Adaur.ee - kinnisvaraturg peopesal

Nõmmet kummitab vabade kruntide puudus

21.10.2003 Tõnu Toompark

Nõmme linnaosa on üks Tallinna kinnisvaraturul kõrgemalt hinnatud piirkondi. Nõmme populaarsus põhineb aastate jooksul ajalooliselt väljakujunenud positiivsel mainel. Plusspunkte lisavad Nõmmele männimets, madalal hoonestus, hea ühendus kesklinnaga, teenindusasutuste olemasolu ning väljakujunenud infrastruktuuri. Nõudlus ületab Nõmmel pakkumist märkimisväärselt.

Nõmme eelistatumaid piirkondi on Glehni lossi ja suusahüppetorni ümbrus, mis on Nõmme üks rohelisemaid piirkondi. Samuti jääb kõnealune piirkond Nõmme keskuse ehk teeninduspunktide ja ühistranspordi peatuste lähedusse ning piirkonnal on hea ühendus kesklinnaga.

Nõmme vähemhinnatud piirkonnad on Männiku ja Pääsküla prügimäe lähedane piirkond. Männiku vähempositiivse maine põhjuseks on muu Nõmmega võrreldes suurem hulk korterelamuid ja endiseid ühiselamuid ning osaline tööstuspiirkonna staatus. Prügila sulgemine annab loodetavasti potentsiaali Pääsküla ümbruskonna kinnisvaraturu maine paranemisele.

Vähem on hinnatud Vabaduse puiestee äärne piirkond. Sealne müra ning õhusaaste viivad hinnad Nõmme keskmisest tasemest 10-15% allapoole.

Nõmme linnaosa vanemaid tugevamate kandevkonstruktsioonidega elamuid ostetakse sageli eesmärgiga elamu renoveerida. Amortiseerunud vanemaid elamuid ostetakse tavaliselt eesmärgiga ehitada krundile uus elamu. Valmidus olemasoleva hoone lammutamiseks on tingitud hoonestamata kruntide vähesest pakkumisest Nõmme linnaosas.

Nõmme 1950-1970. a ehitatud, elamute hinnad on turutehingutes keskmiselt vahemikus 750 000-1 300 000 krooni (6 500-8 500 kr/m²). Suuremate või hilisema ehitusajaga elamute hinnad on olnud reeglina vahemikus 900 000-1 700 000 krooni (7 500-9 500 kr/m²). Uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on vahemikus 1 500 000-3 000 000 krooni (10 000-15 000 kr/m²).

Piirkonna hoonestamata elamukruntide hinnad on olnud turutehingutes sõltuvalt asukohast ja kommunikatsioonide olemasolust keskmiselt vahemikus 500-800 kr/m². Enimnõutavaimad on 150-220 m² üldpinnaga elamud 1200-1700 m² pindalaga krundil. Erandjuhtudel ollakse eriti atraktiivsete hoonestamata krundi ruutmeetri eest nõus maksma kuni 1000 krooni ja rohkemgi.

ERI Kinnisvara hinnangul jätkub Nõmmel piiratud elamukruntide pakkumise tõttu mõõdukas kruntide hinnatõus suurusjärgus 5-8%. Hinnatõusu täpsem suurus on sõltuvuses linnaosavalitsuse otsustest, kas edaspidi on võimalik suuremaid krunte mitmeks väiksemaks jagada. Sellest sõltub, kas pakkumine on tulevikus suurem või väiksem.

Oluliselt mõjutavad hinnamuutusi laenuvõimalused ning alternatiivsed pakkumised teistes Tallinna linnaosades (eelkõige Kakumäe ja Pirita) ning Tallinna lähiümbruses.

Elamute hindade osas prognoosib ERI Kinnisvara tänase hinnataseme püsimist. Hinnatõusu võimalus jääb sõltuvaks ehitushindade muutusest. Hoonestatud kruntide maa hinna tõus kajastub elamute hinnatõusus.

Nõmme elamute hinnad

Tabelis on toodud 150-220 m² üldpinnaga elamu ruutmeetrihinnad. Märkimisväärselt suuremate või väiksemate elamute ruutmeetri hind võib erineda tabelis toodust.

Objekt	Hinnavahemik
Enne 1950. aastat ehitatud elamud	6 500-7 500 kr/m²
1950.-1970. a. ehitatud elamud	6 500-8 500 kr/m²
1970.-1980. a. ehitatud elamud	7 500-9 500 kr/m²
1990-ndate alguses ehitatud elamud	9 000-11 000 kr/m²
kaasaegsed elamud	10 000-15 000 kr/m²
elamukrundi hind	500-800 kr/m²

Hea krunt maksab miljon krooni

20.10.2003 Tõnu Toompark

Kui eramukrundi eest maksta miljon krooni ehk tuhat krooni ruutmeetrist, võib Tallinna populaarsematest eramupiirkondadest valida soodsa asukohaga väga hea krundi.

Kui võrrelda Tallinna kolme populaarsemat eramupiirkonda – Kakumäe, Viimsi ja Nõmme -, siis igaühel on oma head ja vead.

1000kroonise ruutmeetrihinnaga krundi ostjal tasub enne ostuotsust kaaluda erinevaid piirkondi.

Väga oluline on hinnata eri piirkondade tulevikupotentsiaali ning seda, millisel tasemel väljaarendatud projekti konkreetse hinna eest siiski pakutakse.

Kakumäe kruntide hindades peitub tõusuruumi

Kakumäe piirkonna populaarsus on viimase paari aasta jooksul püstloodis liikunud. Kakumäe kruntide ruutmeetrihinnad jäävad 1000 kroonist allapoole. Siiski on seal ka kõrgemas hinnaklassis krunte.

