Mis põhjustab hinnalanguse kinnisvaraturul?

22.03.2001

Kinnisvaraturul on hulk mõjutajaid, millest ühed on tähtsamad ja teised vähemtähtsad.

Tähtsad mõjurid, mis määravad kinnisvaraturu suundumused on:

– pankade laenupoliitika – intressimäärad, kinnisvarasektorisse suunatavate laenude maht;
– turunõudlus – ühe või teise majandussektori vajadus teatud mahus kinnisvara järele;
– pakkumine – ehitusmahtude ja planeeritavate ehitiste mahud ja turunõudlusele vastavus;
– inimeste ootused – kas inimesed ootavad vara väärtuse kasvu või vähenemist, kas oodatakse sissetulekuute suurenemist või vähenemist;
– sisemajanduse kogutoodang – selle suurenemine või kahanemine, suurenemise või vähenemise kiirus.

Nimetatud tegurite koostööna võib tekkida hinnamull.

1. Kinnisvaralaenude tagatised muuutuvad tagatavast laenust väiksemaks.
2. Laenuandja otsustab hakata laenutagatisi realiseerima, et laenudest maksimum kätte saada.
3. Turul pakkumine suureneb märgatavalt, kuid nõudlus jääb samaks.
4. Pakkumise suurenemine püsiva tasemega nõudluse korral viib hinnad alla.
5. Nõudlus väheneb, sest arvatakse, et homme maksab sama vara vähem kui täna.
6. Vt. punkt 1.

Hinnalanguse lõppemine tomub järgmise skeemi järgi:

1. Ootused, et vara hind võib veelgi väheneda, kaovad.
2. Madala hinnaga ostmise võimalusest haaratud inimesed sisenevad turule, mille tagajärjel nõudlus suureneb.
3. Laenutagatiste väärtuse langus kahaneb ja muutub väärtuse suurenemiseks.
4. Laenuandjad lõpetavad laenutagatiste realiseerimise.
5. Vt. punkt 1.

Tõus on alati visam, kui langus. Põhjus on lihtne – reeglina toimub taoliste mullide lõhkemisel optimismihoog, kus langus näib peatuvat. Paraku järgneb pisikesele võidule alati rängem kaotus.

Hinnalanguse või languse lõppemine võib tegelikult alguse saada igal etapil.

Möödunud aasta lõi turul rekordeid

19.03.2001

2000. aasta kinnisvaraturu rekordid väljenduvad nii notariaalselt tõendatud tehingute arvu, kui tehingute väärtuse märgatavas kasvus.

2000. aastal sõlmiti Eestis kokku 38 000 notariaalselt tõendatud tehingut koguväärtuses 11,7 miljardit krooni. See on vastavalt 14% ja 32% rohkem kui 1999. aastal

Turu kasvule aitas kaasa kinnisvaratehingute arvu kasv. Kinnisvaratehingute arv kasvas 2000. aastal võrreldes 1999. aastaga 60% ja jõudis 15 000 piirimaile. Nende tehingute väärtus suurenes samuti 60% olles 6,8 miljardit krooni.

Vallasvaratehingute arv seevastu 2000. aastal võrreldes 1999. aastaga vähenes neli protsenti, kuigi tehingute väärtus jätkas suurenemist. Vallasvaraga tehti 2000. aastal 23 500 tehingut koguväärtuses 4,76 miljardit krooni.

Kinnisvaratehinguid mõjutas enim kauplemine korteritega – 2000. aastal suurenes kinnisvarast korteritega kauplemine 153%, mis tähendab, et tehti 3600 tehingut. Selle põhjuseks peab pidama mitte äärmuslikku turuaktiivsuse kasvu, vaid korteriomandi seadmise kiirenemist ja korterite kinnisvarastaatusesse jõudmist.

Olulisel määral suurenes ka tehingute arv mitteeluhoonete ja eluhoonetega – vastavalt 49% ja 47%, kusjuures eluhoonetega tehtavate tehingute väärtus ületab mitteeluhoonetega tehtavate tehingute väärtuse pea kahekordselt.

Kuna üha rohkem oma olemuselt kinnisvara hulka kuuluvat kaupa hakkab ka ametlikult kinnisvarastaatusesse jõudma, siis loomuliku tendentsina vallasvaraturg kahaneb. 1999. aastaga samale tasemele jäi 2000. aastal korterite tehingute arv. Tehingute väärtus tõusis korterite puhul 17%, veelgi enam – 27% suurenes vallasvarast mitteeluhoonetega tehtud tehingute väärtus.

Ühtki tõsisemat tormipilve hetkel Eesti kinnisvaraturule varju heitmas ei ole. Seda isegi vaatamata aeg-ajalt pajatatavatele krahhiootustele. 2001. aastal võib oodata 40 000-42 000 tehingut koguväärtusega 13-14 miljardit krooni. Endiselt jääb kehtima kinnisvaratehingute kasvutrend ja vallasvaratehingute langustrend. Muutusi pole oodata tehingute asukohas. Kehtib reegel, et 70-80% tehingutest toimub Tallinnas ja Harjumaal.

Artikkel on avaldatud 19.03.2001 väljaandes Äripäev –

Juhtkiri: Kinnisvaraturul pole lähiajal krahhi oodata

15.03.2001

Eestit võib tänavu tabada kinnisvarakriis, ennustab Ühispanga president Ain Hanschmidt. “Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küünivad neljakordseks,” selgitab pankur väite tagamaad. Hanschmidti sõnul maksab Tallinna vanalinnas korteri ruutmeeter 30 000 krooni, mis on 3-4 korda üle ehitushinna.

Äripäeva hinnangul praegune olukord kinnisvaraturul krahhile ei osuta.

Halbu aegu kinnisvaraturule ennustavad Hanschmidti kõrval mitmed teisedki tippjuhid, viidates seejuures korterite rekordhindadele, pankade kasvavatele laenuportfellidele, samuti hoogsalt suurenevale uute elamispindade hulgale.

Kinnisvaraturu kohta ei saa teha üldistusi pelgalt Tallinna vanalinna unikaalsete korterite kõrgete hindade järgi. Kõrged hinnad on tingitud pakkumist ületavast nõudlusest. Vanalinna korterid moodustavad väga tühise osa elamuturust ega suuda kuidagi kogu kinnisvaraturgu põhja lasta.

Ühe kriisi võimaliku ajendina näeb Hanschmidt pankade võidujooksu laenuturu hõivamisel. Pangad meelitavad kliente järjest soodsamate laenudega.

Kinnisvaraarendajatele antud laenude osakaal pankade laenuportfellides pole võrreldes eelmise aastaga suurenenud, see oli ja on ligikaudu 15%. Võrreldes 1999. aastaga on nende osakaal isegi väiksem. Laenude osa, kus tagatiseks kinnisvara, on laenuportfellides aastaga suurenenud 11,33 mld kroonilt 13,23 mld kroonile ehk 16,7%.

Kinnisvaralaenude osakaal näiteks Ühispanga laenuportfellis sõltub eeskätt Hanschmidtist endast. Ehk võiks ka nii öelda – kriis kinnisvaraturul oleneb sellest, kui lahti on Hanschmidt laenukraanid keeranud.

Tõsi on see, et kinnisvaraturule on tulnud mitmeid uusi elamuprojekte ning see suund jätkub ka paari lähima aasta jooksul. Samas oli elamuehitus Eestis pikka aega pea varjusurmas ning elavnenud elamuehitus pole veel suutnud aastatega tekkinud tühimikku täita.

Suur hulk uusi arendusprojekte võib muidugi tähendada seda, et arendajail on järjest raskem kinnisvara müüa, nende (laenatud) raha jääb järjest kauemaks kinnisvara alla kinni ning tõenäoliselt hakkavad lähemas tulevikus langema ka kinnisvarahinnad.

Kui aga kinnisvaraarendajad on sunnitud vähendama oma kasumimarginaali – selleks on ruumi piisavalt -, ei tähenda see veel turu kriisi. Ega seegi, kui üks arendaja pankrotti läheb. Kuni püsib nõudlus (uue) elamispinna järele, seda naljalt ei juhtu. Vähemalt Tallinna puhul võib öelda, et siia eluaseme soovijad ei saa kunagi otsa.

Äripäev ei vannu, käsi piibli peal, et krahhi kunagi ei tule. Seda ei saa keegi välistada. Kui inimesed ei jõua kinnisvaralaene tagasi maksta ning pangad on sunnitud majad ja korterid odavalt müüki panema, küll siis jõuab ka kriis kätte. Kuni aga rahva sissetulekud suurenevad ning neil piisab raha laenu võtmiseks ja teenindamiseks, ettevõtted investeerivad ning majandus kasvab – nagu see praegu on -, siis pole põhjust ka kinnisvaraturu kollapsit oodata.

