07. augustil 2009. a. on ilmumas järjekordne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade võtab kokku Eesti suuremate linnade kinnisvaraturul toimunu 2009. a. II kvartalis.
Turuülevaate koostajateks on KV.EE tegevjuht Tarvo Teslon ja Adaur Grupp OÜ kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.
2009. a. II kvartalit kokkuvõttev KV.EE kinnisvaratuturu ülevaade ilmub 07. augustil 2009. a. ning on tasuta allalaaditav portaalist KV.EE http://www.kv.ee/turuylevaade.
07. augustil 2009. a. kell 10.00 – 12.00 toimub online pressikonverents, kus on võimalik küsimusi esitada ülevaate koostajatele ning portaali KV.EE esindajatele.
NB! Küsimused saab esitada juba tänasest kommentaarina või e-mailile info@kv.ee
Eelmise Online Pressikonverentsi küsimusi ja vastuseid saab lugeda siit
Küsimused ja vastused
Esimene küsimus 05.08.2009 15:46
Mis on tänase kinnisvaraturu kolm kõige olulisemat trendi?
Tõnu Toompark 07.08.2009 10:10
Kolm olulisemat suundumust tänasel kinnisvaraturul on määramatus ja ebakindlus, hinnalangus ja kauged märgid kriisi lõppemisest maailmas.
Pisut neist ka lähemalt. Määramatus kinnisvaraturul tähendab täna seda, et tulevik on üsna segane. Näiteks töölepingu seaduse jõustumisest 1. Juulil oodatu väga palju negatiivset, kuid seda ei tulnud. Nüüd oodatakse analoogselt eelmisele suvele-sügisele talve ja talve suurenevatest kommunaalkuludest põhjustatud tagasilööki kinnisvaraomanikele. Eelmisel talvel jäi see tagasilöök tulemata, aga mis saab sel talvel?
Palju on segaseid tegureid, mille mõju on vägfa keeruline prognoosida. Sel põhjusel on tarbijad ebakindlad ja endiselt eelistavad mastaapsed kinnisvaraotsused edasi lükata.
Hinnalangus on järgmine punkt. Hinnalangus jätkub. Seda endiselt suure, mis sellest, et kahaneva pakkumise tingimustes. Hinnalangus forsseerivad ka kohtutäiturite läbiviidavad enampakkumised, kus tehingud tehakse jõuliselt alla vara turuväärtuse.
Kahjuks on ebaselge, kui suure osa kinnisvarateingutest täpselt sundtäitmised moodustavad.
Kauged märgid kriisi lõppemisest ei tähenda seda, et paari kuu pärast peaksid Eesti kinnisvarahinnad taas tõusule asuma. Kauged märgid kriisi lõppemisest tähendavad seda, et majanduse põhi võiks ehk USAs mingil momendil saabuma hakata.
Eesti on USAst majanddustsüklis maas, see tähendab, et meie hinnapõhjad saabuvad peale seda, kui sealmail on hindade põhi juba möödanik.
Kordan veel – märgid kriisi lõppemisest on olemas, kuid see tähendab, et kriis alles hakkab lõppema.
Teine :) 06.08.2009 10:38
Kumb on täna parem – üürida või osta? või osta ja välja üürida?
Tõnu Toompark 07.08.2009 10:16
Ostmisel-üürimisel on eelkõige kaks aspekti. Palju on kultiveeritud mõtteviisi, et eestlane peab oma kodu omama ja üürikorter saab olla vaid ajutine vahepeatus.
Finantsmajanduslikult ehk võrreldes üürihinna ja ostu-müügihinna omavahelist suhet peab ütlema, et tänasel kinnisvaraturul on igati finantsmajanduslikult kasulikum olla üürilevõtja.
Üürileandja ei ole kasulik olla, sest ideeliselt peaks üürileandmine olema kasumit taotlev ettevõtmine. Paraku pakuvad kas või tähtajalised (ja seega riskivabad) hoiused paremat raha tootlust, kui korteri väljaüürimine, mis omakorda ka riskidega seotud.
Asja teine pool on Eesti üürituru kindlus ehk küsimus, kas üürileandja võib üürilevõtjat usaldada ja vastupidi. Mina väidan, et tänasel ei tunne ei üürilevõtjadd ega üürileandjad oma õiguseid ja kohustusi ning seetõttu on üüripinnal pikaajaline elamine komplitseeritud.
