Praktikas on laialt levinud maaklerite kasutamine kinnisasjade ostmisel-müümisel ja välja üürimisel, mis toimub tavaliselt põhimõttel, et maakleriga sõlmitud lepingus on kokku lepitud, kas fikseeritud tasu või protsent tehingu väärtusest, mis makstakse maaklerile tasuks tehingu toimumise korral. Aega-ajalt tekivad maakleri ja kliendi vahelises suhtluses pinged sellepärast, et pooled ei ole lepingut sõlmides kõiki olulised asjaolusid läbi mõelnud.
Kehtiva seaduse mõttes eeldab maakleritasu saamine, et maakleri panuse tulemusena sõlmib klient (käsundiandja) maakleri vahendatud või osundatud kolmandate isikutega lepingu (s.t pole vahet, kas tegemist on ostu, üüri- või rendilepinguga).
Selleks, et vältida hilisemaid arusaamatusi tuleks esmalt ära otsustada, kas maaklerile makstakse kindel fikseeritud tasu sobiva ostja/müüja või üürilise leidmisel või moodustab tasu kindla protsendi tehingu väärtusest põhimõttel, et mida kõrgem hind/üür/rent seda kõrgem on ka maakleri poolt saadav tasu. Tekkida võib ka situatsioon, kus kinnisasja ei õnnestu loodetud hinnaga realiseerida. Kui kokku on lepitud fikseeritud tasus, mille määramisel on lähtutud loodetust oluliselt suuremast müügihinnast võib halvimal juhul tekkida olukord, kus kinnisasi tuleb võõrandada loodetust oluliselt odavamalt aga samas tuleb siiski tasuda kokku lepitud maaklertasu, mis võib väiksema väärtusega objekti korral moodustada päris arvestava osa kogu kinnisasja maksumusest. Seetõttu pakub protsendina müügihinnast kokku lepitav tasu rohkem paindlikust ja motiveerib maaklerit maksimaalselt pingutama kõrgeima võimaliku hinnaga tehinguni jõudmiseks.
Samuti oleks mõistlik lepingus ära piiritleda, millised on maakleri ülesanded, mida ta lepingu raames täitma peab (näiteks objekti pildistamine, kuulutuse koostamine, aktiivne ostja/üürilise otsimine, võimalike huvilistega suhtlemine, neile objekti näitamine jne) ja kokku leppida selles, kes kannab nende toimingutega seotud kulud (kuulutuse ja fotode kulud, maakleri aeg, maakleri kulud seoses objekti näitamisega jne).
Arvestada tuleb sellega, et maakleri panus kinnisasja müügil võib jääda ka väga tagasihoidlikuks. Populaarsete kinnisasjade puhul võib maakler leida kohe ostja ilma isegi kuulutust üles laadimata või kinnisasi võib vahetada omaniku loetud päevade jooksul peale kuulutuse internetiportaali lisamist. See võib tekitada käsundiandjas küsimuse, kas maakleritasu maksmine on ikka põhjendatud, sest maakler tegi „nii vähe tööd“ aga soovib ikka võrdlemisi suurt tasu. Maaklerlepingu mõttes ei oma reeglina tähtsust kui palju maakler reaalselt tööd teeb, et objekt maha müüa, vaid tasu nõude õigus tekib vastavalt ostja/üürilise/rentniku leidmisele. Seega ei oma tegelikult tähtsust, kas maakler müüb objekti 1 päevaga või 1 kuuga, sest mõlemal juhul on maakler leidnud ostja ja klient peab maaklerile tasu välja maksma. Seega ei saa nö väike töömaht olla aluseks maaklerile tasu maksmata jätmiseks või selle vähendamiseks, v. a juhul kui selles pole eraldi kokku lepitud.
Juhul kui kinnisasja omanik soovib ka ise paralleelselt maakleriga aktiivselt ostjat või üürilist otsida, siis on mõistlik kokku leppida, kas ja kui palju tuleb maaklerile tasu maksta juhul kui lõpuks leiab ostja või üürilise kinnisasja omanik aga samas on maakler teinud objektist professionaalsed fotod ja koostanud müügikuulutuse või teinud muid toiminguid ja panustanud oma aega.
Oluline on tähelepanu pöörata ka lepingu lõpetamise võimalustele ja selle tingimustele, sest soov kinnisasja müüa või välja üürida võib ajas muutuda ja seega võite ennast leida olukorras, kus ümber mõtlemine läheb väga kalliks maksma kui peate näiteks sõltumata lepingu lõpetamisest kogu maaklertasu või suure osa sellest ikkagi ära maksma.
Kokkuvõttes on mõistlik maaklerlepingut sõlmides enda jaoks selgelt läbi mõelda, millist teenust soovite osta ja millistel tingimustel ning kui palju olete valmis selle eest tasu maksma ja koostöös maakleriga need tingimused läbi arutada ning kirjalikult fikseerida. Seeläbi väldite tulevasi võimalikke arusaamatusi, mille algallikaks on tihti see, et aluseks on võetud nö standard leping ilma sellesse üldse süvenemata ja lepingu sisust aru saamata.
Marko Pilv/ LEADELL Pilv Advokaadibüroo vandeadvokaat/ partner
