Kinnisvaraturu tervise hindamise üks oluline indikaator on turul ringleva raha massi muutus. Kui raha mass kasvab, siis võib eeldada, et laenuandjad on valmis kinnisvara soetamist finantseerima. See tähendab kinnisvaratehingute arvu kasvu ning survet hinade kasvuks.
Tehingute väärtuse vähenemine – meil aktuaalne olukord – tähendab likviidsuse kadu ning survet hindade langetamiseks. Võib väita, et hinnad on langemas allapoole piirist, kust kaob võimalus kasumlikult uut kinnisvara arendada. Samas reguleerib turul hinda eelkõige nõudlus ja pakkumine, mitte ehitusmaksumus või arendajate soovitud kasumimarginaalid.
Korteriomandite puhul ringles korteritehingutes maksimaalne hulk raha 2006. a. IV kvartalis. Siis sooritati Eestis tervikuna korteriomanditehinguid 7,9 miljardi krooni väärtuses. Sama kvartal oli maksimaalne tehingute rahaline maht kõigis kolmes Eesti suurima mahuga kinnisvaraturu piirkonnas – Tallinnas, Tartus ja Pärnus.
Tegemist oli ajaga, kus korterite hinnad veel tõusid, kuid tehingute arv hakkas kiiresti vähenema. Tehinguhinnad saavutasid tipu 2007. aasta märtsis-aprillis. Sealt edasi on hinnad pea sirgjooneliselt langenud. Tallinna korteriomanditehingute rahaline maht 2008. a. II kvartalis oli 2,4 miljardit krooni. Tartus ja Pärnus olid vastavad näitajad 448 ja 144 miljonit krooni.
Kvartali baasil eelmise aasta sama perioodiga võrreldes on Eesti ja Tallinna korteriomanditehingute hulk vähenenud 41-42%. Märksa suurem langus 56% on toimunud suvepealinnas Pärnus, kus kohaliku palgataset arvestades on elamispindade hinnad väljastpoolt linna tulnud ostjate tõttu üsna kõrged.
Käesoleva aasta teises kvartalis üllatab aga Tartu linna korteriomanditehingute rahaline väärtus 448 miljonit krooni, mis on kõigest 8% võrra väiksem näitaja kui aasta varem. Tõenäoliselt on siiskohal tegemist mõne tehinguga, kus omanikku on vahetanud suur hulk korteriomandeid ehk korterelamu tervikuna.
Seda teooriat toetab asjaolu, et varasematel kvartalitel on Tartu korteriomanditehingute langus eelmise aastaga võrreldes olnud sama suur või isegi suurem kui Tallinnas ja Pärnus. Samuti ei ole Tartumailt kosta olnud erilist põhjust, miks peaks see linn moodustama rohelise oaasi üldise korteriomanditehingute vaikuse kõrbes.
Märkimist väärib veel asjaoli, et kolme „suurlinna” korteriomanditehingute rahaline maht moodustas 2008. a. II kvartalis 74% kogu Eesti korteriomanditehingute rahalisest mahust. Elanike on kolme linna peale kõigest 41%. Veel 2004. aasta I kvartalis oli kolmiku kanda aga koguni 83% Eesti korteriomanditehingutest. Suuremate linnase osakaalu vähenemine näitab Eesti muude piirkondade kinnisvaraturu elavnemist, mis nüüdseks üldist trendi järgides on suuna tehingute mahu kahanemisele võtnud.
Korteriomanditehingute rahaline maht jätkab eeldatavalt langemist veel vähemalt paari-kolme eeloleva kvartali jooksul. Seda eelkõige vähenema tehinguarvu ning langevate hindade tõttu. Esimene indiokaator sellest, et tehingute rahaline maht võiks kasvama hakata, on kinnisvaratehingute arvu languse pöördumine tõusuks. See aga eeldab tarbijate senise nukra sentimendi murdmist. Võib prognoosida, et sellega läheb veel aastake aega.
Korteriomanditehingute koguväärtuse juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