Seda enam, et tänased üürileandjad on enamasti ebaprofessionaalid ehk inimesed, kes annavad üürile õnne või õnnetuse tõttu tühjaks jäänud kortereid. Sellise “äritegevuse” juures puudub igasugune mastaabiefekt ja oskusteave. Samuti puudub üürilevõtjal kindlus, et teda järgise õnne või õnnestuse tõttu ei soovita korterist välja kupatada.
Resümeerides. Üürilevõtmine on tänases olukorras küll odavam, kuid siiski ebakindlam. Elamispinda osta ja välja üürida mina ei soovita. Kui peaks avanema võimalus isegi väga soodsa hinaga midagi osta, siis on mõistlikum vara mõistliku hinnaga edasi müüaj a eelistada seda korteri üürileandmisele.
Täitur 06.08.2009 11:50
Kui suur on kohtutäiturite ja pankrotihaldurite osa tehingutes?
Millised on hinnad aasta pärast?
Tõnu Toompark 07.08.2009 10:28
1) Kohtutäiturite ja pankrotihaldurite osakaalu tehingutes ei oska ma kahjuks öelda. Tore oleks kui vastavad kutseühingud koondaksid kokku statistikat, kui palju kinnisvara nende liikmed realiseerivad.
Selline statistika aitaks kindlasti paremini mõista kinnisvaraturul toimuvat.
2) Elamispindade hinnad on endiselt languses. Usun, et aasta pärast on tehinguhinnad tänasest suurusjärk 20% allpool.
Tehnilistelpõhjustel oli meil pressikonverents häiritud ja seoses sellega pikendasime pressikonverentsi aega kuni kella 12.30ni kuni kõik küsimused on vastatud.
Küsimus 06.08.2009 15:25
Millal tuleb põhi kinnisvarahindades? Tänan.
Tõnu Toompark 07.08.2009 11:20
Kui ma täpselt vaid teaksin, millal see põhi tuleb… Samas on üsna kindel, et hindade põhi on ees ja mitte veel lähikuudel.
Tänasele infole baseerudes võiks eeldada, et elamispindade hinnapõhi tuleb mitte varem kui järgmise aasta esimeses pooles.
Samas peab täienduseks kindlasti ütlema, et madalaima hinnataseme suudame me kindlasti fikseerida selle esinemise hetkel, vaid tagantjärele tarkusena.
Kaisa 06.08.2009 21:24
Kui stabiilseks peate lähitulevikus Eesti krooni? Kui suureks peate riski, arvestades, et laenu antakse Eurodes?
Tõnu Toompark 07.08.2009 11:20
Loodetavasti kroon püsib ja devalveerimist ei tule. Õnneks on viimasel ajal ka selleteemalised spekulatsioonid peaaegu, et vaibunud.
Kui siiski kroon peaks kukkuma, siis saavad euros laenu võtnud kindlasti kõvasti kannatada. Seda enam, et paljudel inimestel on sissetulekud juba oluliselt vähenenud. Devalveerimine võimendaks sissetulekute langust veel oluliselt, sest peamised kohustused on välisvaluutas.
Loodame parimat.
Meky 06.08.2009 21:30
Kui raske on pareguses majanduslikus olukorras kinnisvara müüa? Mida soovitada inimesele, kes soovib praegu kinnisvara osta? Mida ta peaks jälgima?
Tõnu Toompark 07.08.2009 11:22
Kinnisvara on igal juhul raske müüa. Tehingute mahud on vähenenud, potentsiaalsetel ostjatel on laenu keeruline saada. Raskused olemasoleva kinnisvara müümisel on üheks sagedaseks takistuseks, miks ostuhuvilistel uus ostutehing sõlmimata jääb.
Oleks täiesti vastutustundetu soovitada kellelegi osta uus elamispind ja alles seejärel vaadata, kas vana õnnestub realiseerida.
Samas peab siiski ütlema, et kui kinnisvara müüa professionaalselt ja õigelt hinnatasemelt, siis on võimalik ka tänasel turul tehinguid teha. Professionaalsus ja õige hinnatase ongi tänasel turul müüja edukuse võtmeteks.
Täna kinnisvara osta ei tohiks peljata. See on märksa mõistlikum kui oleks seda olnud teha kaks aastat tagasi.