Kas Eestit ootab ees kinnisvarakrahh?

Ühispanga president Ain Hanschmidt vallandas mõni aeg tagasi diskussiooni, väites, et Eestit on tänavu tabamas kinnisvarakrahh. Äripäeva arvates ei ole oodata kinnisvarahindade järsku kukkumist.

Ain Hanschmidt, Ühispanga president

Tallinna vanalinnas maksab korter praegu 30 000 krooni ruutmeeter, mis on 3-4 korda üle ehitushinna. Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küünivad neljakordseks.

Äripindade arendajatele väljastatud laenud võivad muutuda pankadele halbadeks laenudeks. Eluasemelaenude puhul ma seda ohtu ei näe. Üheks kriisi võimalikuks ajendiks võib saada ka pankade võidujooks laenuturu hõivamisel. (ÄP 26.02.)

Ain Kivisaar, Uus Maa Grupi analüütik

Vanalinna tippkorterite ja ehitushindade suur vahe näitab vaid pakkumise-nõudluse vahekorda turul. Hinnaga 30-40 000 krooni ruutmeeter on müüdud üksikuid unikaalseid ning haruldasi kortereid, vanalinna üldine hinnatase on siiski oluliselt madalam.

Kuna vanalinnas praktiliselt puudub võimalus rajada uusehitisi, ei saa ehitushinnad mõjutada vanalinna kõrget hinnataset. Vägagi piiratud korterite arvust tulenevalt maksavad korteriostjad seal peamiselt unikaalsuse ja aastasadadega tekkinud hõngu, mitte ehituseks kasutatud kivide ja segu eest.

Tekkinud suure hinnadiferentsi tõttu ei mõjuta tipphinnad turu üldist hinnataset, mistõttu ei tasu selles otsida ka läheneva kriisi märke. (EPL 14.03.)

Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara analüütik

Mina arvan, et ei tule märkimisväärset hinnalangust, ei tule pangalaenutagatiste realiseerimise krahhi, ei tule selles mõttes kriisi. Küll on kinnisvara nagu iga teinegi kaup, kus hind läbib tsüklis üles-alla, üles-alla ja mingitest ajutistest hinnalangustest võib alati rääkida.

Aga kriis on ikkagi midagi mastaapset, kus hinnalangused mõjutavad kogu majandust – seda meil küll karta ei ole.

Praegu pole küll alust arvata, et hinnad langeksid. Muidugi – kui projekt on ebaõnnestunud: pole sihtgruppi korralikult määratletud, on kehv turundus, siis tuleb hinnast alla lasta, et kauba saaks realiseerida. Selliseid üksikuid asju on alati.

Kersti Arro, Hansapanga eluasemelaenu tootehaldur

Mina küll ei arva, et meil mingit kinnisvarakrahhi lausa tulemas on. Laenuandja koha pealt vaadates – kui võrrelda vanalinna kortereid meie kogu müügiga, on neid väga vähe. Ja vanalinna kortereid ostetakse ka laenuga siiski suhteliselt tagasihoidlikult. Vanalinna korteri ostjaskond on tavaliselt selline, kes laenu nii väga ei vajagi. Korter vanalinnas on ka selline unikaalne vara, et kui sellise kalli hinnaga ostjaid leiab – ju see hind on siis põhjendatud.

Kui me vaatame, kuhu me põhiliselt praegu eluasemelaenu anname, siis need on individuaalelamud ja korterelamud. Nende elamispindade osas ma küll ei arva, et mingi kinnisvarakrahh oleks tulemas.

Artikkel on avaldatud 15.03.2001 väljaandes Äripäev.

Hinnad vantsivad visalt ülesmäge

12.03.2001

Tarbijahinnaindeks (THI) ja ehitushinnaindeks on kinnisvaraturu seisukohalt olulised kui turu stabiilsuse indikaatorid, mis praegu näitavad tarbijale maksukoormuse kasvu.

2000. aasta IV kvartalis lõi juba teist kuud tarbijat tabavat hinnatõusu kajastav THI viimase kahe aasta rekordi, jõudes võrrelduna eelmise aasta sama perioodiga 5,4% tasemele. THIst alla ei jää ka ehitushinnaindeks, mis samuti jõudis kahe aasta kõrgeima tulemuseni 2000. aasta IV kvartalis, olles siis 4,2%. Nii kõrgel olid mõlemad indeksid viimati 1998. aastal.

Hinnaindeksite nii olulise tõusu taga on ühelt poolt bensiinihinna tõus, mis ühtegi majandussektorit nagunii puutumata ei jäta. Teisest küljest on hinnatõusule survet avaldamas pankade poolt turule toodud kliente ahvatlevad soodsad tarbimislaenud.

Hinnaindeksitel on kinnisvaraturule ka otsene mõju. Kõrgem tarbijahinnaindeks langetab sisuliselt laenu reaalintressi ja muudab seeläbi laenuvõtmise odavamaks. Teisest küljest suurendavad kõrgemad hinnad kulutusi kõigi kaupade-teenuste ostmisel. Kasvavad ehitushinnad muudavad uusehitused ostja jaoks kallimaks ja ostuturule sisenemise taseme raskemini saavutatavaks.

Kahesuunalist mõju kinnisvaraturule, aina tihenevat konkurentsi uusehituste turul ning sissetulekute stabiilset kasvu tervikuna vaadeldes ei ole alust oodata, et rekordeid löönud hinnaindeksid praegu kinnisvaraturule olulist mõju avaldaksid. Küll tasub neid hoolikamalt tähele panna indeksite püsivalt kõrge taseme puhul.

Artikkel on avaldatud 12.03.2001 väljaandes Äripäev –

Зловещее пророчество банкира

10.03.2001

Недавно президент Ьhispank Айн Ханшмидт выразил опасение, что в ближайшем будущем в Эстонии может произойти кризис рынка недвижимости.

“Уже сейчас квартиры в Старом городе продаются по цене 30 000 крон за квадратный метр, что как минимум в 3-4 раза превышает их строительную стоимость, – обосновывает своё мнение президент банка. – Во всех странах время от времени происходит крах рынка недвижимости, так что разразится он и в Эстонии. А известно, что кризис в сфере недвижимости происходит именно тогда, когда разрыв между строительной стоимостью и рыночными ценами становится четырёхкратным”.

По оценке Ханшмидта, займы, предоставленные фирмам по развитию недвижимости, могут оказаться проблемными для банков, причём одной из возможных причин будущего кризиса, по его мнению, может стать и конкуренция банков по завоеванию рынка жилищных кредитов.

Впрочем, предсказать точную дату грядущего обвала рынка недвижимости глава Ьhispank всё же не решился.

Что думают о заявлении банкира фирмы недвижимости?

“Очень странно, что руководитель банка усматривает такую угрозу, – комментирует слова Ханшмидта зам. руководителя Pindi Kinnisvara Рейн Пюттсепп, – ведь до сих пор банк сам раздавал кредиты на различные проекты в области недвижимости”.

Руководитель отдела жилищных займов Balti-Ameerika Ettevхtlusfond Айре Пайо считает, что Ханшмидт просто путает два разных понятия: строительную стоимость и рыночную.

“Сейчас в Эстонии наблюдается тенденция к упорядочению рынка, цены недвижимости выходят на нормальный уровень, – говорит руководитель отдела продаж Rime Kinnisvara Тоомас Бланкин. – Нельзя делать выводы о рынке недвижимости в целом, исходя из цен лишь на отдельные квартиры в Старом Таллинне”.

ERI Kinnisvara

Тыну Тоомпарк, аналитик

Кризис рынка недвижимости в его “классическом” виде, когда цены стремительно падают, залоги реализуются, и всё это сопровождается массовым банкротством как фирм по развитию недвижимости, так и кредитополучателей, думаю, нам не грозит.

Дело в том, что цены на недвижимость в Эстонии ещё далеко не достигли уровня “перегретости”. Доходы населения увеличиваются, экономика развивается стабильно, короче, на возможный коллапс рынка недвижимости ничто не указывает.

Mendelson&Co

Пилле-Трийн Урб, Mendelsoni Elamispinnad член правления

Кризис эстонского рынка недвижимости уже был, и произошло это вслед за кризисом биржевым, когда многие потеряли свои капиталы. Тогда объём сделок с недвижимостью снизился почти наполовину, хотя цены практически не изменились. В положении проигравших оказались дивелоперские фирмы, которые вложили больше, чем смогли получить обратно.

Если общие тенденции развития экономики будут позитивными, то развиваться будет и рынок недвижимости, а значит, о кризисе не может быть и речи.

Uus Maa

Ээро Оландер, руководитель оценочной группы

Сейчас рынок недвижимости уравновешен, и хотя число проектов новой застройки растёт в геометрической прогрессии, паниковать по поводу грядущего кризиса оснований нет. В последние годы у нас так мало строилось, что новое строительство только лишь заполняет образовавшуюся нишу. Так как финансирование проектов осуществляется за счёт кредитов, то у банков есть возможность контролировать рынок путём непредоставления займов, если какой-либо из проектов покажется им слишком уж рискованным.

Kinnisvaramaks on mõttetu

02.03.2001

16. veebruari Äripäevas kirjutas arvamusveergudel Aivar Tomson sellest, et kinnisvaramaks on täiesti vajalik maks. Paraku piirdus kogu vajalikkuse argumentatsioon sotsiaalse õigluse ja maksulaekumiste prognoosimise hõlpsusega. Need argumendid ei veena.

Ebaõiglane maks

Esimese väite üritan ümber lükata, teine väide aga põhineb protsessil, mitte eesmärgil ega ole seetõttu arvestatav.

Julgen väita, et maamaks (ehk maa väärtuse maks) või kinnisvaramaks (ehk maa ja hoone maks) ei ole vajalikud. Tegemist on sotsiaalset ebaõiglust tekitavate maksudega.

Kinnisvara on üks liik vara.

Maksustades ühte liiki vara tekitame kohe ebaõigluse, sest maksustamata jääb teist liiki vara. Miks on maa (kinnisvara) erilisem nt aktsiast, et seda maksustama peab? Kas tõesti vaid seetõttu, et maad ei õnnestu füüsiliselt off-shore-ile ümber kantida ja maksust ei pääse? Maamaks (kinnisvaramaks) on õiglane siis ja ainult siis, kui samadel alustel maksustatakse muudki vara.

Õigluse, sh sotsiaalse õigluse tagamiseks peab vara väärtuse maksustamine toimuma omakorda õiglase määra alusel.

Kes hindab kinnisvara väärtust?

Kas iga-aastaselt saavad kinnisvarafirmad riikliku tellimuse? Kes sellise lõbu kinni maksab?

Kõiki sama üldise määraga maksustada on ebaõiglane. Kas nt Kopli poolpõlenud baraki maksustamisväärtus peaks Kakumäe kenast häärberist suurem olema, sest mõlemal on vaade samale lahele, kuid Koplisse käib linna doteeritud trammiliin?

Maksu diferentseerimine seevastu tähendab maksu administreerimiskulude märgatavat kasvu. Sees muudab maksukogumise ebaefektiivseks ja seeläbi arengut pidurdavaks.

Maamaks pärsib turgu

Väited, et maamaks (kinnisvaramaks) elavdab kinnisvaraturgu ja samaaegselt põllumajandust, pannes Eesti niitudel kuldsed viljaväljad voogama, lähtuvad paraku eeldusest, et 80% sisemajanduse kogutoodangust on meil endiselt põllumajanduse toota.

Tänapäeval on tootmise sisendressursside tähtsuse edetabeli tipus maa asemel inimene. Karistava maksu olemasolu pigem paneb inimesed maa omandamise ees taanduma, sest kinnisvarainvesteeringu madal tootlus kahaneb maksu tõttu veelgi.

Kokkuvõtteks.

Maamaksul puudub vähimgi loogiline ja õiglustunnet mitteriivav põhjendus. Pigem on tegemist maksuga, mida põhjendatakse stiilis: “Teistel on ja kui meil ei ole, siis ELi ei saa!”

Taolise maksu olemasolu ei anna sugugi kindlustunnet, et homsest ei tule kellelgi riigiisadest pähe kehtestada nt maksu akende arvu pealt, sest rohkem aknaid omaval inimesel on teistest parem vaade.

Artikkel on avaldatud 02.03.2001 väljaandes Äripäev –

Ühispank lubab kinnisvarakrahhi

26.02.2001

Suure hulga uute elamu- ja äripindade hoogne turuletulek võib kinnisvara hinnad aasta-paari pärast küll alla lüüa, ent see ei tähenda spetsialistide hinnangul veel turu kriisi.

Ühispanga president Ain Hanschmidt väljendas läinud nädalal kartust, et 1992. aasta pangakriisi ja 1998. aasta börsikriisi järel võib tänavu Eestit tabada kinnisvarakriis.

“Vanalinnas maksab korter praegu 30 000 krooni ruutmeeter, mis on 3-4 korda üle ehitushinna,” iseloomustas panga president oma kartuste tagamaid. “Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küünivad neljakordseks.”

Hanschmidti hinnangul võivad äripindade arendajatele väljastatud laenud muutuda pankadele halbadeks laenudeks. Eluasemelaenude puhul ta seda ohtu ei näe. Üheks kriisi võimalikuks ajendiks võib Hanschmidti nägemuses saada ka pankade võidujooks laenuturu hõivamisel.

Seda, millal Eesti kinnisvaraturg kuristiku servale jõuab, ei soostunud Hanschmidt siiski ennustama.

OÜ Haabersti Maja müügijuht Ronald Nermann arvas, et head kinnisvaraprojektid löövad kindlasti läbi. “Lihtsalt saadud laenude puhul ei kipu arendajad sageli vettpidavate äriideede koostamisega pingutama. Samas on pankadele kinnisvarast paremaid tagatisi raske pakkuda.”

“Kummaline on, et panga juht näeb ohtu enda tegevuses, kuna kinnisvaralaenude osakaal panga laenuportfellis ei sõltu kellestki rohkem, kui pangast endast.,” kommenteeris kinnisvararingkondi kihama pannud pangajuhi väiteid Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja Rein Pütsepp, kelle sõnul on turuväärtuse ja jääktaastamismaksumuse suhe juba aasta tasakaalust väljas (jääktaastamismaksumus = ehitusmaksumus – amortisatsioon). Selline hälve aga järjest suureneb, kuna äärelinna korterite hinnad kallinevad ehitusmaksumuse kasvust kiiremini.

Ka Balti-Ameerika Ettevõtlusfondi eluasemelaenu juht Aire Pajo kinnitas, et elamu ehitusmaksumus ja turuväärtus on täiesti erinevad mõisted ning lubamatu on neid omavahel segi ajada.

Kinnisvarakriisi all tuleb Rime Kinnisvara müügidivisjoni juhataja Toomas Blankini hinnangul mõista väga tuntavat kinnisvarahindade langust ja likviidsuse vähenemist. “Praegu võiks pigem öelda, et Eestis hakkavad kinnisvara hinnad normaalset taset saavutama ja turg korrastuma,” avaldas Blankin veendumust. “Kindlasti ei saa teha üldistusi kinnisvaraturu kohta pelgalt Tallinna vanalinna unikaalsete korterite hindade põhjal.”

Kinnisvaraarendus moodustab Ühispanga laenu- ja liisingportfellist 18,1%. Ohu märke näeb Ain Hanschmidt üle 20 % küündivas kinnisvaraarenduse osakaalus. Ühispangal on viis panga enese poolt finantseeritavat kinnisvaraobjekti, mille pindade kogumahust on rendilepingutega kaetud 91 %.

Mendelson&Co Pille-Triin Urb Mendelsoni Elamispinnad juhatuse liige

Eesti kinnisvaraturu kriis tekkis peale börsikriisi, kui enamik väikeinvestoreid börsil raha kaotasid. Turu tehingute maht langes ligemale poole võrra, samas, hindades muutust ei toimunud. Kaotasid arendajad, kes kasutasid nö kallist raha.

Kui majanduse üldine areng on positiivne, areneb ka kinnisvaraturg ja kriis on välistatud. Kuna lähima paari aasta jooksul on turule tulemas hulgaliselt uusi arendusprojekte, on selge et hinnad hakkavad langema. Kui arendaja on sunnitud oma kasumimarginaali vähendama 10-20%, ei tähenda see veel turu kriisi.

Uus Maa Eero Olander hindamisgrupi juht

Hetkel on kinnisvaraturg tasakaalus, märkimisväärset ülepakkumist pole üheski sektoris. Kuigi uute elamuprojektide arv on plahvatuslikult kasvamas, ei anna see veel kriisiks piisavat põhjust. Elamuehitus on Eestis viimase kümne aasta jooksul vaeslapse olnud ning uued projektid täidavad vaid tekkinud tühimikku.

Et enamus uusi projekte rahastatakse laenuraha abil, hoiavad ka pangad kinnisvaraturul hoolikalt silma peal ning ohu tekkides on neil hea võimalus turgu reguleerida kõrge riskiastmega arendusprojektidele laenurahasid mitte väljastades.

Pindi Kinnisvara Rein Püttsepp Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja

See, et pangas on laenuportfell n-ö kinnisvara poole kaldu, on normaalne, seni kuni inimestele on tähtis elu- ja töökeskkonna parandamine. Vanalinna hoonete ruutmeetri taastamismaksumus on suurem 10 000 kroonist. Kui keskaegse stiiliga hoone püstitada vabaturult ostetud vanalinna krundile, kujuneb omahinnaks 20 000-30 000 krooni. Ma ei näe mingeid “ohumärke”, kui vanalinna renoveeritud korteri keskmine turuväärtus jääb alla 20 000 krooni. Hirmul tuleb olla pigem paneelrajoonide tuleviku pärast, sest järsk hinnalangus on võimalik vaid selles turulõigus.

Hirmul pole alust Tõnu Toompark ERI Kinnisvara analüütik

Kui kinnisvaraturu kriisiks pidada olukorda, kus hinnad langevad, laenutagatised lähevad massiliselt realiseerimisele, kinnisvaraarendajad ja laenuvõtjad pankrotistuvad, siis seda meil karta ei ole.

Põhjus, miks praegune kriisikartus on alusetu, peitub selles, et Eesti kinnisvarahinnad ei ole veel saavutanud sellist taset, nagu need võiksid saavutada. Pigem on aeg-ajalt märgata turu teraviku pöördumist ühelt valdkonnalt teisele, kus arengud on hetkel kiiremad. Rahva sissetulek suureneb, firmad investeerivad põhivarasse, sisemajanduse kogutoodang ei näita kahanemist, aktsiaturg on mullidest rahunenud – majandus areneb stabiilselt ja ükski märk ei näita, et kinnisvaraturul võiks tulla kollaps. Eesti majandus on noor ja kogenematu, ei ole õige selle tsükleid lääneriikide aastasadu arenenud majandustega võrrelda.

Artikli autor on Ain Alvela. Artikkel on avaldatud 26.02.2001 väljaandes Äripäev –

Maksuvaba kodulaen on etem noorteküladest

26.02.2001

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark tegi Eesti Päevalehes ettepaneku vabastada eluasemelaenu tagasimaksed tulumaksust. Ettepanek sarnaneb kunagise Äripäeva ideega teha tulumaksusoodustus eluaseme ehituskuludele, mida pakkusime alternatiivina president Lennart Meri noore pere kodu projektil asemele.

Noorteasulate kavandamine käib praegu täies hoos ning seejuures on mõeldud isegi taolistele soodustustele, nagu maa kinkimine kodurajajatele – mõte pärineb Tallinna linnapealt Jüri Mõisalt. Enne, kui kopad kusagil kolkakülas noorperedele elamute ehitamiseks maasse lüüakse, tuleb tõsiselt kaaluda kõiki alternatiive. Üheks alternatiiviks on tulumaksuvaba kodulaen, mis on kasulikum variant kui noortekülade rajamine. Praegu kehtib maksussoodustus eluasemelaenu intressidele. Eluasemelaenu põhiosa tagasimaksete tulumaksust vabastamine suurendab võimalusi kodu soetada või remontida ning soodustus kehtiks kõigile, kes soovivad investeerida eluasemesse. Teisi sõnu oleks see samalaadne soodustus nagu ettevõtete investeeringute tulumaksuvabastus. Praeguse eluasemeprojekti elluviimine nõuaks miljoneid, ent kodu saaks heal juhul kolm-nelisada peret.

Millegi tasuta jagamine ei ole kõige parem viis inimesi toetada, selles olen nõus ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toompargiga. Tasuta maa andmine väikesele osale peredest on ebaõiglane nende perede suhtes, kus kasvavad üle seitsme aasta vanused lapsed, ning kel pole võib-olla kunagi olnud võimalust pangast eluasemelaenu saada, sest sissetulek pereliikme kohta on olnud selleks liiga väike. Samuti loob tasuta maa jagamine võimalusi korruptsiooniks. Soodustuse eelis noorteasumite ees on seegi, et inimene saab kodu asukoha vabalt valida. Samuti pole riigil vaja raisata aega ega raha keerukatele eluasemeprogrammidele. Riigi osa piirduks ühe seadusemuudatuse tegemisega.

Võidaksid omavalitsused, sest suureneb maksujõuline elanikkond, paraneb eluaseme kvaliteet ja vähenevad omavalitsuste kulutused eluasemeprobleemide lahendamiseks. Väheneks ümbrikupalga maksmine, sest laenusaamiseks ei piisa miinimumpalganumbriga tõendi näitamisest pangale.

Ent seegi idee pole täiuslik. Nii laenuintressi kui tagasimakseosa maksuvabastus lisab võimalusi finantskeemiaks. Laenu sihipärase kasutamise kontrollimine on aeganõudev. Ilmselt kallineks kinnisvara ning tõuseksid eluaseme üüri määrad. Tegemist oleks ikkagi maksuerisusega. Mistahes erand teeb aga ilmaasjata keerulisemaks maksusüsteemi ning oleks ikkagi kellegi suhtes ebaõiglane.

Inimeste elukvaliteet, s.h oma kodu rajamine, sõltub inimeste sissetulekutest. Probleem ongi selles, et sissetulekud on väikesed. Seetõttu oleks veelgi parem lahendus füüsilise isiku tulumaksumäära alandamine.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 26.02.2001 väljaandes Äripäev –

Maksuvaba kodulaen toetaks peret

21.02.2001

Eluasemelaenu tulumaksusoodustus on kasulikum kui noortekülade rajamine

Maksusoodustusest võidaksid kõik osalised

Noorteasulate kavandamise asemel võiks riik soodustada eluaseme ostu eluasemelaenu tagasimaksete tulumaksust vabastamisega.

Selle lihtsalt teostatava soodustuse abil ei võidaks mitte ainult noored pered vaid kõik uut eluaset soetavad inimesed.

Miskipärast leitakse tihti, et ainus võimalus inimest toetada on midagi tasuta anda. Ühe lihtsa seadusemuudatusega on aga võimalik suurendada kõigi eluasemeturu osaliste heaolu ning samal ajal edendada ka turgu.

Nimelt on otstarbekas muuta kogu eraisiku eluasemelaenu tagasimakse tulumaksuvabaks. Sisuliselt oleks tegu olukorraga, kus tuludeklaratsiooni täites on tulumaksuvaba tulu lahtrisse võimalik kirjutada eluasemelaenu tagasimakse kogusumma.

Praegu on tulumaksuvabad eluasemelaenu intressid. Laenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastus annaks maksuametnikele pisut lisatööd, et lisaks intressidele jälgida maksumaksja laenumakse põhiosa suurust.

Eesti eluasemelaenu turg on stabiilses kasvutrendis, mistõttu võib arvata, et tagastatav tulumaks oleks aastas ligi 200 miljonit krooni, mis aasta- aastalt suureneks 5-10 protsenti.

1998. aastal tagastati Eesti Panga andmetel eluasemelaene 279 miljonit krooni. 1999 oli vastav number 813 ja mullu 751 miljonit krooni. Tulumaksuvabastuse puhul oleksid tagastatavad summad olnud vastavalt 73, 211 ja 195 miljonit krooni.

Arvestades süsteemi lihtsust, läbipaistvust, kulude kokkuhoidu ja otseselt aktiivsele inimesele suunatust ning seejuures elutingimuste kvaliteedi märgatavat paranemist, võib öelda, et see on väga madal hind, mida eluasemeprobleemide vähendamise eest maksta tuleb.

Eluasemelaenu põhiosa ja intresside tulumaksuvabastus alandaks reaalset kinnisvara eest makstavat või remondiks kulutatavat summat 26 protsenti. Miljonikroonise laenusumma puhul on tegu 260 000-kroonise soodustusega.

26-protsendiline kinnisvara reaalse soetamishinna alanemine avardab inimeste võimalusi uut kodu rajada, mis ongi ju kõigi eluasemeprogrammide ja -projektide eesmärk.

Eluasemelaenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastuse idee tuum peitub aga asjaolus, et ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis olukorda parandavad.

