2002. a. sügisel hoiatas Eesti Pank laenuturu liigkiire laienemise eest. Laenuturule see olulist mõju ei avaldanud. Mõju jäi pigem hoiatavaks näpuviibutuseks, mille turg teadmiseks võttis.
12. septembril 2002. a. üllatas avalikkust Eesti Pank teatega, et valitsus viib Eestist välja 1 miljard krooni. Lisaks kavandati toona laenutingimuste karmistamist. Selline käitumine oli Eesti kommertspanganduse ajaloos esmakordne.
Ülekuumenemisest rääkides-kirjutades mainiti kõige sagedamini mulli kinnisvaraturul, mis jahutamata jätmisel kogu laenuandmise uppi lööks. Asi selles, et suur osa eluasemelaenudest väljastati madala või sootuks ilma omafinantseerimiseta. Maksejõuetute laenuvõtjate tekkimise vältimiseks peeti otstarbekaks riigist raha väljaviimist.
Reaalsuses peegeldus eluasemelaenude väljastamise tingimuste keerulisemaks muutumine selles, et võrrelduna 2001. a. IV kvartaliga suurenes 2002. a. samal perioodil eluasemelaenude käive “kõigest” 73%. 2001. ja 2002. a. teist ja kolmandat kvartalit võrreldes oli laenukäibe kasv mõlemas kvartalis 76%.
Juba 11. oktoobril teatati, et 3/4 riigikassa hallatavast rahast ehk 2,6 mld. ongi juba välismaale viidud. Laenuturule see negatiivset mõju ei omanud. 26. novembril prognoosisid panganduseksperdid järjekordselt soodsamaks muutuvaid laenuintresse, mis kinnisvaraturu aktiivsust pärssida ei luba.
Laenuintresside üheks kahanemise põhjuseks on olnud pankade vähenevad marginaalid. Veelgi olulisema põhjusema on intresside langust toetanud Eesti eluasemelaenude baasiks olev Euribor, mis kogu 2002. a. näitas langustrendi. 2002. a. lõpuks jõudis Euribor aasta maksimaalselt tasemelt 3,7 protsendilt 2,8 protsendile.
Olukorda eluasemelaenude turul ilmestab fakt, et sesoonsete kõikumiste tõttu on senise ajaloo jooksul iga aasta neljandas kvartalis väljastatud eluasemelaenude maht aasta kolmandas kvartalis väljastatud mahust väiksem. Ülekuumenemiste pärrsimise taustal oli 2002. a. esimene kord, kus kvartali laenumaht neljandas kvartalis kolmandat ületas.
Kokku väljastati 2002. a. 75% rohkem eluasemelaene kui 2001. a. Väljastatud laenukäibed olid vastavalt 4,8 ja 2,8 miljardit krooni.
Laenukäivete märksa aeglasem kasv 2003. a. ei anna põhjust järjekordseteks vesteteks kriiside ja krahhide teemal. Ükskord pidi lihtsalt saabuma aeg, kus laenutingimused normaliseeruvad. Taolise olukorra saabumine võtab võimaluse suurteks hüpeteks.