Oluliseks teemaks, mida jälgima peab on hoone kvaliteet selle elanike ja/või arendaja mõistes. Ehk siis, kas arendaja on piisavalt elujõuline, et maksta tühjade korterite kommunaalkulud, et need ei jääks teiste elanike kanda? Või kas majaelanikud on piisavalt tegusad, et ei tekiks analoogset ohtu, kus võlgnevuste tõttu kogu maja mingi olulise „toru“ otsast ära lõigatakse – olgu selleks, vesi, gaas, soojus…
Uudishimulik 06.08.2009 21:35
Kui suurt kinnisvara hindade langust võib veel ennustada enne kui hinnad uuesti tõusma hakkavad?
Tõnu Toompark 07.08.2009 11:26
Usun, et aasta pärast on elamispinade hinnad tänasest tasemest suurusjärgus 20% allpool.
Põhi hindades ei tähenda, et sellele järgneb sirgjooneline hinnaralli tõususuunas. Tõenäoliselt on hinnapõhi aastate pikkune vaikelu.
Üht tahaksin siin veel lisada. Hindade põhi ei tähenda, et iga pakkumine oleks hindade põhjas odava hinnaga saadaval. Tehingute hiinnad võivad küll olla ühel momendil kõigi aegade madalama tasemel, kuid see ei tähenda, et sel momendil veel mõistliku asukohaga/kvaliteediga/muude omadustega kinnisvara on kõikide aegade parima hinnaga saadaval.
Kõikide aegade madalaim hinnatase, mis ühel momendil tulemas on, võib olla põhjustatud näiteks paljude sundtäitmiste sattumisest samale kuule, kus müüakse suur hulk ebakvaliteetset vara. Aga eks me näe, mis tulevik toob.
Küsimus 06.08.2009 21:40
Milliste riskidega peaks täna arvestama inimene, kes soovib endale kodu soetada?
Tõnu Toompark 07.08.2009 11:27
Eelpool sai välja toodud arendaja risk. Sellest ei hakka enam pikemalt kirjutama, kuigi et tegemist on olulise teemaga.
Samuti oli eelpool juttu krooni võimalikust devalveerimisest.
Oluliseks riskiks, millega inimesed peavad tänasel turul arvestama on nende endi isikust tulenev risk. Kas tänane töökoht on piisavalt kindel, et pakkuda võimalust pikaajalise laenu võtmiseks? Kas perekonnal on piisavalt säästusid, et võimalikud ajutised tagasilöögid sissetuleku vähenemises ja/või töökoha kaotused edukalt üle elada?
Asi, mis tuleb endale selgeks teha on ka see, et täna ülimadalal tasemel olev eluasemelaenude intressimäära baasiks olev euribor ei jää igikestvalt nõnda madalale tasemele. Ühel momendil kui majandus hakkab kosuma, siis hakkab tõenäoliselt ka euribor tõusma.
Meky 06.08.2009 21:50
Kui palju toimub praegu vähem tehinguid kui aasta tagasi samal ajal? Mis on veel kinnisvara turul muutunud viimase aasta jooksul, peale hindade languse?
Tõnu Toompark 07.08.2009 11:29
Tehingute arvu võrreldes on kuude asemel mõistlikum vaadelda kvartali pikkust perioodi. See tasandab natuke andmeid ja kõrvaldab üksikud anomaaliad.
2009. a. II kvartalis sõlmiti Eestis 2460 korteriomanditehingnut mulluse 4338 tehingu vastu ehk 43% vähem.
Hoonestamata maa tehingute arv langes aastataguse II kvartali 2285 tehingult 2082 tehinguni ehk 9%.
Hoonestatud maatehingutid sõlmiti aasta tagasi 1549 ja selle aasta II kvartalis 1009. Siin oli languseks 35%.
Kogu kinnisvaratehingute arv langes 2008. a. II kvartali 14042 tehingult käesolevaks aastaks 9831 tehinguni ehk 30%.
Kuid mis veel muutunud peale hindade languse? Ma arvan, et just tehingnute arvu suur langus ongi see, mida peaks ehk just kõige suuremaks muutuseks nimetama.
Oluline pankade poolt vaadatuna on see, et paljud tippajal finantseeritud elamispinnad on „vee all“, st tänane tagatise väärtus on märksa madalam kui elamispinna ostuks väljaantud laen.
Oluline on euribori langus, mis mõjub eelkõige juba laenu võtnud inimestele, mille tõttu vähenev laenumakse aitab kompenseerida sissetuleku vähenemist.
