Jätkame KV.EE rubriigiga, kus anname nõu, kuidas müüa kinnisvara. Eelmisel korral kirjutasime müügitehingu vormistamisest olukorras, kus müüja ei ole laenuga seotud, kuid ostja soovib ostu finantseerida laenuga.
Täna kirjutame olukorrast, kus nii ostja kui müüja on mõlemad hüpoteegi ja laenuga seotud.
Olukorrast, kus müüja ja ostja mõlemad on hüpoteegi ja laenuga seotud, toimub müügitehingu vormistamine ostja poolt analoogselt eelmisel korral kirjeldatule. Müüja poole peal siiski on mõned erisused, mida tasub tähele panna.
Laenuga seotud müüja
Olukorras, kus müüdavat vara koormab hüpoteek ehk vara tagab müüja võetud laenu tuleb see asi müügitehingu puhul selgelt ümber vormistada. Tõenäoliselt toimub ümbervormistamine nii, et vara hakkab müüja asemel tagama ostja võetavat laenu.
Hüpoteegi üleandmine
Müüja poolt vaadatuna ei ole mõtet hakata vara koormavat hüpoteeki kustutama, sest ka ostjal on hüpoteeki vaja. Seetõttu on mõistlik müüja laenuandjal anda hüpoteek üle ostja laenuandjale.
Eriti lihtsaks muudab selle asjaolu, kui müüjal ja ostjal on sama laenuandja, kuid protsess ei ole olemuslikult keeruline ka juhul, kui laenuandjad on erinevad.
Rahade liikumine
Ostjalt müüjale liikuvate rahade puhul ei ole taas midagi erinevat eelmisel korral kirjeldatud skeemist. Küll on erinev see, kuhu need rahad edasi liiguvad.
Kui müüja müüb maha vara, mis on tema laenu taganud, siis enam kui tõenäoliselt soovib laenuandja, et müüja tagastaks laenu. Seda saab müüja teha rahasumma arvelt, mis talle kinnisvara müügist laekub.
Nagu tavaliselt, siis ei jäta pankurid ühtki liigset riski üles. Lepingu sõlmimisel kirjutatakse kinnisvara ostu-müügilepingusse koheselt sisse, et müüja tagastamata laenu summas tuleb ostjalt laekuv raha koheselt üle kanda müüjale laenu andnud pangale.
Seega ei pruugi ostjalt raha müüjale jõudagi – see liigub koheselt pankurite kätte, et kustutada müüja võetud laen.
Täiendav laenuleping
Olukord on lihtsam siis, kui müügist saadav summa katab kogu müüja laenu ja ehk jääb midagi ülegi. Keerulisem on olukord siis, kui kinnisvara müügist laekub laenusummast vähem raha.
Sellisel juhul soovivad laenuandjad ülesjäänud laenusumma vormistada ümber eluasemelaenust tarbimislaenuks. Viimaseid kahte eristab intressimäär, mis eluasemelaenul on suurusjärgus viis korda madalam.
Soovitused
- Hüpoteegi kustutamise asemel uuri ostjalt hüpoteegi üleandmise võimalust – see on odavam.
- Ostja omavahenditest laekuvad summad küsi ettemaksuna või läbi notari deposiitkonto.
- Kui müügisumma on väiksem, kui Su senine laen, siis arvesta, et vahesumma tuleb ümbervormistada kõrge intressimääraga tarbimislaenuks.
- Ära nõustu lepingu sõlmimisel ettepanekutega stiilis: „Kirjutame lepingusse nii, ega tegelikult teeme hoopis…“
Nõuanderubriigi järgmises peatükis kirjutame müügitehingu protsessist olukorras, kus müüja on seotud hüpoteegi ja laenuga, kuid ostja soovib osta omavahendite arvelt ehk ilma pangalaenuta.
Vaata lisaks, mida soovitavad KV.EE nõuanded või konkreetsemalt postituste sarja “Kuidas müüa kinnisvara“.
Eelmised nõuanded sarjast “Kuidas müüa kinnisvara“
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – ülesandepüstitus
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügihinna määramine (1. osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügihinna määramine (2. osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – valdus ja kahe korteri lõks
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (1/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (2/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügi asemel väljaüürimine (3/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müüa ise või maakleri kaudu
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas leida maakler
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – maaklerteenuse lepingud (1/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – maaklerteenuse lepingud (2/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – maaklerteenuse lepingud (3/3 osa)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas vormistada kuulutus (1/2)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas vormistada kuulutus (2/2)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas leida ostja (1/2)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – kuidas leida ostja (2/2)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – ruumide ettevalmistamine
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – läbirääkimised ostjaga
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügitehingu vormistamine (1/4)
- Nõuanne: Kuidas müüa kinnisvara – müügitehingu vormistamine (2/4)
