Kui üürnik ei tasu üürileandjale korrektselt üüri, siis üheks vahendiks, mida üürileandja üürniku vastu kasutada saab, on üürileandja pandiõigus. Üürileandja pandiõiguse teostamiseks peavad aga olema täidetud teatud tingimused.
Võlaõigusseaduse kohaselt kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded.
Pandiõiguse tekkimine ja lõppemine
Üürileandja pandiõigus tekib automaatselt üürilepingu sõlmimisest. Seejuures ei oma tähtsust, kas ruumides asuvad asjad kuuluvad üürnikule või mõnele muule isikule. Viimasel juhul ja tingimusel, et üürileandja teadis või pidi teadma, et asjad kuuluvad kolmandale isikule, asjade omaniku õigused eelnevad üürileandja pandiõigusele. See ei tähenda, et üürileandja pandiõigus oleks välistatud; see tähendab, et asjade omanik võib õiguse oma asjadele enne pandiõiguse teostamist realiseerida ja kui ta seda ei tee, siis on üürileandjal õigus pandiõigusega koormatud asjad realiseerida.
Kui üürileandja on teada saanud, et asjad ei kuulu üürnikule, kuid ta ei ütle viivitamatult pärast teadasaamist üürilepingut üles, siis üürileandja pandiõigus nimetatud asjadele lõpeb. Seega selleks, et üürileandja pandiõigus säiliks ka nende asjade suhtes, mis ei kuulu üürnikule, on vajalik, et üürileandja ütleks pärast asjade kolmandale isikule kuulumisest teadasaamist üürilepingu esimesel võimalusel üles.
Lisaks lõpeb üürileandja pandiõigus ka juhul, kui asjad eemaldatakse üüritud kinnisasjalt ja eemaldamine toimub üürileandja teadmisel või kui üürileandja ei vaidle asjade eemaldamisele vastu. Seejuures ei või üürileandja asja eemaldamisele vastu vaielda, kui eemaldamine vastab kinnisasja korrapärasele majandamisele või tavalisele elukorraldusele või kui allesjäävad asjad on üürileandjale piisavaks tagatiseks. Pandiõigus lõpeb ka juhul, kui üürnik annab üürileandjale oma kohustuste täitmise tagamiseks muu piisava tagatise.
Pandiõiguse teostamise tingimused
Üürileandja poolt pandiõiguse teostamine on õigustatud juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Riigikohus on oma 20.12.2011 lahendis asjas nr 3-2-1-127-11 märkinud, et nt tasumata üürimaksed, katkestatud elektrivarustus ja üles-öeldud üürileping võivad anda üürileandjale aluse kahtlustada, et üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvad asjad ära viia.
Kui eelnimetatud tingimus on täidetud, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Teatud juhtudel võib üürileandja oma pandiõiguse teostamiseks kasutada ka omaabi ehk jõudu, ületamata seejuures hädakaitse piire.
Omaabi kasutamise eelduste kohta on Riigikohus eelkirjeldatud lahendis märkinud, et omaabi kasutamine võib olla õigustatud, kui see on pandiesemeks olevate asjade äraviimise takistamiseks vajalik. Kui üürnik on rikkunud asjade äraviimise keeldu pandiõigusega koormatud asjade ruumidest eemaldamisele asumisega või on mõne asja juba ära viinud või asjade äraviimist on ilmne põhjus karta, siis on pandiõiguse teostamiseks omaabi kasutamine lubatud.
Pandiõiguse teostamise tagajärjed
Kui pandiõiguse teostamise eeldused on täidetud, võib üürileandja asuda oma pandiõigust teostama. Kui eeldused ei ole täidetud, kuid üürileandja ikkagi otsustab pandiõigust teostada, siis see iseenesest ei lõpeta üürileandja pandiõigust üüritud pinnal asuvatele asjadele ega muuda kehtetuks nende asjade äraviimise keeldu, kuid üürileandjast võib sellisel juhul saada asjade ebaseaduslik ja omavoliline valdaja.
Üürniku suhtes võib olla piisavaks mõjutusvahendiks juba ainuüksi teadmine, et üürileandja on üüritud pinnal asuvad asjad kinni pidanud, mistõttu üürnik leiab võimaluse tasumata üürimaksed tasuda. Kui see aga ei ole piisavaks mõjutusvahendiks, siis üürileandja poolt järgmiseks ja juba majanduslikku sisu omavaks sammuks on panditud asjade müük, mis peab toimuma avalikul enampakkumisel. Müügist saadud raha eest on üürileandjal õigus katta üürniku võlgnevused.
Mikk Põld
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee
Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.