Muutus on maaklerite töös. Need, kes pidasid maakleri ametiks vaid kuulutuste portaali sisestamist ja tehingute vormistamist on sunnitud tagasi kassapidajateks ja kaubatundjateks suunduma.
Arendajate meelestatus on muutunud. Kui veel kaks aastat tagasi hõljusid paljud roosades pilvedes ega hoomanud, mis turul toimub, siis aasta tagasi olid enamus mustas masenduses. Täna olen arendajate suust juba kuulnud positiivseid noote ja kinnitusi, et paberi peal suudetakse uute arendusprojektide äriplaanid eelkõige tänu alla kukkunud ehitushinnale kasumlikuks pöörata.
Maakler 07.08.2009 09:39
Mis on portaalil KV.EE plaanis, et rasketel aegadel kui kõik raha kokku hoiavad olla parem konkurentidest?
Tarvo Teslon 07.08.2009 11:50
Oleme KV.EE tegevusplaanis ette näinud, et hoolimata raskest ajast, kvaliteedi arvelt kokku ei hoia. Kvaliteet on ühe kinnisvaraportaali jaoks külastajad. See tähendab, et enda reklaamimist me jätkame tänases mahus.
Teine suurem samm on portaali uuendus, mis tuleb avalikuks sügisel. Eesmärgiks on portaal muuta kinnisvaraotsijale mugavamaks. Uus leht on juba testimisel ja oleme sellega väga rahul.
M. 06.08.2009 22:40
Milline olukord praegu kinnisvaraturul valitseb? Kui lihtne on praegu osta/müüa?
Tõnu Toompark 07.08.2009 11:52
Neile küsimustele on eelnevate käigus juba vastatud.
Ütleks veel nii palju kinnisvaraturu kohta, et tõenäoliselt on palju oskamatust turult välja roogitud ja paljud turule tegutsema jäänud inimesed on tugevad professionaalid.
Turu puhastumine on kriiside vaieldamatu positiivne efekt.
??? 07.08.2009 08:37
Milline kinnisvaratauru sektor taastub masust esimesena ja millal?
Tõnu Toompark 07.08.2009 12:05
Esimese turuna taastub kindlasti elamispindade turg. Seda sel põhjusel, et tegemist on kõige likviidsema turuga.
Äripindade turul on veel pikemat vindumist oodata. Samas peame tõdema, et kaubanduspindade turul Tallinnas ei ole midagi väga hullu juhtunud.
Küsimus 07.08.2009 09:43
Kui palju mõjutavad turgu pangad omapoolsete kinnisvaravara kokkuostmistega?
Tõnu Toompark 07.08.2009 12:09
Tänase seisuga on vist isegi kõik pangad loonud struktuuri kinnisvara soetamiseks. Swedbank’i ettevõttes on momendil 4 kinnistut, millest üks on 13500-kroonise ruutmeetrihinnaga ostetud Juurdeveo 19 korterelamu.
Kuuldavasti on ühel teiselgi suurpangal esimene kinnisvaraost tehtud või tegemisel.
Seega on vähemalt siiani tegemist üksikute ostudega ning olulisest mõjust kinnisvaraturule me rääkida ei saa. Kui pangad peaksid hakkama massiliselt vara kokku ostma minnes korterelamute tasemelt korterite tasemele, siis alles hakkame pankade mõju nägema.
Margo 07.08.2009 11:28
Britid rehkendasid välja, et tööpuuduse ja kinnisvarahinna vaheline korrelatsioon on 81%. Teisisõnu: kui tööpuudus suureneb, siis 81protsendise tõenäosusega kinnisvarahinnad langevad. Tööpuudus jätkab kasvamist veel vähemalt aasta pärast seda, kui SKP on kasvule tõusnud. Eesti SKP langeb prognooside kohaselt ka 2010 aastal. Seega, antud loogika kohaselt peaksid siinsed kinnisvarahinnad langema vähemalt 2011. aasta lõpuni. Hr Toompark on hakanud viimasel ajal rääkima, et kinnisvarahinnad võivad olla põhjale lähedal. Millest selline optimism?
Tõnu Toompark 07.08.2009 12:15
Esmalt matemaatikast. Korrelatsioon näitab, et kaks näitajat liiguvad paralleelselt. Kas üks põhjustab teist või teine esimest või koguni on paralleelse liikumise põhjus mingis kolmandas uurimata teguris – seda korrelatsioon ei näita.
