Baltikumi ja Põhjamaade kinnisvaraturg seisab silmitsi täiesti erineva finantsturuga võrreldes viimast 20 aastat – intressimäärad tõusevad, inflatsioon on kõrge, tootlusvajadused tõusevad ja energiakulud kasvavad. Sellele vaatamata on ärikinnisvaraturul endiselt kõrge aktiivsus ning Põhjamaades on oodata jätkuvalt ka 2022. aastal rohkelt tehinguid. Samal ajal on jätkusuutlikkus jõudnud punkti, kus see on kinnisvara sektori tuleviku ja kliima jaoks määrav.
Kinnisvaraaruande poolasta viimases väljaandes – Baltic Property Outlook – annab Põhjamaade suurim kinnisvaranõustaja Newsec ülevaate makromajanduslikest trendidest ja kinnisvara sektori arengust Baltikumis. Viimase aasta jooksul on Euroopat mõjutanud mitmed negatiivsed välissündmused, millest märkimisväärseim on sõda Ukrainas. Makromajanduslik olukord on omakorda halvenenud ning keskpangad on läinud leevendamiselt kokkuhoiumeetmetele. Mitmed analüütikud hoiatavad majanduslanguse eest. Kinnisvaraturu väljavaade on Newseci hinnangul mõnevõrra halvenenud kooskõlas makromajanduse väljavaadetega. Turg on pärast rekordaastat 2021 jahtunud ning prognoosid viitavad tehingumahtude langusele, kuid tõusvatele tootlustele.
Kinnisvaraturg Baltikumis
Balti riigid on viimastel aastatel läbi elanud keerulisi hetki majanduses. Covid andis kõva löögi, kuid seejärel tegi tugeva tagasituleku, eriti Eestis ning näitas 2022 tugevat kasvu. Tööjõuturg on endiselt pingeline, mis jätkub palgatõusuga. Pärast Venemaa sissetungi Ukrainasse, on kannatanud kõik, ka lääneriigid, kuna Venemaa on olnud oluline kaubanduspartner, kuid nüüd seoses sõja ja sanktsioonidega on kaubavahetus suurelt langenud. SKP kasv langeb järsult tänavu kõigis kolmes riigis ning 2023. aastal jääb see nii Leedus kui Eestis alla 1%, Lätil võib minna veidi paremini. Tarneprobleemid, kaupade kallinemine ja kiire palgatõus viitavad inflatsiooni kõrgeimale tasemele – mis on kõigis kolmes riigis umbes 17–18 protsenti. Rahapoliitika karmistub, kuid kuna Euroopa Keskpank määrab oma intressimäärad kogu eurotsooni majandusest lähtuvalt, ei piisa oodatavatest tõusudest inflatsiooni peatamiseks. Ka järgmisel aastal on inflatsioon Baltikumis palju kõrgem kui mujal Euroopas – ilmselt 6-8 protsenti. Nii et stagflatsioon on iseloomulik kõigis kolmes riigis.
Huvitavad trendid Eesti kinnisvaraturul 2022. aasta I poolaastal ja pärast seda
Eesti teekond energiasõltumatuse poole
Eesti edendab Euroopas esimesena uut veeldatud maagaasi (LNG) projekti, mis peale Venemaa sissetungi Ukrainasse 2022. aasta veebruaris ka kiirelt riiklike otsusteni jõudis. Eesti on Euroopa riikidest üks väheseid, kes on gaasist kõige vähem sõltuv. Peaaegu kolmveerand Eesti energiavarustusest tuleb kohapeal toodetud põlevkivist. Geopoliitiliselt ebastabiilne olukord on loonud hea baasi taastuvenergia kiiremale arengule. Päikeseenegia vajaduse kasv nii äri- kui ka erasektoris on kiirelt tõusnud.
Arendused jätkuvad
Investeeringuteks ja üüriäriks pakutavate kvaliteetsete kinnisvaraobjektide vähesus soodustab ärikinnisvara arengut, eriti kontori- ja tööstussegmendis. Ehitamisel olev uus pakkumine leevendab olukorda vakantsuste vähenemise ja bürooüürihindade tõusuga 2022. aasta lõpus ja 2023. aastal. Tööstussegmendis on juurde tekkimas ka uusi logistika- ja laopindasid, samuti kasvab büroopindade saadavus.
Rohkem aktiivsust büroopindadega
Bürood on enim nõutud pinnad ärikinnisvaras ja kuna turul on endiselt rohkelt keskpärase kvaliteediga hooneid, siis suureneb nõudlus kvaliteetsete energiasäästlike pindadele. Sellest tulenev väike hinnatõus on olnud märgatav uutes hoonetes.
Energiatõhusus on paranemas
Seoses energiahindade tõusuga peavad üürnikud oma kulusid üle vaatama ning otsivad uusi pikaajalisi energiatõhusamaid lahendusi. Olemasolevate hoonete ja arendatavate projektide BREEAM ja LEEDS sertifitseerimine kogub hoogu, eriti büroo- ja kaubanduse segmendis. Tööstussegment pälvib lisatähelepanu ning energiahindade tõusust üha enam muret tundvad omanikud otsivad valitsuse toetavaid otsuseid, mis aitaksid neil tuleval talvel üle elada. Ka kohalikud üürileandjad näevad sertifitseerimises võimalust välisinvestorite tähelepanu äratamiseks.
Kaubandussegment peab vastu pidama inflatsiooni tõusule
Kõrgemad hinnad muudavad tarbijad murelikuks ja vaadatakse üle kõik kulutused. Eesti näib olevat esimene riik Baltikumis, kus püsivhindades jaemüügi aastane kasv on hakanud aeglustuma.
IKEA – Maailma suurim mööblibränd avas poe
Pärast 2-aastast tegutsemist Eestis väikese müügisalongiga Tallinnas, avas IKEA augustis 2022 ka suure keskuse, mis on Baltikumi kolmas. Esimene IKEA pood Baltikumis avati Vilniuses 2013. aastal ja Riias avati pood 2022. aastal. Aastast 2018 Leedus tegutsenud IKEA kaupluse ligi kümnendi aasta jooksul on sealne pood saavutanud ligi 100 miljoni euro suuruse aastakäibe. Läti kaupluse jaemüügikäive oli esimesel tegevusaastal üle 80 miljoni euro ning eelmisel aastal kasvas see umbes 100 miljoni euroni. Eesti turu stardikohaks on käibelt veidi alla 35 miljoni euro koos senise müügisalongiga. Ees on ootamas pikk teekond jõudmaks suuremate mahtudeni.
