Kevad toob Pärnusse soojad tuuled ja päikesepaiste. Hooaja algus paistab silma ka kinnisvaraturul: nii müügi- kui ostuaktiivsus on juba kasvamas. Eelmise aasta põhjal võib prognoosida, et müügiaktiivsus kasvab peamiselt II kvartalis ja saavutab tipu aasta III kvartalis, kui päike on kõige soojem.
Keskmiseks kinnisvaratehingu hinnaks kujunes 2019. aastal 60 300 eurot, see oli koguni 27% rohkem kui aasta varem. Keskmise hinna ja seega ka kogukäibe sellise tõusu taga on üksikud keskmisest oluliselt kallimad tehingud mitteeluhoonetega hoonestatud maadega Pärnu linna asustusüksuses (edaspidi Pärnu linn) ja selle vahetus lähiümbruses.
Eluasemeturul nii suurt kasvu pole olnud, pigem on oodata kasvu aeglustumist. 2019. aastal vähenes korteripakkumiste arv Pärnu linnas 5,6%, kogu maakonnas tervikuna 4,8%. Korterite ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 1030 €/m2, mida oli vaid 8% enam kui varasemal aastal. Hoonestatud elamumaadega tehti maakonnas kokku 405 ostu-müügitehingut, mis oli võrreldes 2018. aastaga 6,5% vähem. Müüdud elamute keskmiseks mediaanhinnaks oli 75 000 eurot, mida oli 4,8% vähem kui aasta tagasi. Pärnu linnas tehti 2019. aasta jooksul 100 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 21% vähem kui 2018. aastal, keskmiseks mediaanhinnaks oli 100 000 eurot ehk 4,8% vähem kui aasta tagasi.
Tänu uutele korterelamutele üldine hinnatase veel ei lange
Hooajalistele muutustele vaatamata ootame Pärnu linna korteri- ja elamuturul veel hinnataseme mõõdukat kasvu. Pärnu linnas tehti 2019. aastal 896 korteritehingut keskmise mediaanhinnaga 1 244 €/m2. Sealhulgas müüdi 175 uut korterit, mida oli 33% enam kui aasta tagasi. Nendega tehtud tehingud moodustasid 2019. aastal kõikidest tehingutest 20%. Uute korteritega tehtud tehingute lõikes kujunes keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks 1 694 €/m2, mis oli 5,9% väiksem kui aasta varem. Languse põhjus peitub muutunud tehingute struktuuris: kui 2018. aastal müüdi valdav enamik uutest korteritest Kesklinna linnaosas, siis 2019. aastal juba ka Räämas ja mujal äärelinnas.
Kuna 2019. aastal suurenes uute korteritega tehtud tehingute arv, mis mõjutas tehingustatistikat ja mediaanhinda positiivselt, siis ootavad müüjad keskmisest kõrgemat tehinguhinda ka sel aastal. Ehki ehitusaktiivsus on langenud, valmib ka 2020. aastal uusi kortereid. Maakonna korralike korterite hinnad on mõnevõrra tõusnud, ruutmeetri mediaanhind on kasvanud kolm aastat järjest. Madalama hinnatasemega piirkondades on üsna suur hulk potentsiaalseid ostjaid muutunud ostuvõimeliseks. 2020. aastal edasine kasvutempo maakonnas tõenäoliselt aeglustub, sest vabu kortereid oluliselt ei lisandu ja ostjad eelistavad endiselt kortereid Pärnu linnas või selle lähistel.
Nõudmised eluasemele on siiski jätkuvalt kõrged, mistõttu võimalusel eelistatakse endiselt hinnale nii head asukohta kui ka kvaliteeti. Kehvema siseviimistlusega korterite ajutine eelistamine tuleneb tõenäoliselt olemasoleva pakkumise olemusest, kus nüüdisaegse viimistlusega korterite pakkumine on vähenenud ja nende pakkumishinnad kasvanud.
Stabiilsus viitab peatsele hinnalangusele
Tehingute arv tõenäoliselt oluliselt ei kasva, sest pakutavad varad pole sobivas asukohas või seisukorras, kuid pakkumishind on kõrge. Viimasel kahel aastal on korteriturg stabiliseerumas, turuaktiivsus ja hinnatase ei ole oluliselt kõikunud. Nii võib väita, et pidevalt kasvanud nõudlusega periood on lõppenud. Mediaanhinna kasv on 2018. aastast pidurdunud, mis tähendab, et valdava osa tehingute hind ei ole enam järjepidevalt kasvanud. Kuna aga saadaval on pigem keskmisest kõrgemate hindadega kortereid ning napib häid ja odavaid, võivad kinnisvaraarendajad leida uusi nišše ning lähitulevikus keskmise hinna järsku langust siiski oodata ei ole.
Müügiperioodi pikenemise kolm põhjust
Varade müügiperioodid ei ole eelmise aastaga võrreldes oluliselt pikenenud, turuväärtusega hinnastatud varade müügitempo on püsinud suhteliselt sarnasel tasemel. Turuväärtusest kõrgema hinnaga õngitsedes pikeneb müügiperiood nii korterite kui majade puhul.
