Kriis vähendab kinnisvara müüki

Vaatamata kinnisvaralaenude saamise probleemidele, sõlmiti tänavu suvel ligi neljandiku võrra rohkem kinnis- ja vallasvaratehinguid kui aasta alguses. Tänavu teises kvartalis sõlmiti 9004 kinnis- ja vallasvara ning hoonestusõiguse ostu-müügilepingut. Võrreldes tänavu esimese kvartaliga suurenes tehingute maksumus kahe miljardi krooni võrra.

Siiski ei saa sellest veel kaugeleulatuvaid järeldusi teha, sest viimase nelja aasta esimene kvartal on olnud alati loid kauplemisperiood, millele on järgnenud suurem tõus teises kvartalis. Võrreldes mullu teise kvartaliga laekus tehingutest ligi kuus protsenti vähem raha.

Tallinnas ja Harju maakonnas sõlmiti 40 protsenti tehingutest, kuid nende maksumus on olnud kaks kolmandikku (1,4 miljardit krooni) kõigist tehingutest. Teisel kohal on Lõuna-Eesti (Põlva, Tartu, Valga ja Võru maakonnad) ning kolmandale kohale pretendeerib notariaalselt tõendatud kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingute maksumusega Lääne-Eesti (Hiiu, Lääne, Pärnu ja Saare maakond).

Suur osa korterite ehk eluruumide ostust-müügist käib endiselt vallasvarana, sest korteritele ei ole seatud korteriomandit, s.t vallasvara ei ole muudetud kinnisvaraks. Seega on kogu tehingutest rohkem kui 80 protsenti vallasvaratehingud, mille hulka kuuluvad nii elumajade, korterite kui ka mitteeluruumide ostu-müügitehingud.

Vaeslapse rolli on jäänud hoonestusõiguse lepingud, mis moodustavad lepingute üldarvust alla protsendi ning millest lõviosa tehakse Tallinnas ja Harju maakonnas.

Aastate lõikes on kinnisvaraturg siiski elavnenud. Võrreldes 1995. aasta I kvartaliga on notariaalselt sõlmitud ostu-müügilepingute arv tänaseks suurenenud peagu neli korda ning kinnisvaralepingute arv on kasvanud kogunisti 36 korda. Seega vaatamata kõigile bürokraatlikele ja muudele takistustele on kolme aasta jooksul siiski suur osa hooneid ja kortereid jõutud kanda kinnistusraamatusse.

Vaid kaks protsenti kõigist korteritehingutest on tehtud uute korteritega.

Artikkel on avaldatud 07.10.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=41955

Rentniku tausta uuring maandab riske

Kui kinnisvarateenuseid pakkuvasse firmasse helistab õnnetu inimene, kelle mured suudab lahendada ainuüksi kiirelt pakutav rendipind, siis võetakse ta teiselt poolt reeglina vastu nagu hingeõnnistus, mida on juba kaua oodatud. Seda eriti veel viimasel ajal, kui kinnisvaraturul on hoogu võtnud hinnalanguspaanika, mistõttu mõned kodanikud oma lepingusõlmimisi sügisesse edasi lükkavad, kuna selleks ajaks on ennustatud eriti järsku hinnalangust.

Kiiresti jõutakse kokkuleppele ja lepingule kirjutatakse alla ilma, et seda viitsitakse korralikult läbi lugeda. Selline tegutsemine on eelduseks mitmete probleemide tekkimisele…

Paraku võib aga juhtuda, et juba esimeste rendisummade tasumine osutub problemaatiliseks. Raskusi võib tekkida maksedistsipliiniga, rentnik hakkab omavoliliselt ruume ümber ehitama, või muud sarnast korda saatma, milleks tal tegelikult õigust ega voli ei ole.

Rendileandja, kes rentniku hiljuti avasüli vastu võttis, oskab edaspidi ainult sügavalt ohata ja fakti konstateerida. Halvast rentnikust lahtisaamine polegi nii kerge, vaatamata sellele, et lepingud näevad kohustuste mittetäitmise korral ette sanktsioone, mis reeglina väljenduvad viivistes, leppetrahvides või kogunisti rendipinna vabastamises.

Kui rentnik mingil põhjusel ei tasu korralikult rendimakseid, võib tema väljaviskamine rendileandjale majanduslikku kahju tuua ning häiritud saavad olema kindlasti mõlema osapoole tavapärased töörütmid. Juhul kui vaidluste lahendamiseks kohtusse minnakse, põhjustab pikk asjaajamiste käik pingeid, millede klaarimine tulevikus võimatuks osutub. Samuti ei ole meie riigis kohtuniku otsustusi kerge ette ennustada ning seega langeb ära kindlustunne tulevikuplaanide osas.

Et neid probleeme vältida, on rendileandjale isiklikult vajalik enne rendilepingu sõlmimist pisut potentsiaalse rentniku tausta uurida. Faktide kogumine ei ole raske. Selleks on palju võimalusi – abi võib leida krediidiinfost, küsitleda võib ilma valehäbi tundmata tulevase rentniku äripartnereid jne. Unustada ei tohiks ka eelmisi rendileandjaid. Usaldusväärsuse kinnituseks saab nende käest kasulikku teavet selle kohta, millistel põhjustel selle rentnikuga rendilepingut on lõpetatud.