Kruntide hinna tõus on Kakumäel olnud senini Nõmmest ja Viimsist aeglasem. See tähendab, et Kakumäe peidab endas küllalt potentsiaali lähitulevikus kinnisvarasse investeerimise seisukohast.

Kakumäe piirkonna kasuks räägivad palju ümbruskonnas olevad kaubandus-, teenindus- ja vabaajakeskused ning sportimisvõimalused. Viimaseid on lähiajal piirkonda juurdegi tulemas.

Veel on müügis viimased krundid Kammelja elamurajoonis, kus suurte (2300-3400 m²) kruntide ruutmeetri hind on kuni 1300 krooni. Hiljuti algas taas aktiivne tegevus müügihitiks kujuneda tõotavas Merirahu elamurajoonis, mille arendamise esimene etapp lõppeb 2004. aastal. Merirahu arendamise teise etappi kuulub ka privaatse jahisadama rajamine, mille esimesi konstruktsioone võib juba täna näha. Kakumäe piirkonna eelis on lähedus kesklinnale. Kaheksakilomeetrine autosõit kesklinna võtab aega vaid loetud minutid.

Merirahu elamurajooni hinnatase ületab küll piirkonna konkureerivaid projekte, samas on 49 müügis oleva krundi juures välja arendatud kõik kommunikatsioonid ja teed. Piirkonna küte põhineb tsentraalsel gaasikatlamajal, mis võimaldab olulist kokkuhoidu tulevastes halduskuludes. Merirahu unikaalsus on merevaade igast majast, mis tuleneb avarast planeeringust – elamukrundid moodustavad rajooni kogupindalast vähem kui 40 protsenti.

Merirahu kruntide eripäraks on ka see, et liitumised kommunikatsioonidega on juba krundi hinna sees ning ostja täiendavaid kulusid kandma ei pea. Tavapäraselt on uuselamurajoonide puhul tasu kommunikatsioonidega liitumise eest 100 000-250 000 krooni.

Viimsis hinnad enam ei tõuse

1000kroonise ruutmeetrihinnaga on Viimsis võimalik leida kuni 1500ruutmeetrine kommunikatsioonidega varustatud krunt, mis asub merele suhteliselt lähedal. Suuremate kruntide ruutmeetri hind on madalam, sest ostja jälgib absoluutnumbris esitatavat lõppsummat. Viimsi on olnud ajast aega populaarne elamupiirkond, kus suurem kinnisvara hinna tõus tänaseks on juba toimunud.

Viimsi nõrgema külje pealt tuleb välja tuua kõrghaljastuse vahelduvuse – igale krundile puid alati ei jätku.

Samuti on Viimsi kesklinnast kaugemal, mis suurendab transpordile minevat aega ja kulutusi. Tallinna-Viimsi suunal on väiksem valik kaubandus- ja teeninduskeskusi, mis sunnib vajaminevat vahel kaugemalt otsima. Viimsi kruntide maksimaalne ruutmeetri hind on 1200 krooni. Erandlikel juhtudel ka kuni 1400 krooni ruutmeetri eest.

Nõmmel on valik väike

Nõmme kruntide suurus on 800-2500 ruutmeetrit. Maatükkide pakkumine Nõmmel on märkimisväärselt väike ja piirkonna prestiižikus hoiab nõudlust pidevalt kõrgel. See on mõnel puhul viinud Nõmme kruntide hinnad 1300-1400kroonise ruutmeetrihinnani. Lõpphinda võib kergitada krundil olev maja, mis uue ehitamiseks lammutatakse. Nõmme vaieldamatu eelis on piirkonna hea ja turvaline maine. Samuti on kogu linnaosas kõrghaljastus. Miinuspoolel on Nõmme vahelduva kvaliteediga hoonestus – uhiuue ja kaasaegse maja naabriks võib olla hütt, kus viimati remonti tehti aastakümneid tagasi. Selline vana hoonestus võib mõjuda negatiivselt ümbruskonna kinnisvara turuväärtusele.

Nõmme kitsaskohaks on ruuminappus nüüdisaegse, nii stiililt, kvaliteedilt kui ka elanikkonnalt ühtse elamurajooni arendamiseks.

Kakumäe

plussid
+ krundid kuni 1900 m2
+ lähedal südalinnale
+ palju kaubanduskeskusi ja meelelahutust
+ potentsiaal hinnatõusuks

miinused
– kõikjal pole tsentraalset gaasi
– bussiühendus vilets

Viimsi

plussid
+ kruntide suurused kuni 1500 m2
+ kommunikatsioonid
+ suurte kruntide ruutmeetrihind langeb
+ meri lähedal

miinused
– kõrghaljastust vähe
– südalinn kaugel
– kaubandust vähe

Nõmme

plussid
+ krundid kuni 2500 m2
+ piirkond prestiižikas
+ turvaline
+ kõrghaljastus

miinused
– pakkumine väike
– krundiga koos tuleb osta lammutamisele minev maja
– hoonestus vahelduva heakorraga
– vaba maa puudus

Artikli autor on Raivo Juhanson. Artikkel on avaldatud 20.10.2003 väljaandes Äripäev –

1000-kroonise ruutmeetrihinnaga krundiostja valikuvõimalused

20.10.2003 Tõnu Toompark

Tänasel maaturul Tallinnas ja selle vahetus läheduses on maagiliseks krundi ruutmeetri hinnapiiriks kujunenud 1000 krooni. Krundi 1000-kroonine ruutmeetrihind on hinnatase, mille eest on võimalik osta hea krunt soodsas asukohas.

