Kinnisvaraturu nõrga regulatsiooni tõttu kerkib aeg-ajalt üles küsimus maakleritasude otstarbekuse kohta. Sektori esindajad on seisukohal, et seadusandja kehtestatud nõuded aitaks luua pikemaajalist turutasakaalu.
Kinnisvaravahenduse kolimine kinnisvarabüroo värviliste piltidega kaustadest internetiportaalidesse on loonud esmapilgul suurepärasena tunduva võimaluse – kinnisvara vahendamise ja tehingute ajakulu on väiksem, turg läbipaistvam ja järelikult ka efektiivsem.
Ideaalis võiks see nii olla, kuid Eesti tingimustes, kus taksofirmade ja tarbetoodete regulatsioon on kordades tugevam kui kinnisvaraturgu puudutav, samas kui rahalised riskid on kordades suuremad, valitseb turupraktika, mis ei reguleeri ei tarbijate ega professionaalide sõnul midagi.
Turukonjunktuur kõigub
Selle väite kohta, et on ebaõiglane, kui üürnik või ostja maksab vahendustasu kinni, ütleb Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige Tõnu Toompark, et kõik taandub turukonjunktuurile – nõudlus paneb paika, kes maksab. Praegu on üüripakkumisi vähem kui nõudlust. Samas 2008. aastal oli Tallinnas 5000 korterit üüriturul üle. Hinnad kukkusid, arendajatel ei olnud võimalik vara müüa ja see jäi üüriturule. Pakkumiste hulga kasv muutis üürniku maksmise harvaks.
Toompark on seisukohal, et tulemas on uuesti ka need perioodid, kus olukord muutub – korteritehingute arv on vähenenud, hinnad on paigale jäänud või vähe kinnisvaraprojekte tuleb peale.
Muutust võib tema hinnangul oodata juba järgmise aasta II ja III kvartalis, kui üüripakkumiste arv hakkab suure tõenäosusega kasvama, sest inimesed loobuvad järjest enam müügist. Küll möönab ta, et see on pigem suuremate linnade – Tallinna ja Tartu – trend, üleriigiliselt ei saa üldistada. Erinevad piirkonnad alluvad erinevale turuloogikale.
Toompark rõhutas, et maakleri kasutamine ei ole tarbijale kohustus. Küll aga ei ole tarbijal kõike seda oskusteavet, mis professionaalsetel kinnisvaramaakleritel, kelle poole saab pöörduda ka nendes küsimustes, mis pole juriidilised. Maakleri funktsiooniks on näiteks selgitada, mida tähendab osta kasutusloata kinnistu ja millised riskid sellega kaasnevad. Lisaks annab ta nõu ruutmeetrite suuruse ja parkimiskoha vajaduse kohta.
Heal ajal vahendustasu väiksem
Toompark on seisukohal, et kinnisvara vahendusteenus liigub hetkel tõusu suunas – korralikud maakleribürood osutavad korralikku teenust.
Keskmine ostu-müügitehingute vahendustasu moodustab 2%–4% tehingu maksumusest. See võib teatud olukordades ka oluliselt suurem olla – näiteks Tallinnas reklaami tõttu või väiksemates asulates, kus kinnisvara väärtus on väiksem, samas maakleri töömaht on sama suur, nii et ta soovib miinimumtasu ikkagi kätte saada.
Ingmar Saksing LVM Kinnisvarast on märganud vahendustasude kujunemisel viieaastaseid tsükleid. Headel aegadel on maakleritasud väiksemad, kehvematel suuremad – kui töösse pandud energia on suurem –, on ka tasu suurem. Majanduskriisi ajal saadi kõrget tasu, kui leiti ostja. Maaklertasu suurus on majandustsüklitega tihedalt seotud.
Nišiettevõte üürnike poolel
Üürivaldkonnas tegutseva Red Groupi juht Neeme Liivlaid üritab juurutada poliitikat, et üüriteenuse puhul peab vahendustasu maksma omanik. Liivlaid ütles, et kuigi valdavalt on vastuvoolu ujumise tunne, võib näha, et turupraktikas on teatud mõranemine tekkinud.
11 aastat turul olnud ettevõte alustas külaliskorterite üürimisega ning on praeguseks kujunenud üüriteenust pakkuvaks kinnisvarabutiigiks. “Selle vastu ei saa vaielda, et tuleb valida endale soodsaim variant,” märkis Liivlaid, juhtides samal ajal tähelepanu sellele, mis võimalused loob omanik vahendustasu ise kattes usaldusväärse üürniku saamiseks.