Eesti teiste piirkondade sarnaselt on Pärnu linnas märgata nooremapoolsete ostjate huvi tõusu. Võrdlemisi kiirelt kasvanud korterihindade, kuid samaaegselt üsna kõrge majandusliku kindlustunde taustal on sagenenud see, et noored hindavad oma laenuvõimekust ebaadekvaatselt. Laenutaotlemisel seatud tingimusi sissetuleku, omaosaluse või maksekäitumise kohta ei suudeta täita ning tehingud on kas ära jäänud või edasi lükkunud. Müügiperioodid venivad keskmisest pikemaks ka pangalaenuga ostjatega seotud tehingute korral. Sage on olukord, kus korteri või elamu dokumentatsioon ei ole enne tehingu kokkuleppimist korras ning see ei sobi pangalaenu tagatiseks.
Korterihindade tõusu valguses on suurenenud huvi pigem üksikelamute vastu, kuid nooremapoolne ostjaskond on huvitatud ennekõike uusehitistest hinnaklassis 120 000 – 150 000 eurot, selliseid ei ole aga turul piisavalt. Sageli on vara ülehinnatud ja seetõttu ostjatele vastuvõetamatu. Keskmise hinnaklassi elamud vajavad tänapäevase maitsega ostjatele sobimiseks valdavalt suures mahus rekonstrueerimist, ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumist ning planeeringu muutmist.
Üürituru sesoonsus jätkub
Pärnu üüriturgu mõjutab igal aastal kuurortlinnale omane suvel kiirelt kasvav lühiajaliste üüripakkumiste arv. Talvel on pakkumisi oluliselt vähem. Pikemaajaliste üürilepingute sõlmimine on võrdlemisi keeruline. Atraktiivses Ranna puhkepiirkonnas või Mai elamupiirkonna elamutes soovitakse üürida kortereid lühiajaliselt, kuid suurema üürituluga. Suvise perioodi tipptaseme ning talvise perioodi kõige madalama aktiivsusega kuude pakkumiste arv erineb ligi 3,5 korda. Sügisperioodil on märgata pikaajalisele üüriturule suunatavate korterite üüripakkumiste arvu olulist kasvu, mille taustal on üürihinnad teiste Eesti suuremate keskustega võrreldes ajutiselt võrdlemisi madalad ning potentsiaalsed üürnikud pakkumiste rohkusest tulenevalt äärmiselt valivad.
Väikeinvestorite huvi on suhteliselt tagasihoidlik, aktiivselt otsitakse vaid väljaüürimiseks sobivaid külaliskortereid nii uutes kui ka vanemates korterelamutes. Ennekõike ollakse huvitatud pigem madalama hinnaklassiga uute korterite soetamisest (1400–1800 €/m2), kuid senise pideva ehitushinna kasvu tõttu on vastavas hinnavahemikus projektide hulk järjepidevalt vähenenud.
Arendajad on lõpetamas
Valdav osa aastatel 2017– 2019 kavandatud ja ehitatud korterelamutest paikneb Kesklinna piirkonnas. Nagu Tallinnas, suurenes ka Pärnu ehitussektoris ebakindlus üsna kiiresti. 2019. aasta II kvartalis ei väljastatud mitte ühtegi ehitusluba ega alustatud ühegi uue korterelamu ehitamist. Erinevalt Tallinnast või Tartust ei ole suuremaid arenduspiirkondi veel välja kujunemas. Praegu ehitatavate madalama hinnaga arendusprojektide korteritest on enamik võlaõiguslike lepingute raames broneeritud, millest tulenevalt võib tarbijate senist huvi odavama hinnaklassi uusarenduste vastu pidada aktuaalseks ka lähitulevikus. Korteriturul ongi oodata üksikute arendusprojektide lisandumist. Pärnu linnas on keskmisest kõrgema ruutmeetrihinnaga korterelamuid rajatud rannapiirkonnas ja Pärnu jõe vaskakkaldal, odavamate uuselamute puudumine on viinud arendajad ja ostjad ka linna piirile: Tammiste lähedale kerkib Nurmenuku arendus ja Sauga alevikku Hirvela arenduse laiendus.
Üksikelamuturu struktuur on kehv
Tehingute arv elamutega on vähenenud ennekõike aastatel 1940–2000 ehitatud üksikelamute osas, kuid need moodustavad valdava osa pakkumises olevatest majadest. Otsitakse parema põhikonstruktsiooni ja siseviimistluse seisukorraga elamuid, kuid valdava osa pakkumisest moodustavad kehvemas seisukorras elamud, mis vajavad rekonstrueerimist. Pakkumisel ei ole piisavalt kvaliteetseid ning vastuvõetava hinnatasemega varasid. Valikuvõimaluste vähesuse tõttu on soetatud järjest enam ka kehvemas seisukorras elamuid ning ühtlasi elamuid linnast väljapoole. Uusehitiste pakkumised soodustavad keskmise pakkumishinna kasvu ning statistiliselt ka turul kaubeldavate varade hinnakasvu. Vaadates 2019. aastat iseloomustavaid ehitusaktiivsuse näitajaid, on Pärnu maakonnas aga sarnaselt Eesti teistele aktiivseimatele piirkondadele uusehitiste püstitamine vähenemas.
Nii 2018. aasta II pooles kui ka kogu 2019. aasta vältel müüdi ligi pooled elamud vähemalt 100 000 euro eest. Suur hulk ostjatest oli sunnitud soetama kehvemas seisukorras varasid, sest kvaliteetsete varade hinnatase on muutunud soovitud piirkonnas kättesaamatuks ning alternatiivina nähakse võimalust elamuid oma soovi kohaselt renoveerida. