Eesti kinnisvaraturul on nüüdseks läbitud suhteliselt raske aeg. 1998. aasta lõpul oli tehingu läbiviimine oodatud hinnalanguse valguses pea võimatu. Ostjad tahtsid madalamat hinda, kuid müüjad ei olnud seda valmis võimaldama, tihti ei lubanud seda ka objekti omahind e. ehitusmaksumus. Vastupidine tendents arenenudriikide tavapraktikale, kus 80% tehingutest käib läbi vahendusfirma ja 20% vaid otse müüjalt ostjale kahandas kinnisvarafirmade tegevusbaasi veelgi. Väheste müügivõimaluste tõttu on tänaseks turult kadunud suur hulk kinnisvaravahendajaid, kes olid orienteerunud vaid lühiajalisele kasumile.
Juba käesoleva aasta alguses võis märgata teatavat tingimuste paranemist, kus kinnisvara pakkumise ja nõudluse vahe nii hinnas kui kvaliteedis hakkas vähenema. Olukorra paranemise käiku on mõjutanud mitmed tegurid.
Laenuvõimalused on tunduvalt avardunud.
Pangad on alandanud nii omafinantseerimise nõutavat määra (34%) kui ka intresse (minimaalselt kuni 9%). Samuti on antud võimalus kulutada suurem osa sissetulekust eluasemelaenu tasumiseks. Lisaks pankadele ja liisingfirmadele on ka mitmed firmad välja töötanud omad, pankadega võrreldes suhteliselt soodsad (eelkõige madalam omafinantseering) krediidiliinid uuselamurajoonide müügi aktiveerimiseks. Kuna enamus kinnisvara omandatakse just laenurahade eest, siis on krediidivõimalustel määrav osa kinnisvaraturu ja -hinna kujunemisel.
Kuigi tänavu on meil tunduvalt väiksem valik krediidiasutuste vahel, kellelt laenu taodelda, siis sellegi poolest on pankade laenuportfelli kogumaht püsinud suhteliselt stabiilselt 23-24 miljardi krooni lähedal. Jätkuvalt on oodata väljastavate laenude mahu suurenemist.
Üldine majanduskeskkonna paranemise ootus, mis praegu on valdavaks saanud, annab hea tõuke arenguks igas valdkonnas. Ettevõtete ja üksikisikute positiivsed tulevikuootused lubavad juba täna laiendada äritegevust või muretseda uut elamispinda. Lõppkokkuvõttes võib edasiminek toimuda juba ainuüksi seetõttu, et loodetakse olukorra paranemist.
Negatiivse tendentsina, eelkõige elamispindade turu osas, võib täheldada palga aeglasemat kasvu.
See ei võimalda uutel inimestel eluasemelaenu saajate klassi tungida. Madalamat palgatõusu kompenseerib muidugi ka madalam inflatsioonimäär.
Inflatsioonil ehk Eesti puhul tarbijahinnaindeksil on kinnisvaraturul mängida eriti suur roll.
Kui pangad suurendavad laenuintresse juba ainuüksi seetõttu, et ootavad tulevikus kõrgemat inflatsiooni, siis vaene laenuvõtja peab kõrgemat intressi hakkama tasuma juba täna. Seetõttu on inflatsioonil kinnisvaraturu arengustsenaariumitele märgatav mõju.
1998. aasta oli vaatamata kõigile raskustele senine kõigi aegade rekord välisinvesteeringute osas Eestisse. Käesolevaks aastaks oodatakse välisinvesteeringuid veelgi rohkem. Kindlasti läheb osa välisinvesteeringutest ka kinnisvara arendamiseks või omandamiseks, kus tulevikus hakata tegelema tootmistegevusega.
Välisinvesteeringutest mitte vähemtähtsad ei ole kohalike ettevõtete investeeringud põhivarasse (sh. ehitistesse) ning ettevõtete või avaliku sektori investeeringud infrastruktuuri arendamisse. Need on nö. tootvad investeeringud, mis annavad võimaluse ka tulevikus kasvu kogeda.
Kinnisvaraturu inertsusest tingituna on oodata aeglast, kuid kindlat turu tõusu.
Seda nii hinna kui ka turuaktiivsuse osas. Peamiseks märksõnaks sel aastal jääb turudiferentseeritus, kus klient tahab saada parimat kaupa, mis võimalik. Seetõttu on oodatav kehvas asukohas või halvas seisukorras olevate pindade mõningane hinnalangus.
Toodud on vaid otseselt kinnisvaraturu arenguid mõjutavad tegurid.
Kokkuvõtteks võib öelda, et kinnisvaraturg liigub teiste turgude ja tegurite, eelkõige ettevõtluse arengu lainete järel – kord laine harjal, kord põhjas, sest ka iga kinnisvaraobjekti saame käsitleda kui iga muud kaupa.