Kuivõrd Red Group on peamiselt äriklientidele suunatud, vajatakse kortereid erineva pikkusega ajavahemikuks. Üpris tavaline on, et klient tahab mõnda oma välisspetsialisti majutada kaks-kolm kuud. Üldjuhul selline üürnik vahendustasu maksta ei taha. Tasu katmine omaniku poolt suurendab sel juhul paindlikkust teenuse pakkumisel.
Teise variandina on võimalik vahendustasu arvata üürihinna sisse, mis võimaldab kinnisvara välja üürida kõige sobilikumale üürnikule. “Vahendustasu on näiline üürihinna tõstja. Selle ärajäämisel saab omanik tõsta üürihinda 5–10%,” märkis Liivlaid.
Kolmandaks tõstatab ta tagatise küsimuse
Klassikalisel üüriturul tuleb maksta ühe kuu üür ette, lisandub ühe kuu üüri suurune deposiit ja vahendustasu. Põhimõtteliselt tuleb korraga välja käia kolme kuu üür. Kui vahendustasu välja jätta, on objekt üürniku silmis atraktiivsem. “Ja on võimalik kahe kuu üür tagatiseks küsida,” tõi ta näiteks.
Sektor vaatab riigi poole
Eesti võlaõigusseaduses on ainult üks peatükk, mis puudutab maakleritehinguid, kuid seda üldiselt ja seal puuduvad otseselt nõuded kinnisvaramaakleritele. “Spetsiifiline õigusakt korrastaks turgu palju,” märkis LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing.
Tema sõnul oleks maksutehniliselt riigile kasulik, kui nii maaklerid kui ka kinnisvarafirmad oleksid registris. “Tarbekaubad ja taksofirmad on reguleeritud, kuigi rahaline kahju on palju väiksem. Kui jääd puuküürnike tõttu näiteks 10 000 eurost ilma, on kahju palju suurem,” tõi ta välja.
2009. aasta detsembris võeti Euroopa Liidus vastu kinnisvaramaaklerite teenusstandard, mis on ka Eestis kehtestatud standardina. Professionaalset teenust pakkuvad kinnisvarabürood on hakanud selle järgi oma teenust reguleerima, kuid standard ei ole seaduse jõuga, mistõttu on sektori esindajate hinnangul vajalik riiklik regulatsioon.
“Turg ise ei reguleeri seda. Täna on turg nagu metsik lääs – igaüks võib teenust pakkuda, ei kontrollita, mis tingimustel. Kui lihtsalt panna kuulutus portaali, ei ole vaja seda teha maakleri kaudu,” märkis Saksing.
Saksingi jaoks on maakleritasu kvaliteedimärk. “Muidugi, kõik oleneb sellest, kas klient vaatab hinna või kompetentsi järgi. Täna otsustatakse ennekõike hinnapõhiselt,” nentis ta.
Ta näeb ühe lahendusena professionaalsemat maakleriteenust, mida riik saaks toetada näiteks kinnisvaramaaklerite registri loomisega.
Kirjalik kokkulepe vajalik
Samuti peaks olema seadusandja tasandil sätestatud kinnisvaramaakleritele teatud teadmiste omandmise tase (kutse või kraadi olemasolu jne).
Saksing peab oluliseks ka kirjalikku kokkulepet üürileandjaga. Ta näeb võimaliku olukorra taganttõukajana sellise olukorra loomiseks vastasseisu suurte osapoolte tasandil, kus tarbija nõuab kokkulepe olemasolu. Tänases kontekstis on see üpris reaalne, võttes arvesse, et majandusministeerium on äsja tulnud välja riikliku üürikorteri programmiga.
Kinnisvarafirmade liidu tasandil on räägitud seadusandlikest muudatustest, mis täpsustaksid tagatise ja lepingu lõpetamise tingimusi, ütleb üürivaldkonnas tegutseva Red Groupi juht Neeme Liivlaid.
“Mitte et üürnikku ei peaks kaitsma, ta on kahtlemata nõrgemas positsioonis kui omanik, kuid tuleb mõista, et korterite näol on tegemist kallite asjadega,” sõnas Liivlaid.
“Omanik on omanik ja teine inimene on ruumi kasutaja,” rõhutas ta, tuues välja puuküürnike problemaatika, kus pahatahtliku käitumisega on võimalik kaaperdada kellelegi teisele kuuluv vara. Omanikel puudub tema sõnul kindlustunne.
