See on küsimus, millega on kokku puutunud kõik, kes kunagi korterit müüa plaaninud. Enamasti alustatakse surfamist kinnisvaraportaalides, vaadatakse sarnaseid kortereid ja püütakse välja mõelda, mis küll minu korter väärt võiks olla. Ja mis hinnaga ta müüki tuleks panna.
See on küsimus, mis ongi kõige keerulisem. Või vähemalt üks kõige olulisemaid. Kui sellega puusse panna, siis paremal juhul saad lihtsalt pisut pügada või venib protsess ebamõistlikult pikaks. Kehvemal juhul tehinguni ei jõuagi.
Loomulikult tasub vaadata, mis maksavad sarnased korterid erinevates kinnisvaraportaalides. Samas ei pruugi seal selguda sugugi lõplik tõde. Kust sa tead, et need hinnad, mida seal küsitakse, on adekvaatsed? Võib ka läheneda teisest otsast (eriti, kui korter seotud pangalaenuga) ja mõelda, palju sul vähemalt on vaja korterimüügiga teenida. See on siiski enamasti enesepettus, sest paraku vaatavad aga ostjad reaalset turusituatsiooni, mitte seda, kas sa saad oma laenujäägi makstud.
Kõigepealt tuleb endale selgeks teha, et korteril on kaks hinda. Tehinguhind ja pakkumise hind. Esimene on see, millega tegelikult tehing tehakse ning teine see, mida selle eest algselt küsitakse. Enamasti ei tehta tehinguid selle hinna juures, mis algselt küsitakse ning kirjutamata tava või vähemalt ostja poolne ootus on, et väike tingimisruum on hinnas alati sees. Tallinna keskmine tehinguhind ühe m2 kohta oli tänavu juunis näiteks 1577 eurot, keskmine müügipakkumistes toodud hind aga 1911 eurot ruutmeetri kohta. Päris suur vahe, või mis?
Objektiivne tõde selle kohta, mis hindadega tehinguid tehakse, on ära toodud Maa-ameti andebaasis. See pisut kohmakas statistikamoodul koondab kõikide tehingute info. Samas on see seal vaid statistika, mis on taandatud keskmisele hinnale, suurusele, asukohale jms näitajatele. Selle järgi saab arvutada oma kodu väärtust, kuid üks-ühele võrdlust on ka sealt raske teha.
Kust otsast oleks siis õige hinna kindlaks tegemist kõige mõistlikum alustada?
- Alustagi portaalide läbi kammimist. Sealt saad vähemalt mingi aimduse, mis suurusjärgus pakkumishinnad on. Konkreetsest lõppsummast olulisem on vaadata keskmist ruutmeetrihinda. Ja pigem lähene konservatiivselt, sest enamasti on müüjal kombeks oma kodu väärtust pigem kergelt üle hinnata.
- Vaata üle Maa-ameti statistika reaalsete tehinguhindade kohta. Kui suur on keskmine ruutmeetrihind? Kui palju üldse selles piirkonnas tehinguid tehakse? Kui suured on kõrgeimate ja madalamate tehinguhindade vahed?
- Lisaks tasub lugeda erinevate kinnisvarafirmade turuanalüüse. Ka nende aluseks on sageli Maa-ameti statistika, kuid enamasti on seal ära kirjeldatud ka muid piirkonnas hindasid mõjutavaid tegureid.
- Kui oled numbrite rägastikust läbi murdnud, pane kirja, mis võiks su korteri väärtust võrreldes keskmisega tõsta või langetada. Korrus, maja üldine seisukord, igakuiste maksete suurus, korteri suurus, asukoht jne. Et asi ei jääks abstraktseks, proovi hinnata, kas üks või teine tegur suurendab või vähendab su korteri ruutmeetri hinda 3, 5 või 10%.
- Ja nüüd, kui oled leidnud enda arvates adekvaatse ruutmeetrihinna, vaata, kuidas see paistab võrreldes teiste kuulutustega ning kas ja kui palju kauplemisruumi veel jääb.
Tundub lihtne? Pigem on see ikkagi keeruline ja aeganõudev analüüs, kus eksimisvõimalus suur. Nii et kui turusituatsiooni ei tunne ja teed seda kõike esimest korda, on mõistlik paluda abi professionaalidelt. Alustuseks tasub paluda maakleril koostada müügihinna analüüs, mida pakume oma klientidele tasuta. Kui olete valinud koostööpartneriks professionaalse maakleri, suudab ta enamasti adekvaatse hinna koos võimaliku müügiperioodiga üsna täpselt paika panna.
Loomulikult on inimesi , kelle jaoks maakleri palkamine tundub aja- ja raharaisk, kuid kuna keskmine inimene müüb korterit pigem mõne korra elu jooksul, on iga päev sellega tegelevate maaklerite kogemus siiski oluliselt suurem.
Jah, maakler ei tee oma tööd tasuta ning enamasti on ette nähtud teatud protsent tehingu maksumusest maakleritasuks. Kuid vale hinnaga müües võid hoopis suuremalt pügada saada või korter sootuks müümata jääda.
