Põhimõtteliselt on kõik kinnisvaraobjektid – bürood, kaubanduskeskused, tootmispindade ja laokompleksid – kogu aeg müügis. Tehingu tegemine sõltub sellest, kas ostja pakub omanikule atraktiivset hinda ja sellest, kas omanikul on vajadus või võimalus müügist saadavat rahahulka mujale paigutada.
Võimaliku tehinguhinna määrab eelkõige kinnisvaraobjekti oodatav tootlus ja ostja lootus ostetavat objekti senisest efektiivsemalt majandada.
Sageli juhtub, et omanikud on ülioptimistlikud Eesti majanduse edasise arengu suhtes ning ootavad kullasadu Euroopa Liiduga liitumiselt. Erilisse vaimustusse satuvad kinnisvaraomanikud kuuldes, et võimalik ostjakandidaat on pärit piiri tagant.
Nii viivad omanikud pakutava hinna taevastesse kõrgustesse. Kõrge hind stabiilse või koguni kahaneva üüritulu rahavoo taustal tähendab ostja jaoks madalamat tootlust ehk väiksemat oodatavat kasumit.
Oluline on ka see, et Eesti kinnisvaraturg suurema kinnisvarainvestori jaoks tähendab peaasjalikult Tallinnat. Ainult äärmisel juhul (näiteks tootmispindade puhul) soovitakse vaadata linnaservas logistiliselt soodsas paigas paiknevaid projekte. Sellisel väiksel turul tähendab vaid ühe uue hoone kerkimine ilmeksimatult etteennustatavaid muudatusi turu vakantsuses ja hinnatasemetes.
Eelnimetatud põhjustel ei tule potentsiaalsed investorid omanike helgete hinnasoovidega kaasa ja äritehing jääb sooritamata. Soovides kinnisvara suuremale investorile müüa on oluline lähtuda hinnaläbirääkimistel Eestis valitsevast reaalsest olukorrast. Välisinvestor ei tule Eestisse ostma vara Lääne-Euroopa hinnaga, vaid just nimelt suuremat tootlust otsima võttes teadlikult endale ka kohalike olude vähese tundmise tõttu kaasneva suurema äririski kui kodumaal.
