Kinnisvaraturul on hulk mõjutajaid, millest ühed on tähtsamad ja teised vähemtähtsad.
Tähtsad mõjurid, mis määravad kinnisvaraturu suundumused on:
– pankade laenupoliitika – intressimäärad, kinnisvarasektorisse suunatavate laenude maht;
– turunõudlus – ühe või teise majandussektori vajadus teatud mahus kinnisvara järele;
– pakkumine – ehitusmahtude ja planeeritavate ehitiste mahud ja turunõudlusele vastavus;
– inimeste ootused – kas inimesed ootavad vara väärtuse kasvu või vähenemist, kas oodatakse sissetulekuute suurenemist või vähenemist;
– sisemajanduse kogutoodang – selle suurenemine või kahanemine, suurenemise või vähenemise kiirus.
Nimetatud tegurite koostööna võib tekkida hinnamull.
1. Kinnisvaralaenude tagatised muuutuvad tagatavast laenust väiksemaks.
2. Laenuandja otsustab hakata laenutagatisi realiseerima, et laenudest maksimum kätte saada.
3. Turul pakkumine suureneb märgatavalt, kuid nõudlus jääb samaks.
4. Pakkumise suurenemine püsiva tasemega nõudluse korral viib hinnad alla.
5. Nõudlus väheneb, sest arvatakse, et homme maksab sama vara vähem kui täna.
6. Vt. punkt 1.
Hinnalanguse lõppemine tomub järgmise skeemi järgi:
1. Ootused, et vara hind võib veelgi väheneda, kaovad.
2. Madala hinnaga ostmise võimalusest haaratud inimesed sisenevad turule, mille tagajärjel nõudlus suureneb.
3. Laenutagatiste väärtuse langus kahaneb ja muutub väärtuse suurenemiseks.
4. Laenuandjad lõpetavad laenutagatiste realiseerimise.
5. Vt. punkt 1.
Tõus on alati visam, kui langus. Põhjus on lihtne – reeglina toimub taoliste mullide lõhkemisel optimismihoog, kus langus näib peatuvat. Paraku järgneb pisikesele võidule alati rängem kaotus.
Hinnalanguse või languse lõppemine võib tegelikult alguse saada igal etapil.