Siiski ei taha ma vaidlustada asjaolu, et tööpuudus ja kinnisvarahinnad võiksid omavahel seotud olla.
Vaadates samas lähimineviku suunas oli meil üks kõrgema tööpuudusega aasta 2000. Vaatamata kõrgele tööpuudusele asusid juba siis kinnisvarahinnad jõudsalt ja selgelt kasvusuunas. Asi oli selles, et perspektiiv ehk tulevikunägemus oli positiivne.
Samas pean prognoosijana endale tuhka pähe raputama. Pean tunnistama, et kõik minu suhteliselt pessimistlikud kommentaarid ja ennustused on õige aja kätte jõudes siiski üsna optimistlikuks ostutunud ning tegelikkus on märksa hullem olnud.
Madis 07.08.2009 11:36
Kuidas kommenteerite kuuldusi, et pangad hoiavad hetkel kunstlikult kinnisvarahindasid üleval?
Tõnu Toompark 07.08.2009 12:24
Pankade huvi oma arenduse finantseerimiseks antud laenuraha tagasi saada. Tõepoolest on kosta olnud, kus pangad kirjutavad arendajale ette müügihinna, millest odavamalt arendaja müüa ei tohi. Ette antud müügihind peab tagama pangale laenu tagasisaamise.
Samas on turul arendajad, kes ei ole kohalikest pankadest sõltuvad ja saavad seetõttu hinnapoliitikas vabad olla. See vabadus on nii mõnelegi läbi paindliku hinnastamise müügiedu taganud.
Ega pankadel muud võimalust hindu kunstlikult üleval hoida ei olegi. Seda ülevalhoidmist tegelikult pangad ise teisest otsast „tasakaalustavad“, kui teisese turu elamispindade rahastamisel tõsetakse omafinantseeringumäära ja/või suurendatakse nõudmisi laenuvõtjale.
R. 07.08.2009 11:58
Millistes piirkondades langes korteriomanditehingu ruutmeetri hind enim?
Tõnu Toompark 07.08.2009 12:30
Kui piirkondade all mõista Tallinnat linnaosade kaupa ja täiendavalt Pärnut-Tartut, siis 2009. A. II kvartaliks on aastaga kõige enam langenud tehinguhinnad Põhja-Tallinnas (43%).
Tallinna magalate Haabersti-Mustamäe-Lasnamäe hinnalangused on vastavalt 39-40-41% ehk kõik üsna samas suurujärgus.
Kõige vähem on hinnad langenud Nõmmel (20%) ja Pirital (26%).
Tartu tehingute hinna languseks on 36 ja Pärnus 33%. Eesti keskmine korteriomanditehingute hinnalangus oli aastaga 40%.
Tiit 07.08.2009 12:30
Kas pangad müüvad laenumaksetega hätta sattunud inimeste vara “täie rauaga” või venitatakse sellega, et turgu mitte rikkuda.
Tõnu Toompark 07.08.2009 12:40
See on pigem küsimus pankadele. Samas pminu info järgi pangad ei venita. Kui inimene ikkagi võlgu jääb, siis sellega aktiivselt ka tegeletakse.
Eelkõige eeldavad pangad laenuvõlglaste koostöövõimet. Ühes on ikka mingi lahendus võimalik leida. Olgu selleks maksepuhkus, laenu tingimuste muutmine või isegi tagatise realiseerimine.
“Täie rauaga” müüakse nende vara, kes koostööst keelduvad.
Venitada ei ole mõtet. Hinnalanguse tingimustes on ju mõistlik müüa täna tagatiseks olev korter 1 miljoni krooni eest, kui oodata ja müüa sama korterit juba 850 000 krooni eest.
Olen täheldanud ka enampakkumisi absurdselt odava alghinnaga, kus enampakkumise korraldamise põhjus võis hoopiski seisneda selles, et vara omanik mõtlema ja koostööd tegema panna.
Igal juhul soovitan inimestel raskuste puhul laenu tagasimaksmisel esimese asjana pöörduda laenuandja poole. Koostöös võib lahenduse leida. Ilma koostööta seda kindlasti ei leia.
Online-pressikonverents on lõppenud. Täname kõiki asjalike küsimuste eest.
Turuülevaatega saate tutvuda http://www.kv.ee/turuylevaade.