Järgnevalt on võrreldud kolme piirkonda, kus igal oma head ja vead. Nendeks piirkondadeks on Kakumäe, Viimsi ja Nõmme.

1000 kroonise ruutmeetri hinnaga on Viimsis võimalik leida kuni 1500 ruutmeetrine kommunikatsioonidega varustatud krunt, mis asub merele suhteliselt lähedal. Suuremate kruntide ühe ruutmeetri hind kahaneb, sest ostja jälgib absoluutnumbris esitatavat lõppsummat. Viimsi on olnud ajast aega populaarne elamupiirkond, kus suurem kinnisvara hinnatõus tänaseks on juba toimunud.

Viimsi nõrgema külje pealt tuleb välja tuua kõrghaljastuse vahelduvus – igale krundile seda alati ei jätku. Samuti on Viimsi kesklinnast kaugemal, mis suurendab transpordile minevat aega ja kulutusi. Tallinnast Viimsi suunal on väiksem valik kaubandus- ja teeninduskeskusi, mis sunnivada vajaminevat vahel kaugemalt otsima.

Viimsi kruntide ruutmeetri maksimaalne hind on 1200 krooni. Erandlikel juhtudel ka kuni 1400 krooni ruutmeetri eest.

Nõmme kruntide suuruseks on 800-2500 ruutmeetrit.

Maatükkide pakkumine Nõmmel on märkimisväärselt madal. Piirkonna prestii_ikas staatus hoiab nõudlust aga pidevalt kõrgel tasemel. See on mõnel puhul Nõmme kruntide hinnad viinud kuni 1300-1400 kroonise ruutmeetrihinnani. Reaalset makstavat lõpphinda võib suurendada krundil olemasolev maja, mis uue ehitamiseks lammutatakse.

Nõmme vaieldamatu eelis on piirkonna hea ja turvaline maine. Samuti on kõrghaljastus kogu linnaosas olemas.

Miinusmärgi pool on Nõmme vahelduva kvaliteediga hoonestus – uhiuue ja kõige kaasaegsema maja naaber võib olla hütt, kus viimati remonti tehti aastakümneid tagasi. Selline vana hoonestus võib mõjuda negatiivselt ümbruskonna kinnisvara turuväärtusele.

Nõmme puudus on ka ruumipuudus kaasaegse elamurajooni arendamiseks, mis oleks ühtne stiililt, kvaliteedilt ja samuti elanikkonnalt. Ainus erand on Veskimöldre elamurajoon, kuid see jääb siin vaadeldavast hinnatasemest allapoole.

Kolmanda piirkonnana on vaadeldud Kakumäe piirkonda, mille populaarsus on viimase paari aasta jooksul püstloodis tõususuunas läinud. Kakumäe jääb üldiselt kruntide 1000-kroonisest ruutmeetrihinnast allapoole. Siiski on Kakumäel ka kõrgemas klassis krunte.

Veel on müügis viimased krundid Kammelja elamurajoonis, kus suurte (2300-3400 m²) kruntide ruutmeetrihind on kuni 1300 krooni. Hiljuti taasalgas aktiivne tegevus müügihitiks kujuneda tõotavas Merirahu elamurajoonis, mille arendamise esimene etapp lõppeb 2004. aastal.

Merirahu elamurajooni hinnatase küll ületab piirkonna konkureerivaid projekte. Samas on 49 müügis oleva krundi juures välja arendatud kõik kommunikatsioonid ja teed. Piirkonna küte põhineb tsentraalsel gaasikatlamajal, mis võimaldab olulist kokkuhoidu tulevaste halduskulude pealt. Täiendavalt on Merirahu unikaalne omadus merevaade igast majast, mis tuleneb avarast planeeringust – elamukrundid moodustavad rajooni kogupindalast vähem kui 40%.

Oma eripärana on Merirahu kruntide puhul liitumised kommunikatsioonidega juba krundi hinna sees ning ostja täiendavaid kulusid kandma ei pea. Tavapäraselt on uuselamurajoonide puhul tasu kommunikatsioonidega liitumise eest 100000-250000 krooni.

Merirahu krundid on suurusega 1200-1900 ruutmeetrit. Elamurajooni märksõnadeks on turvalisus ja privaatsus, mida pakuvad aiaga piiratud territoorium ning piisava suurusega krundid.

Kakumäe piirkonna kasuks räägivad palju ümbruskonnas olevad kaubandus-, teenindus- ja vaba aega veeta võimaldavad keskused ning sportimisvõimalused. Viimaseid on lähiajal piirkonda veelgi juurde tulemas. Merirahu arendamise teise etappi kuulub ka privaatse jahisadama rajamine, mille esimesi konstruktsioone võib juba täna näha. Suur Kakumäe piirkonna eelis on lähedus kesklinnale. 8-kilomeetrine autosõit kesklinna võtab aega vaid loetud minutid.

Kruntide hinnatõus on Kakumäel olnud senini Nõmmest ja Viimsist aeglasem. See tähendab, et Kakumäe peidab endas piisavalt potentsiaali lähitulevikus kinnisvarasse investeerimise seisukohast.

1000-kroonise ruutmeetrihinnaga krundiostjal tasub enne ostuotsust läbi kaaluda erinevad piirkonnad. Väga oluline on hinnata erinevate piirkondade tulevikupotentsiaali ning seda, millisel tasemel väljaarendatud projekti konkreetse hinna eest siiski pakutakse.