Välditakse ka ülekohut, mis noorteküla rajamisega paratamatult tekib, kui üks perekond saab uue kodu ja teine mitte. Samuti ei teki eramutega spekuleerimise ohtu, kui odavalt soetatud elamu müüakse turuhinnaga edasi.

KOMMENTAARID

Kits kärneriks 2001-02-21 00:43:45 Põõsas

… “et ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis olukorda parandavad” Ah soo, kas räägiks aga ka sellest, kelle taskusse – teatud ringiga – osa sellest rahast läheb. Kuidagi vähe on sellest räägitud, miks kinnisvara firmad ja pangad neid soodustusi hirmsalt toetavad (ja Neiveltist on tehtud suur noorte perede sõber)… See oleks päris huvitav (ja mitte väga keeruline) ülesanne lahendada, palju neist soodustustest läheb ülalmainitud firmade taskusse ja palju saavad soodustustest noored pered (kehtib muidugi ka kõigi teiste soodustuste koha).

Kelle tasku raha läheb? 2001-02-21 09:10:45 Tõnu Toompark

Eelpool kommenteerijale vastuseks: intressitulu läheb pankadele, ehitusest saadav kasum läheb ehitusfirmadele, tulumaksust saadav omavalitsuse tulu läheb pikaajaliselt omavalitsusele, vahendustasu läheb kinnisvarafirmale… Mis aga kõige tähtsam – uus kodu ja/või elamistingimuste paranemisest saadav kasu läheb inimesele. Viimast praegusest kõvasti soodsamalt. Ei tasu kadedusest küüsi närida, et sellise skeemi juures kõik, sh. pangad ja kinnisvarafirmad kasu saavad.

Väga hea idee 2001-02-21 09:32:46 Mart

Minu isiklik arvamus oleks sama artikli kirjutaja omaga. Selline soodustus aitaks kindlasti oluliselt kaasa inimestele,kes sooviksid laenu/liisingu abil parendada oma elamistingimusi.

Täiesti nõus! 2001-02-21 09:47:13 Marge Kuusk

See on uus idee ja mis peab esialgselt andma sügavalt mõtlemisainet riigis otsustajatele. Arvan ka, et see idee ei ole ainult mõtlemiseks, vaid ka järgimiseks. Siin on juba inimese jaoks psüholoogiline moment. Kuna tasuta lõunaid ei ole olemas, siis sellisel kujul tulumaksu maksmine on kindlasti inimese jaoks meeldivam.

JUTT ÕIGE! 2001-02-21 10:27:17 Paul

Jutt õige! Lisaks veel juurde, et tulumaksuvabastuse piirmääraks võiks võtta antud piirkonnas kehtivad üürihinnad (Talinnas 2500.-, maal 500.-). Mis tulust ja selle maksustamisest me räägime, kui 50% palka läheb näiteks üürile ja kohustuslike maksetele ja teine 50% sõõgile ja esmatarbekaupadele? Tallinnas võiks tulumaksuvaba summa kuus olla 6000.- kr, Kapa-Kohilas saab ehk 2000.- krooniga hakkama. Lisaks oleks selliselt diferentseeritud tulumaksu vabastus heaks instrumendiks regionaalpoliitika kujundamisel. Eelarve augu lappimiseks võiks sisse viia proportsionaalse tulumaksu, lähtudes põhimõttest, et tulu tekib siis, kui esmased eluks vajalikud kulutused tehtud. Oleme põhjamaa inimesed ja peame elama ruumis, mis on soe, valge ja peab tuult. Selleks tehtavat kulutust ei saa nimetada maksustatavaks tuluks.

Paulile 2001-02-21 11:19:23 Margus

Paul jutt on puusse pandud. See pole ju regionaalpoliitika, kui Tallinnas saab suuremat tulumaksuvabastust kui Kapa-Kohilas. See on järjekordne Tallinna eelistamine ja siis ei jääks maale enam kedagi.

IGATI NÕUS 2001-02-21 11:34:42 JS

Tulumaksu soodustus oleks ikka igalpool, ükskõik kuhu ka ei tahaks elamist osta. See võimaldaks kindlasti üpris paljudel lahendada eluaseme mured. Igatahes idee on hea, kuid takistuseks võib saada meie valitsuse tahe seda rakendada.

Ei ole eriti läbimõeldud 2001-02-21 12:58:54 Kalev

1. “Miskipärast leitakse tihti, et ainus võimalus inimest toetada on midagi tasuta anda….” See on ju ka tasuta andmine aga teises vormis lihtsalt. 2. “Samuti ei teki eramutega spekuleerimise ohtu,…” Tekib väga otsene maksuspekulatsioonide oht. 3. “…ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis olukorda parandavad.” Kui turuosalistena peetakse silmas kogu riigi elanikkonda, siis kahjustatakse väiksema sissetulekuga inimeste huve, sest nende maksukoormus väheneb vähem kui suurte sissetulekute inimeste oma, kes arvatavasti saavad lubada endale kallimaid elamuid. Sisuliselt tekiks nagu regressiivne maksusüsteem, millest võidavad kõige vähem need, kellel abi kõige rohkem vaja oleks. 4. Samuti liigub maalilm järjest enam loogilistel põhjustel tarbimise maksustamise suunas, antud variant on aga just vastupidine tee.

On läbimõeldud 2001-02-21 13:17:35 Tõnu Toompark

Tänan igal juhul asjalikke kommentaaride eest. 1. Millegi tasuta andmine ja millegi mitte võtmine on erinevad asjad. Tulumaksu mitte võtmine ergutab aktiivsust enese elamistingimuste parandamisel. Kas seda teha nii, et esmalt raha maksudena kokku koguda, siis kolm aastat mõtelda ja arengukavasid koostada, et siis kolm maja püsti lüüa? Seejuures tahab ju iga vaheetapp oma kümnist haarata. Lihtsam meetod on rahaliselt toetada otse neid, kel selle jaoks reaalne vajadus on. 2. Arvan, et idee positiivsed efektid kaaluvad maksumanipulatsiooniohu üles. Tegelikult on ju esimene samm kogu laenumakse tulumaksuvabastusele tehtud – intresside pealt saab kodanik tulumaksu tagasi. 3. See, et kellelegi jääb tulumaks tagastamata ei ole huvide kahjustamine. Küsimus on selles, kas sama raha suunatakse eluasemepoliitikasse suure ringiga (kus teel paratamatult kadusid ette tuleb) või otse (kus kaod on minimaalsed). Väljapakutud otsetee valikul suunatakse raha konkreetselt neile (ja ainult neile), kes astuvad ise samme elamistingimuste parandamiseks. Ärgem unustagem, et turumajanduslik ühiskond peab rajanema eraalgatusel, mitte riigipoolsel kommijagamisel. Maksusüsteemist ka paar sõna. Regressiivne maksusüsteem on nö. loomulik ja seeläbi kõige progressiivsem – paraku on see juba teine teema. 4. Tulumaksu soodustus summale, mis läheb tarbimismaksude alusel maksustamisele, on ju tarbimist, mitte tulu teenimist maksustav.

aga kui vaadata graafikut 2001-02-21 13:20:26 BrS

millega tagasi makstakse ja kui kuumaksed on võrdse suurusega, siis esimestel aastatel moodustab just intress rohkem kui põhilise osa – laenu põhiosa hakkab järjest kasvama aastatega aga intressilt saab tulumaksu tagasi nii, et siis, laenu tagasimaksmise alguses tegelikult see planeeritav seadus juba “nagu toimiks”, muidugi järjest väheneva mõjuga aga palgad peaksid ju ka tõusma

Mis on prioriteet? 2001-02-21 13:30:53 Margus

Kogu noorte perede projektiga seoses on mul kysimus, miks peaks linn voi riik toetama niigi heal jarjel olevat keskklassi. Oluliselt tahtsam oleks samade rahaliste vahenditega parandada olukorda inimeste osas, kes tosiselt ka abi vajavad. Vajalik oleks seega suunata samad vahendid naiteks yyrikorterite ehitamisse. Senised Tallinnasse ehitatud yyrimajad (Kaitseministeerimi ja Tallinna linnapoolt) on taitunud imekiirelt. Antud kommentaari puhul ei ole minu poolt tegemist “vaese” inimese kadedusega, kuna voin ka ennast lugeda kindlalt keskklassi kuuluvaks. Kokkuvotlikult soovitaksin hr Toomparkil kui analyytikul puhenduda enam analyysile kui oli tulle valamisele.

