19.11.2012.a. kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 on Riigikohtu tsiviilkolleegium veelkord selgitanud müügilepingust tulenevaid müüja vastutuse aluseid.
Kohtuasja asjaolude kohaselt müüs kinnisvaraarendaja korteriomandi, mille kasutama asumisel ilmnes korteris pidev müra ja vibratsioon, mida põhjustas naaberkinnistul teostatav tootmistegevus. Seega ei olnud tegemist müüjast endast või konkreetsest ostetud korteriomandist või ehitisest tuleneva asjaoluga.
Kohtuasjas leiti, et pooled ei olnud müra ja vibratsiooni osas kokku leppinud mingites kindlates nõuetes, millele korter peab vastama. Müüja müüs hagejatele kinnisvaraarendajana korteriomandi uues (või vähemalt olulises ulatuses renoveeritud) majas, olles teadlik ostjate soovist hakata korterit kasutama eluruumina, mis on ka korteri tavakasutuseks. Nendel põhjustel pidi müügiese elamiseks sobima ning olema vähemalt keskmise kvaliteediga.
Kolleegium on märkinud, et korterit ostes tuleb pidada endastmõistetavaks, et selles ei esineks elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Nii ei sobi elamiseks nt korter, milles ei ole võimalik tagada elamiseks elementaarseid tingimusi, nt normaalset temperatuuri.
Kolleegiumi arvates hõlmavad elementaarsed elutingimused vähemalt uutes ehitistes üldjuhul ka nt elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist.
Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama.
Riigikohus on ka varem leidnud, et asja ümbritsev müra võib vähendada asja, sh korteriomandi väärtust, kui see segab asja kasutamist ning asja omanikul ei ole võimalik nõuda segamise lõpetamist.
Hinnang sellele, milline müratase eluruumis on käsitatav eluruumi puudusena, sõltub konkreetsetest asjaoludest. Kolleegiumi hinnangul on tervisekaitseotstarbel kehtestatud normatiive ületav püsiv müra eluruumis käsitatav korteri puudusena.
Antud asjas oli tuvastatud, et müra ei ole ühekordne ega ajutise mõjuga, mida hagejad saanuks mõistlikult toimides kiirelt kõrvaldada. Müra oli püsiv, esinedes kord tugevamalt ja kord nõrgemalt mitme aasta vältel.
Puuduseks ja müügilepingu rikkumiseks oligi antud juhul kolleegiumi arvates ülemäärane müra korteris kui selline. Müra lugemisel müügiesemeks olnud korteri puuduseks (st müügieseme lepingutingimustele vastavuse hindamisel) ei ole tähendust, kas müra tulenes teise isiku tegevusest, nagu ka sellel, kas elamule oli antud kasutusluba. Oluline on üksnes see, kas müra esines ja kas selle tõttu sai lugeda müüdud korterit lepingutingimustele mittevastavaks.
Kolleegium on taaskord märkinud ka seda, et müüja peab korteri müümisel arvestama, et elementaarsetele elutingimustele mittevastav müra on eelduslikult lepingueseme puuduseks ja oma vastutuse selle eest saab ta välistada üldjuhul üksnes siis, kui on puuduse enne lepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Erinevust ei ole, kas müra on tingitud ehituslikest puudustest või nt püsivalt lärmakast naabrist.
Seega on müüja vastutus piiratud seda rohkem, mida rohkem on ta müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud.
Artikli autor on Glikman, Alvin & Partnerid advokaat Pille Pettai.