Euroliidu ootel läheb kinnisvara hästi kaubaks

20.10.2003 Tõnu Toompark

Inimesed ootavad kinnisvara hinna mitmekordset tõusu

Kinnisvaraanalüütikud: kergesti rikastuda soovijad pettuvad

Eestlased on Euroopa Liitu astumise eel hakanud aina enam kokku ostma kinnisvara ja maad, lootes, et hinnad liitu astudes hüppeliselt kasvavad. Kinnisvaraanalüütikud suuremat hinnatõusu ei prognoosi.

Tallinlanna Anneli (24) ja ta elukaaslane ostsid pangalaenuga maad Rae vallas. “Ma ei tee seda mitte otseselt Euroopa Liitu astumise pärast, vaid selleks, et tulevikus ei peaks töölkäimise pärast end rebestama,” ütles ta.

Anneli plaanib kindlasti mõne aasta pärast maad müüma hakata. “Aastad tiksuvad minu kasuks ja maa hind läheb kõrgeks,” ütles ta.

Usub viiekordset tõusu

“Kui eelmisel aastal ostsin maatüki 300 000 krooni eest, siis täna aasta hiljem saan selle eest juba pool milli küsida ja see areng ei peatu,” ütles Anneli. Ta usub, et mõne aasta pärast saab ta maatüki eest juba viiekordset hinda.

ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toompargi hinnangul on inimesed tõepoolest hakanud kinnisvara kokku ostma, samas ei tehta seda alati ratsionaalselt.

“Tänastesse hindadesse on Euroopa Liit juba sisse kirjutatud,” ütles ta. “Analüütikud on välja arvutanud, et Euroopa Liidus kasvavad majandus ja sissetulekud kiiremini – see tõstabki kinnisvara hinda.”

Toompargi hinnangul suurlinnades Tallinnas, Tartus ja Pärnus Euroopa Liitu astumine kinnisvara hindadele oluliselt ei mõju. Maapiirkondades on tema sõnul turg läbipaistmatum ning seal võivad hinnad tõusta.

“Kui kusagil korteri väärtus tõuseb, siis on selle põhjuseks ümbruskonna paranemine, mitte Euroopa Liit,” ütles Toompark. Üldine kinnisvarahindade tõus käib tema hinnangul ühte sammu sissetulekute ja majanduse kasvuga.

Kinnisvarafirma Uus Maa marketingidirektor Ain Kivisaar lisas, et käesoleval aastal on kinnisvara müük ja hinnad stabiilselt kasvanud. Paigal püsivad tema sõnul vaid kaubandus- ja büroopindade hinnad.

Kivisaar usub, et suuremat kinnisvaraostu paanikat siiski ei tule. “Enamik inimesi on sissetulekute paranedes jooksvalt endale uut kinnisvara soetanud,” ütles ta. Samas võivad tema sõnul aktiivsemaks muutuda need inimesed, kelle palk võimaldab kinnisvara pangalaenu abil soetada.

Hüppelist kinnisvarahinna tõusu Euroopa Liitu astumise järel Kivisaar ei usu. “Need, kes kinnisvara ostes soovivad rikastuda, peavad pettuma.” Tema sõnul on tagasi tõmbumas isegi varem aktiivselt Eestis kinnisvara soetanud soomlased, kelle jaoks siinne hinnatase ei ole enam nii atraktiivne.

Kivisaar ennustab, et tuleva aasta aprillikuuks tõuseb kinnisvara hind praegusega võrreldes 5-10 protsenti. Tema hinnangul kallinevad tõenäoliselt odavamad eluruumid, suurim oht ülehinnatud saada on äärelinna korteritel.

Maa pole likviidne

Maaomanikud usuvad Kivisaare sõnul, et Euroopa Liitu astumine mitmekordistab nende vara väärtust. Maa pole tema hinnangul aga piisavalt likviidne, et maaomanike ootusi põhjendada. Suurlinnade ümbruses küsivad maaomanikud tema hinnangul juba praegu liiga kõrget hinda, mistõttu ei tasu arendajatel seda osta. “Nokk kinni, saba lahti olukord on,” ütles ta. Tallinna ümbruses küsitakse maa eest tema sõnul mitu korda rohkem, kui nõudlust on.

Kivisaare hinnangul ostavad investorid häid krunte kokku emotsionaalselt ja arvutusi tegemata. “Naabrimehega võisteldes ostetakse kõrge hinnaga tükk, mis võidakse kahe aasta pärast sama hinnaga maha müüa.”

Kivisaar ennustab, et kuni Euroopa Liiduga ühinemiseni jätkub kinnisvarahinna tõus, pärast liitumist on hinnad aasta aega stabiilsed, mille järel hakkavad need kasvama ostujõu kasvuga samas tempos. Välismaalastele kuuluva kinnisvara osakaal 10 protsendi ringis jääb tema sõnul stabiilselt samaks.

Turul hangeldamiseks ei laenata

Hansapanga erakliendi finantseerimise osakonna arendusjuhi Kersti Arro sõnul ei saa laenutaotluste analüüsi põhjal kinnitada inimeste soovi osta kinnisvara eesmärgiga see mõne aja möödudes maha müüa. Enamik inimesi võtab tema sõnul laenu eluaseme soetamiseks.

Võrreldes mõne aasta taguse ajaga on Arro hinnangul kasvanud nende laenuvõtjate arv, kes ostavad vara väljaüürimiseks või siis jätavad pärast uue eluaseme ostmist alles ka senise eluaseme. Lisaks investeeritakse kinnisvarasse, mida ise eluruumina ei kasutata. Tema sõnul on raske öelda, kas need varad müüakse mõne aasta pärast maha või säilitatakse investeering aastakümneteks.