Prioriteetidest 2001-02-21 14:04:43 Tõnu Toompark

Küsimus ei olegi selles, kas toetada või keda toetada. Küsimus on selles, et Eesti eluasemefondi väärtus kahaneb. See tuleb lõpetada. Elu on näidanud, et riigi ja/või omavalitsuse üüripindade ehitamine ei ole pika perspektiiviga poliitikute huviala. Näiteid üle maailma võib lugeda enam-vähem igast inglisekeelsest põhjalikumast makro- ja mikroökonoomika õpikust. Olen olukorda, probleeme ja lahendusi analüüsinud ja sünteesinud aastaid. Teinud seda ühe ja teise külje pealt, avalikus ja erasektoris. Arvan, et artiklis toodud mõte on hea ja väärib täideviimist.

Prioriteetidest 2001-02-21 14:23:17 Margus

Kysimus ei ole motte headuses vaid pohimottes. Kuna on tegemist maksumaksja rahaga, siis on just nimelt kysimus keda toetada. Maailma naited ei ole antud hetkel olulised, kuna Eestis puuduvad riigi voi munitsipaalomanduses olevad yyripinnad peaaegu taielikult. Seega kui on valida kahe esmakordse projekti vahel, siis on kindlasti olulisemad sotsiaalpoliitilised aspektid. Selge on see, et yyripindadega liiale minna ei saa, kuid hetkel on ka esmane vajadus täitmata. Antud esmase vajaduse taitmine on toenaoliselt hea haaltetooja suvalise erakonna luhikese ja pika perspektiiviga poliitikutele. Sulaselge matemaatika on ka see, et Eesti eluasemefondi vaartuse tostmine on oluliselt suurema kasuteguriga korterelamute puhul kui madala vaartusega eramute puhul.

Prioriteetidest – ikka veel 2001-02-21 15:22:07 Tõnu Toompark

Ma ei saa aru! Kui mõte on hea, siis see tähendab, et ta vastab põhimõtetele. Tegemist tõepoolest maksumaksja rahaga, mis toetada neid, kes edasi pürivad. Siiski ei maksa hakata ära segama uue elamufondi loomist/renoveerimist ja enesega mittetoimetulija aitamist. Viimastki on omal määral vaja, aga mina räägin hoopis teisest asjast. Kui seada prioriteete, et kumb on tähtsam – üürikorterite ehitamine avaliku sektori vahendite eest või eluasemefondi loomine/parandamine erasektorit toetades, siis leian, et vaieldamatu prioriteet peab olema viimane.

Taas pririteetidest 2001-02-21 15:34:47 Margus

Analyytiku kohta on hr Toomparkil kyllaltki jaik motlemine.

Jäikusest 2001-02-21 16:04:42 Tõnu Toompark

Eelmine väide lükkab ümber kõik minu toodud pooltargumendid artiklis mainitud ideele;(

Ikkagi on kits kärneriks 2001-02-21 17:02:40 Põõsas

Lugupeetud Tõnu, Kui me teeksime lahti ühe elementaarse Economics-i õpiku, siis näeme, et kuidas taoliste soodustuste puhul sõltub “soodustuse” jagunemine osapoolte vahel nõudluse-pakkumise elastsusest. Eeldades näiteks, et nõudlus kinnisvara järele on suhteliselt mitte-elastne – mis võimaldab kinnisvara müügiga tegelejatel kinnisvara hinda tõsta täpselt maksuvabastuse võrra – läheb kogu “soodustus” pakkumis- ja vahendamispoolele. Ning ostjale ei jää midagi. Ok, tegelikus elus täielikku mitte-elastset nõudlust ei ole, kogu soodustus läheks siiski ostja tasku vaid juhul, kui nõudlus oleks täiesti elastne, mis on samuti teoreetiline variant. Eeldades, et elastus on 0.5, läheks näiteks 5 000 krooni tagavast tulumaksusoodustusest 2500 “pakkumispoolele” Nii et ei ole elu sugugi nii lihtne – sina saad niipalju ja mina naapalju.Ja tont võtaks, nihukest asja peaks üks analüütik ikka jagama. Ja veel, Te räägite nagu tõeline poliitik, näiteks: “Küsimus ei olegi selles, kas toetada või keda toetada. Küsimus on selles, et Eesti eluasemefondi väärtus kahaneb”. Minul kui maksumaksjal pole tänases Eestis see nüüd küll mingi prioriteet. Ma saan aru küll teie lobby olulisusest teile endale, kuid piirduks siis vaid artikliga ning ei läheks laiemate ühiskondlike teemade kallale.

….veel graafikutest 2001-02-22 00:30:00 HMH

Olen täitsa nõus kommentaariga, kus räägitakse graafikutest. Laenude tagasimaksetel kasutatakse üldjuhul, kas fikseeritud maksetega graafikut või annuiteetgraafikut. Kusjuures viimane on Eestis enimlevinud. Annuiteetgraafiku korral moodustab tõesti laenuperioodi alguses lõviosa igakuistest maksetest intress. Kui nüüd arvata, et keskmiselt võetakse laenu 10-15 aastaks ja samas realiseeritakse ostetud vara ajavahemikul 5-10 aastat laenu võtmisest arvates, polegi probleeme kuna intressid on juba tulumaksuvabad! Seega kokkuvõte – mõte hää aga kasu väike (vähemalt neile, kes 1/3 oma elust ei ole planeerinud siduda ühe ja sama elukohaga)!

Veel kärneritest 2001-02-22 09:09:53 Tõnu Toompark

Elastsuse jutt jumala õige. Ärgem siiski unustagem, et see kehtib muudel samadel tingimustel. Veelgi enam – eluasemelaenu funktsioon on ka renoveerimine, uue elamispinna ehitamine.

Artikkel on avaldatud 21.02.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=79061

Tulumaksuvabastus kodu ostmisel – kõikide võit

21.02.2001

Paari viimase kuu ajakirjandust lapates võib leida kümnete kaupa arvamusi ja artikleid teemal, kuidas arendada ja edendada Eesti eluasememajanduust. Mikskipärast on tihtipeale leitud, et ainus võimalus selleks on kellelegi millegi tasuta andmine. Hakata siinkohal õpetussõnu tasuta lõunatest kordama on vist mõtetu.

On lihtsamaid lahendusi

Eluasemeturu tähtsamate osalistena võib nimetada inimesed, finantseerijad, omavalitsused, riigi, ehitajad, kinnisvarafirmad. Ühe lihtsa seadusemuudatusega on võimalik suurendada kõigi nende heaolu ning samaaegselt edendada eluasemeturgu.

Nimelt on otstarbekas muuta kogu eraisiku eluasemelaenu tagasimakse tulumaksuvabaks. Sisuliselt oleks tegemist olukorraga, kus tuludeklaratsiooni täites on tulumaksuvaba tulu lahtrisse võimalik kirjutada eluasemelaenu tagasimakse kogusumma.

Taolisele maksuvabastusele on lihtne leida pooltargumente. Vastuargumendid on läbinähtavalt otsitud.

Süsteem ei muutu

Hetkel on tulumaksuvabad eluasemelaenu intressid. Eluasemelaenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastus annab maksuametnikele juurde väga väikese koguse lisatööd, et intressidele lisaks jälgida maksumaksja laenumakse põhiosa suuruseid.

Millised on summad?

1998. a. tagastati Eesti Panga andmetel eluasemelaene 279 mln krooni. 1999. a. oli vastav number 813 ja 2000. a. 751 mln. krooni. Tulumaksuvabastuse korral oleksid olnud tagastavad summad olnud vastavalt 73, 211 ja 195 mln. krooni.

Eesti eluasemelaenu turg on stabiilses kasvutrendis. Seetõttu võib arvata, et tagastatav tulumaks oleks aastas lkigikaudu 200 mln. krooni, mis aasta aastalt suureneks ligikaudu 5-10%.

Arvestades süsteemi lihtsust, läbipaistvust, kulude kokkuhoidu ja otseselt aktiivsele inimesele suunatust ning kõige selle juurde käivat elutingimste kvaliteedi märgatavat paranemist, saab öelda, et tegemist on väga madala hinnaga, mida eluasemeprobleemide kaotamise eest tuleb maksta.

Võit on märgatav

Eluasemelaenu põhiosa ja intresside tulumaksuvabastus alandaks reaalset kinnisvara eest makstavat või remondikskulutatavat summat 26% võrra. Ühe miljoni kroonise laenusumma puhul on tegemist 260 000 kroonise soodustusega. Võit on märgatav!

