Tänaseks ei ole vist kellegi ees saladus, et korterite hinnad langevad. Eestis keskmise korteriomanditehingu ruutmeetrihind on langenud võrreldes tipphindadega märtsis 2007. a. juba 23% ning eeldatavasti langus jätkub veel mõnda aega.
Enamasti kirjutatakse kinnisvara hinnalangusest mustades toonides kui negatiivset suundumusest. Järgnevalt anname vastuse küsimusele, miks on kinnisvara hinnalangus halb?
Kodu on inimese suurim vara
Enamus inimestele on nende kodu suurimaks varaks. Seda veel eriti Eestis, kus omanikuasutus on valdav elamispindade asustamise vorm. Kurb on, kui elamispindade ehk inimesele kuuluva vara väärtus kahaneb.
Korterile või elamul on lisaks kinnisvaraks olemisele ka emotsionaalne väärtus, mida väljendab sõna „kodu“. See tähendab, et hinnalanguse korral ei tormata vara müüma. Seega kinnisvarahindade languse korral inimeste rikkus kahaneb.
Vara keeruline müüa
Mistahes kaupa on keeruline müüa, kui kauba hinnad on languses. Ostjad eelistavad ratsionaalselt ostuotsust pigem edasi lükata, sest järgmisel päeval saab sama asja juba odavamalt osta. Nii on ka langeval kinnisvaraturul raske kinnisvara müüa – olgu selle müügi ajendiks mis iganes põhjus.
Kriitiliseks võib asi minna siis, kui kinnisvaramüüjal on müügiga kiire. Sellisel juhul on tal võimalus eelkõige hinda langetada, mis aga taas kord vähendab tema rikkust.
Tagatisvara väärtus väheneb
Laenu abil ostetud elamispinna puhul on tagatisvara väärtuse langemine eriti ohtlik. Laenulepingu järgselt on laenuandjal enamasti õigus laenu tagatiseks oleva elamispinna väärtuse vähenemisel nõuda juurde täiendavat tagatist või laenu vähemalt osalist ennetähtaegset kustutamist.
Kui aga laenuvõtjal lisatagatist ei ole ning samuti puudub rahaline ressurss laenu tagastamiseks, on olukord vägagi keeruline.
Laenuvõimalused vähenevad
Kinnisvaratagatisel antavad laenud on kõige odavamad ehk kõige madalama intressimääraga. Laenusid väljastades aga lähtub laenuandja laenu tagatiseks oleva vara väärtusest. See tähendab, et laenu tagatiseks oleva vara väärtuse langemisel peab laenuvõtja hüpoteeklaenu asemel võtma tarbimislaenu. Tarbimislaenu intressimäärad on aga kordades kõrgemad.
Uutel ostjatel keeruline
Paradoksaalsel kombel muudab kinnisvara hinnalangus olukorra keerulisemaks ka uutel kinnisvaraostjatel. Langevate hindade tingimustes muutuvad eluasemelaenud pankade jaoks riskantsemaks. Suurenenud risk väljendub eelkõige omafinantseeringu määra tõstmises ning intressimäära tõusus.
Tänaseks on kunagine tavapärane 0,5-protsendine euriborile liidetav intressimarginaal tõusnud juba 1 protsendini. Kunagise tavapärase 10-protsendilise sissemaksu asemel tuleb täna aga korteriostjal välja käia 30% ostetava vara väärtusest.
Uute elamispindade valikuvõimalus kahaneb
Hinnalanguse puhul pööravad kinnisvaraostjad eelkõige tähelepanu soodsale ostuhinnale. See tähendab, et raske on müüa uute kinnisvara arendusprojektide kortereid. Vähenev nõudlus vähendab aja jooksul uute korterite pakkumist ja seeläbi vähendab tarbijate valikuvõimalust.
Eriti hull võib olukord olla siis, kui uute korterite ehitushind ületab korterite turuväärtust. Sellisel juhul võib uute elamispindade arendamine sootuks seiskuda.
Kokkuvõtteks
Eelpool on toodud hulk tegureid, kuidas kinnisvarahindade langus omab negatiivset mõju majandusele ja eraisikutele. Kõikide turuosaliste huvides on, et hinnalangus peatuks võimalikult ruttu, sest emotsioonidest põhjustatud hinnalangus annab võimaluse ainult „raisakotkastele“, kes teiste hädasolemist soovivad ära kasutada.