Artikli autor on Toivo Tänavsuu. Artikkel on avaldatud 20.10.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel_248119.html

Esindusleping kiirendab kinnisvara müüki

15.10.2003 Tõnu Toompark

Soov korterit maha müüa võib esmapilgul pähe tuua mõtte anda see müügiks võimalikult paljudele maakleritele. Lihtne loogika ütleb, et kui on rohkem müüjaid, siis on tehinguni jõudmine hõlpsam ja kiirem. Samas välistab mitme maakleri samaaegne töö riski, et tehing jääb toimumata ühe ebapädeva maakleri tõttu.

Paraku reaalses elus taoline tavaloogika ei kehti. Kinnisvara mitmele maaklerile müügiks andmine tekitab esilagu soovitule vastupidise olukorra, mis müügiprotsessi hoopiski pidurdab. Asi on selles, et kui ühe korteri müügiga tegeleb mitmeid maaklereid, siis koheselt väheneb iga kinnisvaramaakleri tõenäosus, et just tema on see, kes tehingu teeb.

Selle tõenäosuse vähenemine tähendab omakorda seda, et väheneb ka maakleri valmidus kinnisvaraobjekti reklaamida. Ei ole probleem panna objektiinfo kinnisvaraportaalidesse ja firma kodulehele. Küll aga jääb konkureerivate firmade ja maakleritega mitmepeale müüdav kinnisvara välja reklaamikanalitest, mille jaoks tuleb täiendavaid kulutusi teha.

Kui esindusleping sõlmimata, siis ei ole maakler motiveeritud pakkumise infot konkureerivatele maakleritele ja firmadele edastamast, sest miski ei taga, et tema töö sellisel puhul tasustatud saab.

Nii kahaneb märkimisväärselt inimeste hulk, kelleni pakkumise infoga jõutakse. See jälle lükkab võimalikku tehingu tegemist ajaliselt edasi.

Tulemuse negatiivse poolena on klient rahulolematu, et maakler tema kinnisvara müümisega ei tegele. Kõigist müügiga tegelevatest maakleritest enamus ei ole samuti rahul, sest nad peavad tegelema informatsiooniga, mille abil tehinguni jõudmine on üsna vähetõenäoline. Loomulikult ei ole asjade kulgemisega rahul ka võimalik ostja, kes ei pruugi müügipakkumist üles leida.

Mis aitab sellisest kaotuste puntrast välja? Väljapääsuna tuleb appi maakleriga esinduslepingu sõlmimine. Esindusleping kindlustab vara omanikule parima teeninduse.

Maakler teab, et müügiobjekti ei raba keegi tal nina alt ära. Müügitehinguni jõudmine garanteerib tasu. See motiveerib maaklerit pakkuma parimat teenindust. See tähendab reklaamima kinnisvara kõigis sihtgrupile suunatud meediakanalites, jagama infot konkureerivate kinnisvarabüroode ja -maakleritega, kellega käib aktiivne infovahetus.

Kliendi jaoks on esinduslepingu puhul veel üks oluline eelis. Nimelt on esinduslepingu puhul kliendil võimalus suhelda vaid ühe maakleriga, kes annab aru müügitöö edenemisest, tehtud pakkumiste arvust, kohale toodud klientide arvust. Paljudele maakleritele kinnisvara müüa andes tuleb nende kõigiga samu asju ajada.

Kinnisvara müüjate jaoks kerkib alati õhku oluline küsimus – kuidas leida maakler, kes tõepoolest aktiivselt müüb? Maakler, kes esinduslepingu sõlmimise järel tõsist tööd teeb ja tõepoolest endast maksimumi annab?

Hõlpsaim tee tegusa maakleri leidmiseks on küsida hiljuti kinnisvaratehingut teinud sõprade-tuttavate soovitusi. Kui sealt soovitusi ei saa, siis annab kvaliteeditunnistuse maakleri atestaat. Suhteliselt kindlalt võib pakkumise teha kõigisse Eesti suurematesse vahendusfirmadesse.

Kinnisvara müügi puhul on oluline mõista kinnisvara müümise eripära, kus suur müüjate arv kasu asemel kahju võib tuua. Kõigi tehingu osapoolte jaoks on müügiprotsess mugavam ja kiirem, kui seda aitab ajada üks professionaal.

Mustamäe korteriturg püsib jätkuvalt aktiivne

14.10.2003 Tõnu Toompark

Mustamäe linnaosa on Tallinna tüüpkorterite turul Õismäe järel üks kõrgemalt hinnatud piirkondi. Selle põhjuseks on piirkonna suurem heakorrastatus, rohelus ja arenenud infrastruktuur (kaubandus-, teeninduskeskused jms.) võrreldes teiste Tallinna tüüpelamute piirkondadega.

Suurim nõudlus Mustamäel on 1- ja 2-toaliste korterite vastu. 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega toimub tehinguid vähem ja nende hinnaklass korteri üldpinna ruutmeetri kohta võrreldes 1- ja 2-toalistega on üldjuhul madalam. Enimnõutavamad on turul üldiselt remonditud, heas seisukorras korterid, kapitaalset remonti vajavate korterite vastu on ostuhuvi väiksem ning nende müügiperiood on pikem.

Viimasel ajal on tähelepandav trend, kus kahetoaliste korterite ühe ruutmeetri hinnad on jõudnud samasse suurusjärku ühetoaliste korterite ruutmeetrihindadega. Selle põhjuseks on soodsad laenutingimused, mis on korteriostjad pannud ühetoalistele korteritele suuremaid eelistama.

