Põllumaa olemasolu on üheks jätkusuutliku põllumajanduse tagatiseks. Müügi- ja rendihindade tõusu ning turgude elavnemise taustal on oluline, et maa ostmisel ja rentimisel koostatavad dokumendid tagavad vastavalt omaniku vahetumise ja maa kasutamise õiguse. Selleks on vaja meeles pidada mitut õiguslikku nüanssi.
Kinnisasja omandamise kitsendused juriidilisele isikule
Eestis on piiratud juriidilise isiku õigust omandada põllumajanduslikku maad. Kinnisasja omandamise kitsenduste seaduse kohaselt on juriidilisel isikul õigus omandada vähem kui kümme hektarit põllumajandus- ja metsamaad sisaldav kinnisasi ilma kitsendusteta. Sellest suurema maatüki ostuks on vajalik, et juriidiline isik oleks viimased kolm aastat tegelenud põllumajandustoodete tootmisega. Tõendi põllumajandustoodete tootmise kohta väljastab Maksu- ja Tolliamet. Erandina on suurema maatüki ostmine lubatud ka maavanema loal. Eraisikutele sellised piirangud ei laiene.
Enne läbirääkimiste alustamist kontrolli kinnisasja andmeid
Et vältida ostutehingu vormistamisel ilmnevaid üllatusi, tasub juba läbirääkimiste alguses kontrollida kinnisasjaga seotud andmeid kinnistusraamatust. Eestis on see lihtne – aadressil kinnistusraamat.rik.ee on võimalik kontrollida nii kinnistu omanikke kui koormatisi. Väljavõte, mis sisaldab nii omanikke kui koormatisi, maksab kolm eurot. Kindlasti tasub tähelepanu pöörata, ega kinnistu ei ole kaasomandis või arestitud ning millised koormatised kinnistul on.
Kaasomandis olev kinnistu
Kui kinnistu on mitme isiku kaasomandis, on asjaõigusseadusest tulenevalt teistel kaasomanikel ostueesõigus kaasomandis oleva kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik. Siiski ei saa ostueesõigust kasutada kinnisasja müümisel müüja vanemale, lapsele või abikaasale. Müügitehing, mis piirab kaasomaniku ostueesõigust, on tühine. Selleks, et saada kehtivalt kinnistu mõttelise osa omanikuks, tuleb enne müügitehingu tegemist veenduda, et varasemates müügitehingutes on kinnistu kaasomanikke teavitatud, nad on müügilepingu kätte saanud ning neil on olnud võimalus kasutada oma seadusjärgset ostueesõigust. Kui võimalik, tasuks kaaluda eelnevat kaasomandi jagamist reaalosadeks või isegi kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi reaalosadeks jagamiseks ja lõpetamiseks on vajalik kaasomanike kokkulepe või seda asendav kohtulahend.
Koormatised jäävad kestma
Reegel on, et koormatud kinnisasja võõrandamisel jäävad kõik kinnistusraamatusse kantud koormatised (nt hüpoteek, servituut jms) kehtima. Seega peab kinnisasja uus omanik olema valmis näiteks eelmise omaniku võlga tagava hüpoteegi realiseerimiseks või taluma eelmise omaniku poolt kinnistusraamatusse kantud teeservituuti. Võõrandamistehingule eelnevate läbirääkimiste jooksul tasub koormatisi puudutavad küsimused kindlasti selgeks rääkida. Võimalik on, et eelnev omanik on oma hüpoteegiga tagatavad kohustused juba täitnud ja siis on võimalik hüpoteek kustutada või taotleda hüpoteegi omaniku nimele kandmist. Hüpoteegipidaja nõusolekul on võimalik hüpoteek asendada ka teisel kinnistul lasuva hüpoteegiga.
Ostetava kinnisasja varasemad rendilepingud
Põllumajanduslikule kinnisasjale on vägagi iseloomulik, et kinnisasja ostmise hetkel on kinnisasja suhtes sõlmitud kehtiv rendileping. Kui rendileping on sõlmitud ostjaga, on olukord lihtne – rendileping sisuliselt lõpeb ära ning ostja saab kinnistut edasi harida. Kui aga rendileping on sõlmitud kolmanda isikuga, ei lõpeta maa müük automaatselt rendilepingut ning rendileandja kohustused lähevad üle kinnistu omandajale. Siiski on uuel rendileandjal õigus kolme kuu jooksul kinnisasja võõrandamisest rendileping üles öelda. Ülesütlemisel tuleb aga arvestada põllumajandusliku rendilepingu regulatsiooniga, mille kohaselt on põllumajanduslikku rendilepingut võimalik üles öelda teatades sellest ette vähemalt üks aasta ning arvestades, et leping lõpeb kas 1. aprillil või 1. oktoobril. Näiteks kui rendilepinguga kinnisasi võõrandatakse 2014. aasta 2. jaanuaril, on uuel omanikul õigus leping üles öelda kuni 2014. aasta 2. aprillini. Kuid 2. aprillil lepingut üles öeldes on võimalik see lõpetada alles 2015. aasta 1. oktoobril. Tähtajalise rendilepingu sellise ülesütlemise korral vastutab rentnikule tekkinud kahju eest eelmine omanik. Oluline on ka tähele panna, et kui rendilepingu kohta on kinnistusraamatusse tehtud märge, ei ole uuel omanikul rendilepingu kolme kuu jooksul ülesütlemise õigust.
