Nõudlus Tallinna lähistel suundub sisemaa suun

2003. a. I kvartalis tehii kõigist Eesti kinnisvaratehingutest 46% ehk 3000 Tallinnas ja Harjumaal. Kõigi Eesti kinnisvaratehingute väärtusest moodustas see aga koguni 75%. Need numbrid ilmestavad pealinna ja Harju maakonna osakaalu Eesti kinnisvaraturul.

Kinnisvara väärtuse ja seeläbi kinnisvaraturu aktiivsuse määrab vara võime tulu toota või omada selles protsessis näiteks elamispinna näol oma toetavat funktsiooni. Tallinna piirkonda kontsentreerunud majanduselu, töökohad, kultuuri- ja meelelahutusvõimalused annavad siinsele kinnisvarale kõrgeima väärtuse.

Nii nagu teistegi kaupade ja teenuste puhul on oluline tegur kinnisvaragi puhul hind. Tallinna ja selle vahetu ümbruse kinnisvarahinnad on sageli tõusnud kõrgustesse, mis sunnib ostjaid järjest vaatevälja avardama. Kunagine kindel piir 30 kilomeetrit, millest Tallinnast kaugemale elukohta ei otsitud on tänaseks venimas juba pea 50 kilomeetrini. Sama trendi jätkudes võib ennustada, et lähiaastatel pikeneb “elamiskõlblik” tsoon veel ligi 20 kilomeetri võrra.

Tallinna laienemine toimub Harjumaal eeskätt mööda rannikut. Meri on alati olnud märksõna, mis lisab kinnisvarale positiivset väärtust. Seda isegi Eesti hallis kliimas, kus näiteks käesoleval aastal soe suvi kõigest ühe lühikese kuuga piirdus. Ülejäänud aastast tuleb rannamajade omanikel trotsida külmi tuuli, mis sugugi lõbusaks ei pruugi osutuda.

Mereäärsete kruntide kiire hinnatõus on juba toimunud ning see on olnud muude maade hinnatõusust kiirem. Täna võib rannale lähemate kruntide ruutmeetri hinnatase sisemaa suunas jäävate kruntide hinda 4 kuni 5 korda ületada. Äärmuslikel juhtudel isegi rohkem. Kruntide hinnad siiski nõnda palju ei erine, sest odavama ruutmeetrihinnaga krundid on reeglina suurema pindalaga.

Rannaäärse kinnisvara kallinemine on õhema rahakotiga eestlasi pannud enam sisemaa odavamate kruntide poole vaatama. Selle suuna avanud kinnisvaraarendajad loovad uusi võimalusi. Aeglasem hinnatõus ja seni veel väiksem populaarsus annavad vihjeid võimalusest, et sinna piirkonda soetatav krunt võib kujuneda tulusaks investeeringuks. Seda kuni kolmeaastases perspektiivis, mil kiirem hinnatõus rannikupiirkondadest eemale suundub.

Uute arendusprojektide turuletulek kasvatab pakkumispoolset konkurentsi. Projektide tõusev arv annab kinnisvaraostjatele hea võimaluse ostuotsuse pikemaks ja põhjalikumaks läbikaalumiseks. Nõudlus on suundumas kvaliteedile. See väljendub ostjate soovis, et projekt oleks lõpuni välja arendatud ning piisavalt varustatud infrastruktuuridega.

Infrastruktuuride mõiste on siin laienemas torudest ja kaablitest kaubandusvõrgu ja lasteaedade-koolideni, mis kõik peavad uue kodu läheduses olemas olema. Samuti on tähtsad ühistranspordi võimalused, teenindusasutused, sportimisvõimalused. Kõrghaljastusest lagedat krunti keset põlluplatsi keegi enam osta ei taha.

Laiema infrastruktuuride võrgustiku kvaliteet on parem loomulikult Tallinna lähedastes piirkondades. See väljendub ka kinnisvara müügihindades. Tallinnast kaugemate kruntide ostuhind on madalam. Seevastu tulevad igapäevase eelarve kuluridadesse täiendavad transpordi- ja ajakulud, millega tuleb pealinnast kaugemal elades arvestada. Jääb ju tavaliselt peamiseks töökohaks ja kultuuri- ning hariduskeskuseks siiski Tallinn.

Käesoleva nädala lõpul toimuv Euroopa Liiduga ühinemise üle otsustav referendumi “jah” või “ei” kinnisvaraturule kohest mõju kindlasti ei avalda.

Euro-jah annab senistele kinnisvarahindadele kindlasti tugevama toetuspinna. Eeldatav sissetulekute suurem kasv ning laenutingimuse endiselt soodsale tasemele jäämine võimaldavad jooksvat kinnisvara hinnatõusu prognoosida ka tulevikuks. “Ei” mõju ei ole samuti kohene. Madalam sissetulekute kasv ning karmistuvad laenutingimused ei luba kinnisvarahindadel tulevikus kasvada kui “jah-i” puhul.

ELiga liitumise järel toimub üsna kindlasti kinnisvarahindade suurem tõus. Sellegi poolest võib arvata, et kinnisvara ostmine muutub inimestele suhteliselt soodsamaks. Seda eelkõige sissetulekute kiirema tõusu ja soodsate laenutingimuste tõttu.

Mitteliitumine küll ei muuda kinnisvara kättesaamatuks kõrgeneva hinna tõttu. Küll aga ei luba ebasoodsad laenutingimused ning olematu palgatõus uuele kodule mõelda.

Tallinna lähiümbruse maa hinnad, kr/m²

Tallinna lähiümbruse korterite keskmised hinnad, kr/m²