Mustamäe korteriturul on eelistatud kesklinna-poolsed tellismajad Siili-Mooni tänavate piirkonnas. Tegemist on Mustamäe keskmisest kvaliteeditasemest paremate hoonetega. Eelistusele annavad omakorda taganttõuke selle rajooni lähedusse koondunud teenindus- ja kaubandusasutused. Viimastele annab jõulise täienduse käesoleva aasta oktoobris avatav uus Citymarket Sõpruse puiesteel, kus kaubanduspinda 5000 ruutmeetrit.

Mustamäe linnaosa renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja tüübist ning paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt vahemikus 6000-8000 kr/m². Remonditud, heas seisukorras korterite hinnad on olnud vastavalt vahemikus 7500-10000 kr/m². Erandjuhtudel on korterite hinnad olnud ka kõrgemad, kuid seda ainult väga eksklusiivsete korterite puhul.

Paneelelamurajoonid on muuhulgas ka populaarsed üürikorterite piirkonnad. 1-toalise korteri üürihinnad Mustamäel on sõltuvalt elamu asukohast ja korteri kvaliteedist 2300-3000 krooni kuus. 2-toalise korteri üürihinnaks on 2700-4000 krooni kuus. 3500-5500 krooni tuleb tasuda 3-toalise korteri üüriks.

ERI Kinnisvara prognoosib Mustamäe kinnisvaraturule jätkuvat olulist positsiooni Tallinna kinnisvaraturul. Mustame populaarsust tõstavad mitmed uued projektid. Valminud on elamud Sõpruse pst, Retke tee 17, Ehitajate tee alguses TTÜ projekt, elamu Vilde tee ja Ehitajate tee nurgal. Mustamäe uutele korterelamutele pakuvad konkurentsi Kristiine linnaossa jäävad korterelamud – näiteks Sõpruse pst. 159b. Samuti pakuvad Mustamäele konkurentsi Sõpruse puiestee 9 ja 11 elamud.

Suurem hinnatõus Mustamäe turul on toimunud 2000. kuni 2002. aastal. Aastases perspektiivis ette vaadates prognoosib ERI Kinnisvara Mustamäe korteritele hinnatõusu kuni 8%. Korterite üürihinnad püsivad jätkuvalt stabiilsed ning need jätkuvalt soodsate laenutingimuste taustal ei tõuse ega lange.

Suurem hinnatõus puudutab renoveeritud heatasemelisi kortereid renoveeritud majades. Remonti vajavate korterite hind vanades halvemini hooldatud majades võib vähesel määral langeda.

Mustamäe korterite hinnad

Siili telliskivimajad	A	9000-10000	Tellismajad on väga soovitud kaup
	B	8000-9000
	C	7000-8000
Sõpruse pst. kesklinna poole jäävosa, Mooni tn, Tammsaare tee.	A	8500-9500	Kesklinna ja teenindusasutuste lähedal, rohelus
	B	7400-8500
	C	6500-7500
Mustamäe ja Vilde tee kesklinnapoolne osa,Sütiste tee	A	8000-9500	Hea transpordiühendus ja rohelus, sisekvartalitesvähem müra
	B	7000-8000
	C	6200-7200
Akadeemia tee, Kadaka tee, Mustamäe ja Vildetee tagumine ots	A	7500-8500	Madalamalt hinnatud. Vanad elamud
	B	6500-7500
	C	6000-7000

Statistika: Kinnisvaratehingute arv ja väärtus

10.10.2003 Tõnu Toompark

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute arv

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute väärtus, mln kr

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute arv

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute väärtus, mln kr

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute arvu jagunemine

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute väärtuse jagunemine

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute arv 1000 inimese kohta

Notariaalselt tõendatud kinnisvara ja vallasvara ostu-müügilepingute väärtus 1000 inimese kohta

Kinnisvara vahendusturu haaravad portaalid

09.10.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvara vahendusturu oluline jätkuv trend on portaalistumine. Kunagine erinevate vahendusfirmade pakkumiste kokkukoondamise süsteem ehk MLS (Multiple Listing Service) sai USAs alguse sellest, et kord nädalas vahetasid kinnisvarafirmad üksteisega pakkumiste nimekirju. Arvutite ja Interneti hoogne pealetung võimaldas pakkumisi hõlpsalt kokku koondada internetipõhisesse andmebaasi. Kui mitme firma ühised pakkumiste nimekirjad Eestisse jõudsid, siis esmalt peeti seda ekslikult mitme kinnisvarafirma liitumise avasammuks.

Tänasel päeval on kõik vähegi olulisemad Eesti kinnisvaravahendajad oma pakkumisi esitlemas ühes või mitmes kinnisvaraportaalis. Suuremad pakkumiste vahendajad on City24 (detsembris 2002. a. ca 8000 pakkumist), Kinnisvaraweb (ca 7100 pakkumist) ja Kinnisvarakeskus. Ülejäänud portaalid on suhteliselt napi pakkumiste arvuga või on tegemist paari-kolme firma pakkumisi avaldava nn. portaalidega, kus on suur osakaal eraklientidel. 2002. a. detsembris oli Kinnisvarawebiga liitunud 81, City24-ga 96 kinnisvara vahendusfirmat.

Kinnisvaraportaalid on “leviala” laiendanud alternatiivse suunitlusega portaalidesse. Nt. City24 ja Kinnisvarawebi pakkumised leiab ka Delfi vastavatelt alamlehekülgedelt ning mitme teisegi laiaskaalalise portaali kinnisvarapakkumisi kajastavast alamosast.

