood tuleb analoogne eelmisele, kus nägime hinnatõusu 50% aastas ja enam ning ostjad rabavad kogu arendatav korterite mahu lennult enne hoone vundamendigi valmimist.)
Majandustükli üleelamine peab mitte ainult turgu korrastama, vaid andma ka õppetunnid, et järgmise tsükli ajal tehtaks asju paremini. Aga mida peaksid kinnisvaraarendajad järgmisel korral arendusprojektiga alustades tegema teisiti? Mida peaks tegema paremini?
Projekti asukoha valik
Olnud defitsiit elamispindade turl andis võimaluse olukorra tekkeks, kus kuhutahes arendatav korterelamu leidis ostjad. Uute projektide puhul tuleb enam tähelepanu pöörata sellele, et igale krundile siiski korterelamu ei sobi. Näiteks vahetult suure magistraali ääres ei soovi tegelikult keegi elada – sinna korteri ostnud inimesed on ostuotsuse teinud teadmatusest, kogenematusest.
Esimestel korrustel ei ole kunagi korterid väga populaarsed olnud. Vaadates näiteks põhja poole, siis on Helsinkis ka äärelinnas korterelamute esimene korrus antud äripindade kasutusse.
Sihtgrupi valik
Defitsiidi tingimustes pole vaja toodet sihtgrupile nö. sihtida. Kõik ostetakse ära. Aga sihtgrupile toodet pakkudes on võimalik müüa seda kõrgema hinnaga ja/või madalamate kuludega.
Sihtgrupi soovide ja vajaduste tabamine muutub professionaalse kinnisvaraarenduse lahutamatuks osaks. Milline ikkagi on toode, mida üks või teine sihtgrupp vajab? Kui suured peavad olema toad, kui suur peab olema korter? Mitut parkimiskohta sihtgrupp soovib? Kas panipaika on vaja? Kui jah, siis kui suurt?
Müügi ja turundusega seonduvad järgmised küsimused. Kus korteried reklaamida? Kas trükimeediasse on vaja trügida või piisab kinnisvaraportaalist? Või portaalidest? Milliste vahenditega jõuda sihtgrupini? Kui palju peab turunduskulutuste jaoks raha kulutama ja kui pika perioodi vältel seda tegema peab?
Kvaliteet ja tähtajad
Ei ole saladus, et defitsiidi tingimustes pakutavate toodete kvaliteet halveneb. Tegijal puudub motivatsioon pakkuda parimat kvaliteeti, sest kaup ostetakse ära niigi. Nii ei ole saladus, et ehituskvaliteedi kohta on palju nurinat. Erandid ei ole ka pool aastat üle minevad tähtajad.
Ülepakkumise tingimustes aga muutuvad kvaliteet ja võime tähtaegadest kinni pidada üha tähtsamaks. Kui ikkagi näidiskorteris suur pragu mööda seina ülevalt alla jookseb, siis võib sellel ka vägagi loogiline selgitus olla, kuid usaldust see tehingu sõlmimisel ei lisa.
Kui kiire hinnatõudu tingimustes pool aastat tagasi ostetud korteri väärtus oli ehituse valmimise ajaks suurenenud minimalselt 10 ja maksimaalselt 50%, siis tänasel ja homsel turul on olukord teisitine. Ehitatavasse hoonesse korteri ostmisel võib hoone valmimisel selgida, et korteri turuväärtus on sootuks langenud. See muudab kliendid aga enam tähenärijaks, sest makstud suure raha eest maksimumi saada.
Kokkuvõtteks
Kindlasti on veel olulisi tegureid, mis turuolukorra muutudes arendaja jaoks olulised on. Neid üritan kajastada siin samas blogis tulevikus. Kui on soove ja mõtteid, siis need on teretulnud kommentaaride kasti allpool.
