Ebakindlus majanduses, tarbijate kindlustunde vähenemine ja töökohtade koondumine tõmbekeskustesse on kaasa toonud ka inimeste varasemast suurema liikumise ning vajaduse üürikorterite järgi. Lisaks on ühiskonnas toimunud mõttemaailma muutus, et eluaset ei pea tingimata omama koos mitmekümne aastase pangalaenuga ja kinnisvara hinnad ei saa ainult tõusta. Samuti ei eelda eluaseme üürimine võrreldes pangalaenuga korteri ostmisel olulist omafinantseeringut.
Pärast kinnisvaramulli lõhkemist 2007.a kevadel hakkas Tallinna üürikorterite pakkumiste hulk kiiresti tõusma, kuid omanikud püüdsid esialgu kramplikult buumiaegset küsitud hinnataset säilitada.
Turg reageeris klassikaliselt: kui pakkumine kasvab, siis nõudlus väheneb ja hinnad langevad.
Kui kinnisvaraturu tipus 2007. a oli Tallinnas keskmine üürikorteri pakkumishind juba ca 10 €/m², siis turu põhjas 2009. a alla 5 €/m². Mõningates piirkondades sai kortereid üürida ainult kommunaalkulude eest. Üürituru põhi saabus 2009. a kevadel ja Tallinna hakkasid hinnad vaikselt tõusma 2010. a kevadel. Alates 2010. aastast on hinnatõus sõltuvalt asukohast ja korterist olnud 15 – 30%.
2010.a kevadest kuni 2011. a sügis – talveni olid üürihinnad tõusutrendis, kuid 2011/2012 talvel hakkas pakkumine kasvama ja hinnatõus peatus. Üheks põhjuseks kindlasti sundkulutuste (kommunaalkulud) tõus.
Järjest rohkem on kliendid hakanud tähelepanu üürikorteri kõrvalkuludele ja vaatavad seda koos üürihinnaga ning otsustavaks saab üürilepingu sõlmimisel eluasemele kuluv terviklik kulutus, üürimakse koos kommunaalkuludega. Kesklinnas mõjutab oluliselt üürihinda kindla parkimiskoha olemasolu.
Kui I kvartalis Tallinna korterite üüriturul tervikuna võrreldes eelmise kvartaliga pakkumine mõnevõrra kasvas, siis II kvartalis püsis pakkumiste hulk stabiilne ja olulist hinnamuutust ei toimunud. Kuna valdav osa potentsiaalsetest tarbijatest on hinnatundlikud, siis Tallinna suurimas elurajoonis Lasnamäel võis märgata II kvartali jooksul ca 30% pakkumise vähenemist ja üürihinna tõusu eelkõige 1- toalistel korteritel.
Korterite üürihinnad on tõusutrendis sesoonsusest tulenevate kõikumistega alates 2010. a kevadest.
Võrreldes eelmise aasta II kvartaliga on üürihinnad kuni 10 – 20% kõrgemad sõltuvalt korteri asukohast, seisukorrast ja suurusest. Eelkõige on hinnatõus viimase aasta jooksul tabanud hinnatud asukohas paiknevaid väiksemaid odavamate kõrvalkuludega kortereid. Samas kesklinna suurematel ja üüriturul keskmisest kallimatel korteritel ei ole olulist hinnatõusu toimunud.
Kesklinnas on enimnõutud on 1 – 2 toaline möbleeritud ja kodutehnikaga varustatud korter hinnaga 300 – 400 € kuus, soovitavalt koos parkimiskohaga. Äärelinna magalarajoonides on eriti nõutud heas korras 1- toalised korterid hinnavahemikus 160 – 230 €. Üürihinnale lisanduvad tavaliselt mõõdetavad kommunaalkulud. Olulisel vähemnõutud on vanemates korterelamutes 3 – 4 toalised korterid, põhjuseks reeglina kõrged kommunaalkulud.
Tallinna kesklinnas oli II kvartali lõpus kinnisvaraportaali City24 andmetel üürikorteri keskmine pakkumishind ca 8,0 €/m² ja äärelinnas sõltuvalt piirkonnast 5,2 – 6,4 €/m².
Kuna üürituru areng on kiire, siis planeeritakse Tallinnas juba spetsiaalsete üürimajade arendamist, kuid teadaolevalt ei ole reaalselt veel ühegi üürimaja ehitust alustatud. Sobivaid kortereid otsivad investeeringu eesmärgil ka välismaalased, kes panustavad 5 – 10 aastases perspektiivis kinnisvara hinnatõusule ja soovivad teenida üüritulu. Sobivaks investeeringuks peetakse reeglina kesklinnas kaasaegses uuemas elamus paiknevat heas korras 2- toalist korterit.
III kvartalis hakkab üürikorterite nõudlust ja pakkumist mõjutama sesoonsus, eriti algav õppeaasta. Prognoosime, et seoses õppeaasta algusega võib toimuda väiksematel korteritel ajutiselt 5 – 10% hinnatõus, mis kütteperioodi saabumisega tõenäoliselt taandub kuna lähiperspektiivis on eluasemele tehtavad sundkulutused kindlas tõusutrendis.
Samuti jätkub konvergents lähiriikide pealinnade Helsinki ja Stockholmiga, kus korterite hinnatase on oluliselt kõrgem ja võrreldes arenenud Euroopa riikidega on Eestis üürituru osakaal kogu kinnisvarasektoris kasvav.
Ober-Hausi Kinnisvara analüütik Rain Rätt