26-protsendiline kinnisvara reaalse soetamishinna alanemine avardabmärgatavalt inimeste valmidust asuda uue kodu rajamisele. Kõigi eluasemeprogrammide ja projektide eesmärk uue kodu rajamine ju ongi ja seega saab see eesmärk täidetud.

Kokkuvõtteks

Eluasemelaenu põhiosa tagasimakse tulumaksuvabastuse idee ilu peitub asjaolus, et ühegi turuosalise huve kahjustamata on võimalik astuda radikaalseid samme, mis viivad olukorra paranemisele.

See aga, et neid samme on kindlasti vaja astuda, on ilmselge vaadates ainuüksi üliaktiivset vastukaja kõigile eluasemeprobleeme käsitletavatele üllitistele viimase aja meediaväljaannetes.

Võitjad-kaotajad

VÕIDAB

Inimene

– märgatavalt suureneb võimalus kodu soetamiseks ja/või olemasoleva parandamiseks
– asukohapiirangu puudumine kodu valikul
– inimene, kes ei jõua maja pidada võib uue koduna soetada korteri ja/või jõukuse kasvades elamistingimusi parandada
– soodustus on kõigile, kel on soov anda reaalne panus eluasememajanduse edendamisele ehk eluasemefondi investeerida
– soodustus on õiges proportsioonis soodustuse saaja vajaduste ja võimalustega, st. keegi ei saa liiga suurt soodustust

Omavalitsus

– maksujõuline elanikkond suureneb, maksubaas laieneb
– edeneb kogu omavalitsuse jõukus
– millegi tasuta andmine tekitab alati korruptsiooniohu, imelihtsa süsteemi juures korruptsiooniohtu ei ole
– muinsuskaitseliste vms. piirangutega elamispinna renoveerimise märgatav odavnemine
– eluaseme kvaliteet omavalitsuses paraneb
– omavalitsuse kulu eluasemeprobleemide lahendamiseks väheneb

Riik

– ei ole vaja raha ja aega raisata keerukate eluasemeprogrammide peale
– riigi kulu eluasemeprobleemide lahendamisel väheneb
– riik ergutab eraalgatust
– lihtne ja läbipaistev süsteem näitab riigi ja poliitikute reaalset toetust eluasemeprobleemide lahendamisel
– eluaseme kvaliteet kogu riigis paraneb

Ehitusfirmad

– osa eluasemelaenudest läheb uusehitusse

Kinnisvarafirmad

– kinnisvaraturg elavneb

Finantseerija

– laenutegevus aktiveerub, sest reaalintress alaneb
– finantseerija kinnistab pikaajalise kliendi

Eelnimetatute sünergiast moodustuv eluasemeturg

– ei ole “tasuta” kaubast tingitud turumoonutusi
– raha jaotub turul klientide ratsionaalsete, mitte poliitiliste (loe: ebaratsionaalsete) kaalutluste alusel – st. raha jaotub efektiivsemalt

KAOTAB

Ametnik

– ebavajalikuks osutunud eluasemeprogrammide väljamõtlejad peavad uue töö leidma
– maksuametnik saab juurde murdosa tööd (murdosa, sest eluasemelaenu intressid on niikuinii tulumaksuvabad)
– “tasuta” maa jagajast ei saa jupijumalat mängida ja otsustada, millisele onupojale maad kinkida

Spekulant

– ei saa soodusprogrammi raames osta maad ja maja, et see vahelkasuga, kuid lisandväärtust andmata maha parseldada, sest soodustus on kõigile aktiivsetele kodanikele

Kriisi ei tule

21.02.2001

Kui kriisiks kinnisvaraturul pidada olukorda, kus kinnisvarahinnad langevad, laenutagatised lähevad massiliselt realiseerimisele, kinnisvaraarendajad ja laenuvõtjad pankrotistuvad, siis kriisi meil oodata ei ole.

1997.-98. aasta “kinnisvarakriisi” ajal räägiti iganädalaselt meeletust kinnisvarahindade langusest ja samuti polemiseeriti, kas on kriis ja kui jah, siis kui palju. Lõppkokkuvõtteks tõdeti, et mõningal pool vähelikviidse kinnisvara hinnad langesid kümmekond protsenti, kuid kvaliteetse kauba hind jätkas juba võetud tõusutrendi – tegemist oli hindade diferentseerumisega.

Tõsi – toona pankrotistusid või lõpetasid tegevuse nii mitmedki kinnisvarafirmad, ebaõnnestusid mitmedki projektid. Selle põhjused peitusid eelkõige turu mittetundmises, sihtgruppide määratlemata jätmises ja spekulatiivse tulu saamise võimaluste märgatavas ahanemises – kokkuvõtlikult: amatöörid kõrbesid.

Hetkel kriisi karta on alusetu. Põhjus on lihtne – Eesti kinnisvarahinnad ei ole veel saavutanud sellist taset nagu need võiks saavutada. Pigem on aeg-ajalt näha turu teraviku pöördumist ühelt valdkonnalt teisele, kus arengud on hetkel kiiremad, kus aeglasemad.

Meeletule kinnisvarahindade langusele ei anna põhjust ka pankade laenupoliitika. Kinnisvaraprojektid saavad laene, eluasemelaene väljastati 2000. a. keskmiselt 160mln. krooni kuus ja eluasemelaenude jääk suureneb igakuiselt ja ülistabiilselt 2-3%.

Rahva sissetulek suureneb, firmad investeerivad põhivarasse, sisemajanduse kogutoodang ei näita kahanemist, aktsiaturg on mullidest rahunenud – majandus areneb stabiilselt kasvu suunal ja ükski märk ei näita, et kinnisvaraturul võiks tulla kollaps.

Eesti majandus on nii noor ja kogenematu, et alati ei ole kõige õigem selle tsükleid lääneriikide aastasadu stabiilselt arenenud majandustega võrrelda. Sestap ei usu, et pangakriisile ja börsikriisile peaks järgnema kriis kinnisvaraturul.

Laenuturg kasvab stabiilselt

29.01.2001

Laenude väljastamise ja võtmise näol on tegemist väljakujunenud turuga, kus liigset hüplemist ei toimu.

Eluasemelaenud

2000. aasta detsembris väljastati eluasemelaene 150 miljonit krooni Alates läinud aasta septembrist on väljastatud eluasemelaenude maht langenud. Siiski anti 2000. aasta IV kvartalis 20 miljoni krooni võrra enam eluasemelaenusid kui 1999. aasta IV kvartalis. Eluasemelaenude jääk seevastu on kogu 2000. aasta vältel suurenenud igakuiselt 2-3 %. Detsembris suurenes eluasemelaenude jääk koguni 6 % võrra ja jõudis 4,48 miljardi kroonini. Eluasemelaenude intressimäärad püsisid stabiilsetena.

Kokku väljastati 2000. aastal eluasemelaene 1,9 miljardi krooni väärtuses, 1999. aastal oli vastav number 1,3 miljardit ja 1998. aastal 0,99 miljardit krooni.

Laenud äriühingutele

Äriühingutele 2000. aasta detsembris väljastatud laenude maht langes sarnaselt eluasemelaenudega. Eelmise aasta detsembris anti äriühingutele laenu 1,27 miljardit krooni. Kui üksikute kuude lõikes on äriühingutele väljastavavad laenusummad hüplevad, siis kvartalite lõikes näeb suhteliselt stabiilset kasvavat laenudünaamikat – igas kvartalis väljastatakse ligi 100 miljonit krooni eelmisest kvartalist rohkem laene.

Ainsana on äriühingute laenudes märkimisväärse muutuse läbi teinud Saksa margas väljastatud laenud.

Kokku andsid krediidiasutused 2000. aastal äriühingutele laenu 13,6 miljardit krooni (1999. aastal 9,3 ja 1998. aastal 12,1 miljardit).

Artikkel on avaldatud 29.01.2001 väljaandes Äripäev –

Paldiski kandideerib BMW tehase ehitusel

27.01.2001

Paldiski linnajuhid: kui BMW valib Eesti, on Paldiski peafavoriit

Eesti võimalused konkursi võitmiseks on üks kahekümne vastu

Paldiski linn esitab esmaspäeval majandusministeeriumile pakkumise BMW tehase ehitamiseks, milles peab Paldiskit maailma juhtiva autotootja esitatud nõuetele enim vastavaks.

“Vastame täielikult BMW nõuetele. Kui projekt Eestisse tuleb, usun mina küll, et Paldiski on peafavoriit,” ütles eile Paldiski linnapea Mati Kadak.

