Riigil jääb mustalt üüriturult saamata aastas paarkümmend miljonit eurot tulumaksu. Raha kättesaamiseks pakuvad asjatundjad nii üürilepinguregistri loomist kui ka ideed vabastada eraisikud tulumaksu kohustusest.
2013. aasta andmete järgi jääb aastas laekumata 8-27 miljonit eurot tulumaksu. Tegu on hinnangulise summaga, sest osaliselt põranda all tegutseva üürituru kohta pole kellelgi täpseid andmeid. Maksuameti teatel on Eestis kasutusvalmis 384 282 eluruumi, millest 10-15% on arvatavasti üüripinnad.
Maksuamet kutsus veebruari alguses kokku ümarlaua, et arutada, kuidas saavutada üürituru läbipaistvus. Nimelt on maksuameti teenindusosakonna juhtivspetsialist Hannes Udde sõnul praegu üüriturg luubi all küll seoses tulu deklareerimise perioodiga, ent tegelikult on valdkond laiem, kui vaid maksude kokku kogumine.
Kultuuritu üüriturg
Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani sõnul on üürituru korrastamiseks vaja läbida kolm sammu. Esiteks tuleb üürnike ja üürileandjate suhe tasakaalu saada. Teiseks on vaja luua menetlusorgan, mis võimaldaks teha kiireid, kohtutasandil otsuseid. Seejärel on vaja luua register, kuhu sisestataks iga sõlmitud üürileping ja mis sisaldaks ka musti nimekirju halbadest üürnikest ja üürileandjatest.
Sooman selgitas, et kuigi tänaseks on erinevates ärisektorites paarikümne aastaga toimunud märkimisväärne kultuuriline areng, siis üüriturg on meeletult pilla-palla ja korrastamata. „Olid ajad, kui ettevõtjad ei tahtnud käibemaksu maksta, siis ei tahetud jällegi dividendide tulude pealt maksu maksta. Nüüd aga oleme seisus, kus igasugust käibemaksuga soperdamist peetakse kuriteoks,“ sõnas Sooman. Millegi pärast pole aga sama suhtumine üüriturule jõudnud. „Sel alal vaadatakse maksude maksmisele läbi lillede ja tegelikult algab kogu asi sektori kultuuritusest,“ lisas ta.
Üürilepingu register kutsuks korrale
Soomani sõnul on üüriturule juba seadusega konflikt sisse kodeeritud – võlaõigusseadus, mille üüripeatükk loodi kunagi sundüürnike kaitseks on ajast ja arust. „Üürnikele on antud jaburalt palju õigusi, lausa rumalusteni välja. Üürileandjal on see-eest hunnik kohustusi ja vähe õigusi,“ ütles ta.
Lahendus oleks see, kui seadusesse tehtaks muudatus, mis ütleks, et kõik registrisse kandmata üürilepingud ei kehtiks, leiab Sooman. Nii oleks tema sõnul tõenäoline, et üürilepinguid hakatakse registrisse märkima ja sel juhul oleks üüritulult maksude maksmise kontrollimine juba oluliselt lihtsam kui praegu. Ta lisas, et musta raha üüriturul liigub palju – hinnanguliselt on Eestis üüripindu paarkümmend tuhat, millest enamik üürileandjatest tulumaksu ei maksa.
Lahendus maksukohustusest vabastamine
Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige ja kinnisvaraekspert Tõnu Toompark üürilepinguregistri loomist õigeks ei pea. „Ma ei oskagi selle mõtte kohta ühtegi trükimusta kannatavat sõna öelda,“ ütles ta.
Tema sõnul oleks lahendus hoopiski see, kui eraisikud üüritulu maksustamisest sootuks vabastada. Nimelt on Toomparki sõnul probleeme just eraisikutest üürileandjatega. „Tulumaksuvabastus võib tõesti olla radikaalne, kuid terviklikku süsteemi vaadates on see mõistlik,“ ütles ta. Näiteks ei lasta tema sõnul eraisikutel üüritulu deklareerides kulusid maha arvestada, mis tähendab, et suuresti peab tulu maksma seal, kus seda praktiliselt polegi. „Üürile andmine pole lihtne tee rikkuseni. Tulu on kuludega võrreldes suhteliselt väike. Kui on veel laenukoormus peal, sööb intress enamik tulust ära,“ selgitas Toompark.
Toompark lisas, et maksuvabastusega korrastuks üüriturg meeletult, sest kui pole hirmu saada maksupetturiks, pole kellelgi ka põhjust üürile andmist põrandaaluselt pidada. Praegu pole Toompargi sõnul enamik eraisikutest üürileandjaid põranda all selleks, et hoida kokku paarkümmend eurot tulumaksu, vaid seepärast, et see on lihtsamat teed pidi minek.