Portaalid on eeskätt suunatud likviidsema vara vahendustegevuse edendamisele. Siia alla kuulub elukondlik kinnisvara (elamud, korterid, maa), kui ka enamstandardne äriotstarbeline kinnisvara (bürood, kaubandus- ja teeninduspinnad…). Spetsiifilisemate kinnisvaraobjektide juures (nt. tootmispinnad, väga suured büroopinnad, ülikallid elamud) on pakkumisi vahendavad portaalid olulised, kuid mitte alati esmased infokanalid – siin muutub tähtsaks suunatud pakkumiste tegemine. Klientide seisukohast annavad portaalid hea võimaluse hinnataseme ja muu taustainfo otsimiseks.

Suur osa pakkumisi kinnisvaraportaalides on kinnisvara vahendusfirmadelt. Enamus portaale pakub ka eraklientidele võimalust pakkumiste sisestamiseks. Reeglina on eraklientidele mõningad piirangud, näiteks pakkumiste arvu osas. Kinnisvaraportaalide prioriteetsem pakkumiste esitajast klient on teenustasu maksev kinnisvarafirma, seetõttu kuvatakse tasuta sisestatud eraisikute pakkumisi viimastena.

Peamised teenused, mida tänased kinnisvaraportaalid pakuvad on kinnisvarapakkumiste kuvamine, nende eksport kinnisvarafirma kodulehele ning liitunud maakleritele/maaklerfirmadele läbi portaali pakkumiste ja ostusoovide laialisaatmine. Lisaks võimalus leida notarite, kinnistusametite kontaktandmeid ning nõuandeid ostu- või müügiprotsessi edukaks läbiviimiseks. Täiendavalt võib näiteks City24-st leida kinnisvaraturgu puudutavad uudised ja ühe kahest Eesti kinnisvarateemalisest foorumist. Lisaks kinnisvarapakkumiste või -soovide infole on läbi City24 võimalik otsida ka kinnisvarahindajat.

Tulevikusuundumustena võib prognoosida kinnisvaraportaalide jätkuvat olulist rolli vahendusturul. Peamised portaalide kasutajad on maaklerid. Maaklerid soovivad portaalidest statistikat erinevate pakkumiste kohta. Miks mitte pakkumiste baasil koostatavat ülevaadet erinevatest piirkondadest. Kindlasti on oluline võimalus jälgida konkreetsete pakkumiste vaadatavust.

Portaali ülesandeks peab olema vähendada maakleri tehtava töö dubleerimist. Töö dubleerimist aitab vähendada kliendiandmebaasi pakkumistega sidumise ning selle kaudu kliendi ajaloo jälgimise võimalus. Samuti oluliste tegevustega seonduvate aruannete koostamise võimalus ning maaklerfirma juhil neist aruannetest koondülevaate saamise võimalus. Positiivse näitena on juba täna olemas võimalus otse Kinnisvarawebist reklaamtekst kuulutustelehte saata, sama teenus on valmimas City24-l.

USA näiteid (Century21.com, MSN House & Home, Realtor.com…) eeskujuks tuues saab kinnisvaraportaal kinnisvaraostjale või üürilevõtjale pakkuda informatsiooni piirkonna koolide, lasteaedade kohta. Samuti kuritegevuse taseme, kinnisvara hinnataseme, maa maksustamise kohta. Palju pakutakse infot kinnisvaraga otseselt või kaudsemalt seonduvate teenuste (finantseerimine, kindlustus, kolimine, remont ja ehitus, sisekujundus, aiandus…) kohta.

Mitmetes portaalides võib leida maaklerite lühikese tutvustuse, kus on märgitud tema turul tegutsemise aeg, tegevuse valdkonnad, piirkonnad ning litsentside olemasolu. Viimase eesmärk on läbi avatud suhtumise luua esmase usaldusväärse kontaktiloomise võimalus. Siin avaldub oluline erinevus Eesti ja USA lähememise vahe. USAs on Internet kliendi jaoks kanal maakleri otsimiseks. Eestis edastab klient Interneti teel büroodele oma andmed ning jääb ootama, millal maaklerid temaga ühendust võtavad.

Hindamisteenuse ja turuanalüüsi arendamiseks on portaalidel võimalik välja töötada tehinguregistri süsteemid, mis kajastavad turul toimuvat. Teisest küljest on Eesti pindalalt, majanduselt ja kinnisvaraturu suuruselt väike riik, kus ülidetailset informatsiooni iga piirkonna kohta eraldi portaalid kunagi vaevalt hakkavad välja tooma – laiemahaardelisele tegutsejale on kogu Eesti üks piirkond. Samas lubab Eesti väiksus luua komplekse andmebaasi teatavat tüüpi kinnisvarast (nt. kõik uued korterelamud, kõik uued elamurajoonid). Viimasega haakuvad tihedalt detailplaneeringud. Eeskätt kinnisvaraportaale kasutavatele kinnisvarafirmadele pakuvad huvi nt. omavalitsuste ja kohtutäiturite poolt enampakkumisele pandavatest kinnisvaraobjektidest.

Oluline on võimalus kasutajasõbralikult ühest kohast kinnisvara soetamisega haakuva süstematiseeritult info leidmiseks. Üle kahe olulise kinnisvaraportaali Eestis kolme aasta pärast vaevalt alles on. Portaalid peavad konkurentsis püsimiseks teenuseid arendama. Lihtsaid kuulutustetahvleid kinnisvara leidmiseks kasutada on väheefektiivne.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kinnisvaravahendus portaalistub aina enam. Kõik väiksemad kinnisvaravahendajad oma pakkumisi kajastavat Interneti kodulehekülge enam ei loogi ja müügitegevus käib vaid portaalide kaudu. Siiski jäävad firmade koduleheküljed ettevõtte identiteeti ja taustainfot kandvaks kanaliks, millest täielikult ei loobuta.