Arvestades põllumajandusmaa hinnatõusu ning turu aktiivsust soovitame suurtele ostutehingutele õigusnõustaja kaasamist. Kogemustega advokaat aitab minimeerida ostutehinguga kaasnevaid riske ning tagab tehingu tegemise kooskõlas kliendi soovidega. Nõustaja planeeritud tehingu puhul ei ilmne kinnisasja omandamise kitsendused või koormatised alles notaribüroos.
Põllumajanduslik rendileping
Rentniku rollis olles on oluline, et sõlmitud rendileping kehtiks ja tagaks maatüki kasutamise õiguse lepingu plaanitud lõppemise ja saagi koristamiseni. Puudulikud või puuduvad maa kasutusõigust tõendavad dokumendid võivad saada probleemiks ka toetuste taotlemisel. Enamlevinud ohuks on kohustus maksta tagasi kindlaks perioodiks ette nähtud toetus, nt keskkonnatoetus, kui uus rentnik ei jätka kohustuste täitmist.
Võlaõigusseaduses on sätestatud põllumajandusliku rendilepingu suhtes mitmed erisused. Põllumajanduslik rendileping on sõlmitud põllumajanduslikuks tootmiseks määratud kinnisasja, selle osa või ettevõtte rentimiseks. Sellise lepinguga võtab rentnik endale kohustuse kinnisasja või ettevõtte põllumajanduslikuks kasutamiseks. Põllumajandusliku rendilepingu regulatsioonist rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Regulatsiooni ei kohaldata, kui maatüki suurus on alla 2 hektari.
Olulisemad erisused seonduvad põllumajandusliku rendilepingu pikenemise ja lõpetamisega. Vähemalt kolmeks aastaks sõlmitud tähtajalise rendilepingu lõpetamiseks peab üks pool teisele vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist teatama, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Vastasel juhul muutub leping tähtajatuks. Tähtajatu põllumajandusliku rendilepingu ülesütlemine on aga võimalik vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldas vormis (näiteks e-maili teel) ning ülesütlemisest peab ette teatama vähemalt üks aasta. Selliselt üles öeldes saab lepingu lõppemise päevaks olla vaid 1. aprill või 1. oktoober. Rentnikul ei ole õigust lepingu lõppemise ajaks koristamata jäänud saagile, kuid tal on õigus nõuda saagi saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist.
Rendilepingu koostamine
Põllumaa rendileping ei pea olema pikk ja keeruline, kuid siiski tasub see korralikult läbi mõelda ning kaaluda ka õigusnõustaja kaasamist. Oluline on, et rendilepingu sõlmimise ajal puuduksid kinnistu suhtes kolmandate isikute õigused, mis võiksid takistada kinnistu kasutamist. Samuti tuleks kasutatav kinnisasi lepingus võimalikult täpselt kirjeldada, lisades lepingule vajadusel ka maatüki plaan. Rendilepingu sõlmimisel tuleks kontrollida kinnistusraamatust, kas lepingu sõlmija on ikka kinnistu (ainus) omanik ning ega kinnistusraamatusse ei ole kantud varasemat rendilepingut või muud maa kasutamist takistavat õigust. Rentniku huvides on sõlmitava rendilepingu kohta märke tegemine kinnistusraamatusse. Kokku tuleks leppida rendi täpne suurus või selle arvutamise ja maksmise kord ning maatükilt saadavate põllumajandustoetustega, maamaksuga ja renditasult makstava tulumaksuga seonduv.
Põllumaa omandamisel ja rendilepingute koostamisel oskab advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets põllumehele abiks olla. Õigeaegse sekkumisega suudavad meie kogenud advokaadid paljusid probleeme ennetada ja lahendada. Kiire vastus esmapöördumisele sisaldab Teile arusaadavat ja konkreetset hinnangut, kuidas asi päriselt on ning projektipõhine fikseeritud hind aitab ka õigusabikulud kontrolli all hoida.
Siim Maripuu, jurist
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee
Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.