Ministeeriumid otsivad kitsaskohti
Rahandusministeeriumi maksu- ja tollipoliitika asekantsler Dmitri Jegorov ütles, et üüriregister on üks võimalik meede, mis on aruteludest läbi jooksnud. „Äärmiselt oluline on probleemid enne nende lahendamist selgelt ja täpselt defineerida. Praegu on lõplikest lahenditest ja nende võimalikest mõjudest kindlasti ennatlik rääkida,“ märkis Jegorov.
Justiitsminister Andres Anvelt kutsus mõne nädala eest üürituru korrastamise võimaluste üle arutlemiseks ministeeriumisse erinevate huvirühmade esindajad. „Suurima murena tõid üürileandjad välja üürnike väljasaamise pärast lepingu lõppemist,“ ütles Anvelt. Samuti arutati, kuidas saaks täiendada dokumentide kätte toimetamist, et vähendada pahatahtlike üürnike erinevaid venitamisvõimalusi.
Maksuamet üüriturgu vaatlustega ei kontrolli
Samal ajal, kui ümarlaudadega püütakse jõuda selgusele, millised on üürituru kitsaskohad ja võimalikud lahendused probleemidele, on üüriturg juba praegu maksuameti teravdatud tähelepanu all.
Maksuameti teenindusosakonna juhtivspetsialist Hannes Udde selgitas, et praegu on üüriturg luubi all just tulu deklareerimise perioodiga, mis kestab märtsi lõpuni. Selleks on maksuamet võimalikele üürileandjatele deklareerimise kohustust meelde tuletanud, näiteks Facebooki ja muude sotsiaalmeedia kanalite kaudu. „Kui maksuhaldur sügisel järelkontrolle tegema asub ja avastab deklareerimata jätmise, siis tekib üüritulu saajal lisaks veel ka intressivõlg,“ põhjendas Udde, miks on vajalik, et inimesed deklareeriksid oma eelmise aasta üüritulud tähtaegselt. Udde lisas, et aasta-aastalt on üüritulu hakatud üha rohkem deklareerima.
Kontrolle tehakse Udde sõnul vastavalt oma riskianalüüsile, sealhulgas kasutatakse mitmete kohalike omavalitsuste edastatud infot ja rahvastikuregistri andmeid. Kui isiku tuludeklaratsioon satub järelkontrolli, siis teavitatakse teda sellest ja vajadusel palutakse esitada täiendavaid tõendeid. „Vaatlusi pole me seoses üüritulu kontrollimisega plaaninud,“ ütles Udde.
Juhtudel, kus juba on üüritulude kahtlus, on maksuamet juba praegu deklareerimise perioodil sellest konkreetsele isikule teada andnud. Vastava info saab Udde sõnul maksumaksja oma isiklikule tuludeklaratsiooni infoleheküljele.
Kommentaar: Loobi nagu herneid vastu kiviseina
Tõnis Rüütel, Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevjuht
Olen päri, et maksudega ei mängita, kuid hädavajadusel tuleb erisusi siiski rakendada. Üürilepinguregistri idee on lihtsalt hirmutamine. Pole põhjust arvata, et see efektiivselt tööle hakkaks, rääkimata kaasnevast administreerimiskulust.
Kasu tooks hoopiski maksuerisus. Nimelt võiks 1-2 korteri välja üürimine olla nagu neljas pensionisammas – teatavasti on ju kõik teised sambad vastu taevast lennanud. Sellist lähenemist peaks aga riik toetama. Näiteks võiks isiku tulumaks eluruumide üürimiselt olla 10%.
Paraku ei saa praeguse maksupoliitika juures üürimisel rääkida mõistlikust tulususest. See tuleks ümber vaadata, kuid kahjuks ei paista suuremat sorti selginemist. Domineerib maksuhalduri piitsapoliitika, kuid tuleks pakkuda ka präänikut.
Maksuerisusega maksude laekumine paraneks, olen selles kindel. Samas oleks liig loota, et susserdamine seeläbi 100% kaoks, kuid praeguse musta turu aitaks põranda alt välja tuua kindlasti. Ja ärgem unustagem üht majanduspoliitilist peaeesmärki, mis on üürituru väljakujundamine.
Kahjuks ei saanud kinnisvarafirmade liit ümarlaual sellele ideele taaskord poolehoidu. Oleme taolisi ettepanekuid esitanud aastaid ka rahandusministeeriumile. Loobi nagu herneid vastu kiviseina, kõik põrkab tagasi.
Eliisa Matsalu
eliisa.matsalu@aripaev.ee
http://www.aripaev.ee/uudised/2015/03/03/must-uuriturg-kuuritakse-puhtaks