Abilinnapea Tarmo Loog peab Paldiski eeliseks logistilise keskuse komplekssust ning elamupiirkonna lähedust, mis on konkurendi Muuga puhul puudulik.

BMW tehase ehituskonkursil osalemisel on majandusministeerium ajapuudusel teinud panuse Muugale, mille kohta on olemas piisav ettevalmistus. Majandusministri nõunik Merike Kompus usub, et parim kandidaat on Muuga. Kompuse sõnul on siiski arutatud veel mõne piirkonna sobivust. “Valga vabatsoon jääb kahjuks sadamast kaugele,” ütles Kompus.

TALLINNA SADAM EELISTAKS MUUGAT. ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki andmetel teeb Muuga sadamat omav Tallinna Sadam juba pikemat aega omale reklaami. “Usun, et BMW võiks neile olla väga hea klient,” rääkis Toompark. “Vabatsoon on praegu Muuga sadama territooriumil, kuid vabatsooni rezhiimi rakendatakse sadama lääneosas. Kui idaosa peaks BMW-le kitsaks jääma, siis tuleb vabatsooni laiendada.”

Eestis BMW sõidukeid müüva United Motorsi müügi- ja turundusjuhi Toomas Pärna hinnangul on võimalused suurinvesteering Eestisse meelitada üks kahekümne vastu.

Pärna arvates võib takistuseks saada Eesti väiksus. “Konkurendid teevad kõik selleks, et investeeringut omale saada. Ungari ja Tshehhi riigijuhid on BMW-s iganädalased külalised, Eesti lobitöö on jäänud kesiseks. Seni on vaid tänu Willi Martensile, Eesti päritolu ettevõtjale Saksamaal, natuke asjad liikunud.”

Majandusministri nõunik Merike Kompus ei usu, et lobitöö on hiljaks jäänud. “Oleme BMW-ga suhelnud ja meile teadaolevalt on nad seni meie seisukohtadega rahul ning otsivad hetkel vastuseid üksnes tehnilistele parameetritele,” ütles Kompus.

Eesti välisinvesteeringute agentuuri avalike suhete juhi Aili Ohlau kinnitusel on ka nemad pidanud töökohtumise BMW-ga, mida projekti praeguse järgu tõttu pole täpsemalt kommenteerida lubatud.

“Samas ei ole Eestil siiani olnud mingit põhjust suurema selgitustöö tegemiseks, sest BMW pole pakkumist varem teinud. Nüüd on protsess väga tormiliselt käivitunud,” selgitas Ohlau.

PÕHIRIVAALID SAKSAMAAL. Ohlau sõnul on tehase ehitamisel peamised konkurendid hoopis Saksa liidumaad. Ta ütles, et sealne ajakirjandus välistab tootmise väljaviimise Saksamaalt, kuna tegemist on riigi uhkusega.

“Saksamaa ametiühingud teevad kõik selleks, et tehas jääks sinna. Kui see mujale tehakse, oleks tegemist suure läbimurdega,” rääkis ka Pärna.

Välisinvesteeringute agentuuri endise direktori Agu Remmelga väitel on Eestil vähe eeldusi see projekt saada. “Siin puudub allhankijate võrk, samuti ei asu Eesti turgudele piisavalt lähedal. Lisaks ei paku Eesti tehasele tagastamatut abi, mida üritatakse üldiselt saada projekti maksumusest 30 protsendi ulatuses.”

Artikli autor on Andres Eilart. Artikkel on avaldatud 27.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=77707

Odavamasse korterisse

26.01.2001

Jagan täielikult Tõnu Toomparki seisukohti (“Korterite üüripiiri kaotamine ajab majaomanikud üürnikega tülli”, EPL 24.1.).

Sooviksin lisada vaid seda, et kui turumajanduse muudes valdkondades kehtib reegel – kui Mersut osta ei jaksa, osta odavam auto, siis kinnisvara puhul seda justkui ei eksisteeriks.

Siiski on paljud sundüürnikud sattunud elama suurtesse “eestiaegsetesse” korteritesse (mis omal ajal oli neile suur õnn), mille üüri on raske täismahus maksta. Samas eksisteerib ju võimalus kolida väiksema pinna peale ja ka pisut äärelinna poole. See teeks lihtsamaks ka üüri tasumise.

Maksujõulisemad üürnikud liiguks siis jälle omakorda kesklinna poole. Lõpuks leiaks kõik endale sobiva suuruse ja hinnaga eluaseme.

Võib ju küsida, et kas siis vahepealsel ajal, kui toimuvad suurmanöövrid, elavad kõik kolimisautodes?

Vastus on “ei”, sest lugedes ajalehtedest üürikorterite pakkumise kuulutusi, saab selgeks, et turg pakub küllaldaselt ajutisi manööverpindu. Omamoodi on mul kahju inimestest, kelle kallis elukoht on osutunud kellelegi teisele kuuluvaks. Kaugeltki kõik ei ole seotud ka küüditamiste ja koostööga okupantidega.

Samas ei saa riik panna selle ülekohtu eest vastutajaks eraomanikku, kes peab oma kannatuse, raha ja tihti ka tervise (närvid) hinnaga maksma kinni riigi sotsiaalpoliitika puudujäägid.

Riho Kruuv

Kinnisvaramaks ei ähvarda

25.01.2001

Rahandusministri lubatud kinnisvaramaksu kehtestamine on lükkunud edasi määramatusse kaugusesse, praeguse maamaksu kolmekordistamine ettevõtjaid lähitulevikus ei ohusta.

Aastateks 1999-2003 koostatud Eesti majanduse arengukava majanduspoliitika peatükis on selgelt kirjas, et maamaks asendatakse kinnisvaramaksuga ning see toob võrreldes praeguse maamaksuga riigieelarvesse kolm korda rohkem tulu.

Eelmise aasta kevadel tutvustas rahandusminister Siim Kallas lähiaastate maksustrateegiat valitsuses. Tookordse ettekande järgi peaks hiljemalt 2002. aastal vastu võetama kinnisvaramaksu seadus, maks ise tuleks maamaksu asemele 2005. aastal.

Praeguste maa maksustamishindade juures tähendaks kinnisvaramaks Tallinna kesklinna ärimaa juures seda, et ruutmeetri eest tuleks aastas maksta 72-180 krooni. Praegu on Tallinna kõige kallimas rajoonis maamaks 60 krooni aastas ruutmeetrilt.

Riigikogu rahanduskomisjoni liige Rein Järvelill kinnitab, et valitsuskoalitsioonis tuleb maksude küsimus päevakorda lähikuudel. “Kinnisvaramaks on kindlasti üks nendest tarbimismaksu liikidest, mille vajalikkust ja mõttekust hakatakse arutama,” ütleb Järvelill.

Rahandusministri nõuniku Madis Mülleri sõnul ministeeriumis kinnisvaramaksu kehtestamise ettevalmistusega ei tegeleta.

“Koalitsioonis ei ole langetatud ühtegi sellekohast otsust,” kommenteerib Müller.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark nimetab kinnisvaramaksu karistuseks neile, kes on valinud raha paigutamiseks ühe konservatiivsema ja stabiilsema tee. “Kinnisvara on lähtuvalt definitsioonist maa ja maa oluline osa. Maad on suhteliselt lihtne maksustada, maa olulise osa maksustamisel on erisusi nii palju, et maksustamine ise ja selle administreerimine lähevad väga keeruliseks. Liiga lihtne maksustamine muudaks maksu paljude suhtes ebaõiglaseks,” sõnab Toompark.

Maksutingimusi arvustades küsib Toompark retooriliselt, kas Kopli 3. liini maja ja superrikka merevaatega maja lähevad ühe maksumäära alla, sest mõlemad asuvad äärelinnas ja on merevaatega.

Kinnisvaramaksu kehtestamise üks initsiaator Jaak-Hans Kuks selgitas, et tema isikliku arvamuse järgi on mõistlik maksustada tarbimist ja omamist ning aktiivne tegevus ehk tulumaks võiks olla madalama maksumääraga.

“Kinnisvaramaks sunniks inimest turule tooma seda, mida ta ise ei kasuta. Kinnisvaraturg aktiviseerub,” arvas Kuks. Maksu määramisel tuleks Kuksi sõnul arvestada, et ääremaal on maks madalam kui sadamapiirkonnas. “Esialgu võiks maks olla 1% kinnisvara turuväärtusest, sest me ei oska seda algul õieti hinnata ja võimalikud kahjud ei oleks nii suured.”

1 2 3 … 1,545 1,546 1,547 … 1,549 1,550 1,551