Portaalid peavad konkurentsis püsimiseks end aktiivselt maaklerfirmadele müüma. Selleks tuleb teenuseid edasi arendada. Õnnestumise korral saab portaalis olema piisavalt pakkumisi ja nii hakkavad ka lõpptarbijad portaali aktiivselt kasutama.

Квартирный рынок Ласнамяэ отличается активностью

08.10.2003 Tõnu Toompark

На квартирном рынке Таллинна Ласнамяэ, по сравнению с районами панельных жилых домов Мустамяэ и Ыйсмяэ, ценится ниже. Причиной тому – малочисленная зелень, а также медленно развивающиеся предприятия торговли и бытового обслуживания в Ласнамяэ. Торговый центр, открывшийся в октябре в Ласнамяэ, существенно исправит ситуацию. В последнее время популярность Ласнамяэ, как жилого района, возросла благодаря более низким ценам на квартиры с удобной планировкой в домах недавней постройки. Предпочтение отдается реновированным квартирам. Цены на квартиры, в которых не сделан капитальный ремонт, в зависимости от общего состояния дома и внутренней отделки квартиры, а также от месторасположения дома в среднем составляют 5000-6500 крон за квадратный метр. Цены на реновированные квартиры – 6500 – 7500 крон за квадратный метр. В исключительных случаях цены могут быть и выше, но только в случае, если в квартире сделан очень качественный ремонт. Часто цены на небольшие, 1- и 2-комнатные квартиры бывают выше среднего, доходя даже до 10 000 крон за квадратный метр. Самым большим спросом пользуются районы Ласнамяэ, расположенные ближе к городу – улицы Катлери, Калевипоя, Коорти, Маяка, Ласнамяэ. Сикупилли и др. Преимуществом районов, расположенных ближе к центру города, являются имеющиеся там торговые центры и предприятия обслуживания. Оттуда также быстрее и удобнее добираться до центра. Негативный аспект домов, расположенных ближе к центру Таллинна, заключается в более солидном возрасте домов и худшей планировке квартир. В цене районы недалеко от Пирита-Козе (улицы Кихну, Вормси, Муху). Цены на квартиры в домах на этих улицах выше – 6500-7500 крон за квадратный метр за квартиру без ремонта, 7000-9000 крон за квадратный метр – за реновированную квартиру. Плюсы этого региона – прежде всего, близость к центру города, более новые многоквартирные дома, а в районе Катлери – зелень Пирита и вид на море из окон некоторых домов. Меньше интерес к квартирам в домах на улицах Юмера, Радику, Синимяэ, Махтра. которые дальше от центра города, поэтому и ценятся эти квартиры ниже. Большим спросом пользуются квартиры в хорошем состоянии, меньшим – квартиры, требующие капитального ремонта. В данное время на рынке самым большим спросом пользуются 1- и 2-комантные квартиры. Меньший спрос на 3-, 4-комнатные квартиры, и цена за квадратный метр на такие квартиры ниже. Из небольших квартир повысился интерес к 2-комнатным.

Новых многоквартирных домов в Ласнамяэ практически нет. На рынке новых домов в Ласнамяэ, в отличие от других частей Таллинна, предложения очень ограничены. Единственный новый многоквартирный дом – Merevärava maja – находится на Нарва маантеэ на склоне Ласнамяги. Цены на квартиры в нем начинаются с 14 000 крон за квадратный метр. На верхних этажах цена за квадратный метр достигает 20 000 крон. В районах панельных домов многие квартиры сдаются в аренду. Арендная плата зависит от расположения дома, состояния квартиры и ее меблировки. За 1-комнатную квартиру арендная плата составляет 2000-3000 крон, за 2-комнатную ненамного выше – 2200-3000 крон в месяц. Арендная плата за 3-комнаитную квартиру в Ласнамяэ составляет 2800-3500 крон. К указанным суммам добавляется плата по счетчикам. Торговые центры, которые в последнее время активно строятся в Ласнамяэ, оказывают положительное влияние на рынок жилья в этой части города. Также от года в год в Ласнамяэ улучшается озеленение. На основе прогнозов ERI Kinnisvara , в течение года цены на жилье в Ласнамяэ в среднем повысятся на 5-7%. Этому, с одной стороны, способствует повышение цен на новое жилье. Существенный компонент этого – постоянное подорожание рабочей силы, поэтому повышается спрос на пригодные для жилья отремонтированные квартиры. Самое большое повышение цен касается части Ласнамяэ, которая находится ближе к городу. По оценкам ERI Kinnisvara, повышения на арендную плату, учитывая выгодные условия кредита, не будет. Наоборот, за эту же арендную плату арендаторам придется улучшать жилищные условия сдаваемых квартир, что уменьшит их доходы.

Ласнамяэ		Средняя цена на квартиру	Примечания
Катлери, территория рядом с Пирита-Козе и Пирита, Ляэнемере теэ, Вормси, Кихну, Муху	1-комн. 2-комн. 3-комн.	270 000 370 000 460 000	Высокий уровень, зелень, близость Пирита-Козе, вид на море из некоторых домов, новый район.
Улицы Калевипоя, Паэкааре, Лаагна, Коорти, Лойтсу, Викерлазе	1-комн. 2-комн. 3-комн.	260 000 360 000 440 000	Близость к центру города (канал) и к бытовым учреждениям.
Юмера, Синимяэ, Раадику, Линнамяэ, Кярбери	1-комн. 2-комн. 3-комн.	240 000 350 000 420 000	Небольшой спрос, далеко от центра, мало зелеии.