Kasuks tuleb ka tutvumine rendilevõtja äriplaaniga – kas idee peab vett ja kindlustab vajalikud rahavood turul püsimajäämiseks. Lisaks soovitaksin mingi kindla perioodi tagant kontrollida, kas rentnikfirma ei ole mitte juhuslikult kantud likvideeritavate ettevõtete nimekirja ning ega tema vastu ei ole algatatud pankrotimenetlust.

Samuti on vaja kliendile edaspidise sujuva koostöö huvides pakkuda kohaseid pindu – nii näiteks ei ole Kopli liinidel mõtet pakkuda ruume luksuskaupade müüjatele, kuna kohaliku elanikkonna ega ka ära eksinud turistide seas ei saavutata vajaliku klientuuri päris kindlasti. Pigem pälvib taoline tegutsemine teadlikumate kodanike kaastundeavaldused.

Kui rentnikule võib taustauuring tunduda esialgu MI6 või KGB tööna, siis tegelikult on mõlemale osapoolele kasulik, kui teineteise suhtes rakendatakse avatud poliitikat. See võimaldab vältida võimalikke esilekerkivad probleeme juba enne nende tekkimist, seda ka turu ebasoodsate trendide ajal.

Otse loomulikult on ka rentnikule soovitav enne rendilepingu sõlmimist sarnane luuretöö läbi viia, et selgitada, kas rendileandja on suuteline täitma oma lepingujärgseid kohustusi, kas ruumid vastavad lepingu tingimustele, kas rendileandja laiemas perspektiivis suudaks turukonkurentsis püsima jääda jne.

Artikkel on avaldatud 09.09.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=40314

Rentniku tausta uuring maandab riske

Kiiresti sõlmitud rendileping võib põhjustada rendileandja ja -võtja vahel terve rea probleeme, mis võivad lõppeda kohtuvaidlusega. Tihti võib juhtuda, et juba esimeste rendisummade tasumine osutub problemaatiliseks. Raskusi võib tekkida maksedistsipliiniga. Rentnik hakkab omavoliliselt ruume ümber ehitama või muud sellist korda saatma, milleks tal tegelikult õigust ja voli ei ole.

Halvast rentnikust lahti saada polegi nii kerge, vaatamata sellele, et lepingud näevad kohustuste täitmatajätmise korral ette sanktsioone, mis enamasti väljenduvad viivistes, leppetrahvides või kogunisti rendipinna vabastamises.

Kui rentnik ei tasu mingil põhjusel korralikult rendimakseid, võib tema väljaviskamine rendileandjale majanduslikku kahju tuua. Juhul, kui vaidluste lahendamiseks minnakse kohtusse, põhjustab pikk asjaajamiste käik pingeid, mille klaarimine tulevikus osutub võimatuks. Samuti ei ole meie riigis kohtuniku otsustusi kuigi kerge ennustada ning seega pole kindlustunnet tulevikuplaanide suhtes.

Probleemide vältimiseks tuleks rendileandjal enne rendilepingu sõlmimist uurida potentsiaalse rentniku tausta. Fakte koguda ei ole raske. Selleks on palju võimalusi – abi võib leida krediidiinfost, küsitleda võib ilma valehäbi tundmata tulevase rentniku äripartnereid jne. Küsitleda tuleks ka eelmisi rendileandjaid. Usaldusväärsuse kinnituseks saab nende käest kasulikku teavet selle kohta, millistel põhjustel nad selle rentnikuga rendilepingu lõpetasid.

Kasuks tuleb tutvumine rendilevõtja äriplaaniga – kas idee peab vett ja kindlustab vajalikud rahavood turul püsimajäämiseks. Lisaks soovitaksin mingi kindla aja tagant kontrollida, kas rentnikfirma ei ole mitte juhuslikult kantud likvideeritavate ettevõtete nimekirja.

Samasugust luuretööd tuleks teha rentnikul, et selgitada, kas rendileandja on suuteline täitma oma lepingujärgseid kohustusi, kas ruumid vastavad lepingu tingimustele ning kas rendileandja suudab pikemaajalises perspektiivis turukonkurentsis püsima jääda.

Artikkel on avaldatud 09.09.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=40314

Elamureformi komisjon korraldab elamumajandust

Valitsus kinnitas eile elamureformi komisjoni koosseisu. Komisjon hakkab välja töötama elamumajanduse pikaajalist arengukava.

Pikaajalise arengukava väljatöötamise tulemusena peaks riik paremini toime tulema elamumajanduse valdkonna probleemidega, ütles komisjoni liige Tõnu Toompark.

Juba on valminud elamureformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse eelnõu, rääkis Toompark. Ta lisas, et komisjon tegeleb ka eelarvealaste küsimustega ning teeb ettepanekuid, kuidas eluasemefondile eraldatud raha kasutada.

Komisjoni kuuluvad Eesti korteriühistute liidu, Eesti üürnike ühenduste liidu, õigusjärgsete omanike liidu, linnade liidu ning majandusministeeriumi esindajad. Komisjoni esimees on majandusminister Jaak Leimann. Kokku on komisjonis üheksa liiget.

Artikli autor on Äripäev. Artikkel on avaldatud 22.04.1998 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

26.03.2025 Korteriühistu juhtimine – seadusandlus ja raamatupidamine