Tallinna üüriturul olid üürikorterite hinnad tipus 2008 aasta kevadel, millel järgnes kuni 50% hinnalangus. Põhjuseks järsk pakkumiste arvu kasv ja kinnisvara hinnatõusu tuhinas ostetud korteritega kaasnevad hüppeliselt tõusnud haldamise kulud (küte, maksud jne) ning omanike ebareaalsed hinnaootused. Tõenäoliselt on ka täna paljudel minimaalse omafinantseeringuga ostetud korteriomanikel laenu kuumakse suurem kui saadav võimalik üüritulu.
Üürikorterite tootlus on tänasel kinnisvaraturul madal, lisaks seotud oluliste riskide ja tulumaksuküsimustega.
Kui veel 2009. aasta talvel oli üürikorterite pakkumine tugevas tõusutrendis ja saavutas kinnisvarabuumi järgse tipu, siis käesoleva aasta esimesel poolel üürikorterite turg stabiliseerus ning käesoleval poolaastal on pakkumine kiiresti vähenenud ja hinnad kerges tõusutrendis.
Üldiselt jätkub üürikorterite turul hindade diferentseerumine asukohast, seisukorrast ja lisaväärtustest lähtuvalt. Uusi eluasemeid otsivad diplomaatiline korpus, välismaiste firmade esindajad ja kohalikud kliendid. Lisaks otsivad sobivaid kliente Tallinnas investeeringu eesmärgil korteri soetanud välismaalased, kes panustavad 5 – 10 aastases perspektiivis kinnisvara hinnatõusule ja soovivad teenida üüritulu.
Samas on igal sügisel üüriturg elavnenud, põhjuseks eelkõige algav õppeperiood. Sügisese üürihooaja algul on omanike poolt vaadates loogiline tõsta hindu kuna nõudlus 2 – 3 kuu jooksul tõuseb järsku, kuid tänases majandusolukorras ei pruugi üürilevõtjad lihtsalt omanike poolt küsitud hindu aktsepteerida ja üürituru olukorda valesti hindavate liiga ahnete omanike pinnad võivad jääda lihtsalt tühjaks.
Lisaks on omanike jaoks probleem leida korralikud pikaajalised üürnikud, sest halb üürnik võib tõesti tekitada suurema kulu remondile kui võimalik saadav tulu. Järjest enam soovivad üürileandjad võimalikult rohkem taustainfot potentsiaalsete üürnike kohta. Samas väldivad üürnikud kortereid, mis on samaaegselt müügis, sest see tekitab ebakindlust ja häirib igapäevast elu. Tavaliselt sõlmitakse üürileping 1 aastaks ja 5 – 10% pakkumishinnast madalamal tasemel.
Tallinnas tervikuna on käesoleva kvartali jooksul üürikorterite pakkumishinnad tõusnud ca 10% võrreldes eelmise kvartaliga ning pakkumiste hulk langenud ca 30%. Võrreldes üürikorterite pakkumiste hulga tipuga 2009. aasta talvel on pakkumiste arv langenud lausa ca 60%. Kuna pakkumiste hulk on langustrendis, siis võib esmakordselt pärast kinnisvarabuumi täheldada üürikorterite kerget hinnatõusu, sõltuvalt asukohast 5 – 10%. Eelkõige on hinnatõus tabanud hinnatud asukohas paiknevaid väiksemaid odavamate kõrvalkuludega kortereid.
Üürihinnad sõltuvad eelkõige asukohast ja sarnaselt muu kinnisvarasektoriga kujunevad ka üüriturul hinnad läbi nõudluse ja pakkumise. Olulisteks teguritest on elamispinna heakord, kommunaalkulud, parkimiskohad, sisustuse – kodumasinate olemasolu, üürilepingu pikkus, turvalisus. Lähimate kuude jooksul hakkab kindlasti üüriturgu mõjutama kommunaalkulude, eelkõige kütte hind.
Tallinna kesklinnas on tänase seisuga üürikorteri keskmine pakkumishind ca 95 kr/m² ja äärelinnas sõltuvalt piirkonnast 55 – 80 kr/m². Südalinna üüriturul pakuvad hotellidele konkurentsi nn külaliskorterid, mida on võimalik üürida päevade kaupa. 2- toalise sisustatud korteri hinnatase üheks ööpäevaks on 400 – 800 kr. Kesklinnas on enimnõutud on 1 – 2 toaline möbleeritud korter hinnaga 2 500 – 5 000 kr kuus, soovitavalt koos parkimiskohaga.
Äärelinnas on tüüpilise möbleeritud 2- toalise korteri üürihind sõltuvalt täpsemast asukohast ja seisukorrast 2 000 – 3 500 kr kuus.
Ober-Hausi arvamusel tekib Eesti suuremates linnades pärast majanduslanguse läbimist lähimate aastate perspektiivis normaalse tootlusega ja sarnase õigusruumiga üüriturg nagu näiteks Skandinaavias.
Rain Rätt
Analüütik – Hindaja
Ober-Hausi Kinnisvara AS