Eksisteerivad küll erinevad kindlustusvõimalused, kus näiteks üürnik saab minna kindlustusse ja kindlustada korteris oleva oma vara. Samuti võib omanikul endal olla näiteks laenutaotlustega seoses korteri osaline kindlustus, kus kaetakse õnnetusjuhtumiga seotud kulud.
Vaja uut kindlustustoodet
Saamata jäänud üüritulu või üürniku tekitatud kahju klassikalise kindlustuse alla ei lähe. Liivlaid tõmbas paralleeli Suurbritanniaga, kus on seda silmas pidades väga konkreetsed kindlustustooted välja arendatud.
Kuigi Red Groupil on tulnud ette selliseid juhtumeid, kus omanik on pidanud suurt kahju kandma, ette vaid kahel korral, on see olnud ettevõtte jaoks piisav, et tutvustada üüriturgu puudutava kindlustuslahenduse vajadust Eesti kindlustusettevõtetele.
“Oleme käinud kindlustusfirmades sellest rääkimas – Seesamis, Ergos, Ifis. Viimati aasta tagasi.” rääkis Liivlaid.
Maakleri vastutus väike
Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liikme Tõnu Toompargi sõnul seisneb Eestis osutatava maakleriteenuse spetsiifika selles, et maakleri missioon on ostja ja müüja, üürileandja ja -võtja kokku viia, ostutehing seisab sellest eraldi ja selle eest vastutab notar.
Rootsis on maakleri roll suurem, notar puudub. Seetõttu on ka vahendustasu suurem – maakler vastutab rohkem. Mõnes riigis on vahendustasu 7%, kuid see ei tähenda, et maakleril oleks suurem sissetulek, ent vastutus on suurem.
Rootsis reguleerib kinnisvara valdkonda 30 paragrahvist koosnev seadus, kus sanktsioonid on selgelt paigas. “Kui ei ole teenust kvaliteetselt osutatud, on võimalik maaklerilt litsents ära võtta,” märkis LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing. Rootsis kontrollib kinnisvarafirmade ja -maaklerite registrit tarbijakaitseamet, kel on õigus ettekirjutusi tehes. Igaüks ei või võtta ettemakse ega deposiiti.
Eestis on lähiminevikust näiteid, kus tehing jäi sõlmimata, kuid deposiiti lepingu osapoolele ei tagastatud. “Ma ei propageeri seda, et kõik peaks viimseni olema seaduses kirjas. Tähtajaliselt paika pandud ainuesindusleping välistaks selle, et omanik hakkaks kellegagi ise otse tehingut tegema,” tõi Saksing välja aspekti, mis toetaks professionaalsema maakleriteenuse arengut Eestis.
Pane tähele: Võrdlus
Vahendustasu näitab maakleri nähtavat vaeva
ligikaudsed maaklertasud, protsent tehingu hinnast
1992 4–5
1997 3–4
2002 3–4
2007 1–3
2012 3–5
Mida raskem on klienti leida, seda kõrgem on ka tasu.
Allikas: LVM Kinnisvara
KOMMENTAAR: Tasemel teenuse eest pole kahju maksta
Raul Saks, ASi Sangar turundusdirektor
Olen seoses majaehitusperioodiga kaalunud korteri üürimist ja vahendustasudega seetõttu kursis. Lühiajalise korteri rendiperioodi puhul on need summad, mis küsitakse, päris suured. Kui Tallinnas on mõistliku korteri üür 400–500 eurot, siis vahendustasuks on sama summa.
See tasub ära, kui maakler pakub selle eest midagi, mis on hinda väärt. Midagi, millest on eluruumi üürijal kasu, kui ta pakub lisaväärtust. Kas annab nõu, kas hind antud piiirkonna kohta on mõistlik või mitte, või räägib, millised on maja ja piirkonnaga seotud probleemid. Maakleril on ju palju infot, mida jagada, tal on turuülevaade olemas.
Tasemel teenuse eest ei ole kahju maksta. Kui üürija lihtsalt helistab maaklerile ja see näitab soovijale korterit, millega kõik piirdub, siis oleks võinud üürnik rääkida ka otse omanikuga. Kui näiteks välismaal suurtes linnades on maaklerit juba seetõttu tarvis, et võõras ei tunne ühte või teist linnaosa, siis eluaeg Tallinnas elanule ei ole siin vaja linna tutvustada.
Oleme eluaseme müügi usaldanud näiteks maaklerile, nii et kohtusime uue omanikuga alles notaris. See oli mugav teenus, mille eest pole kahju maaklerile tasuda.
Siiri Erala
online@aripaev.ee
http://www.aripaev.ee/uudised/2014/11/16/noudlus-paneb-paika-kes-vahendustasu-maksab
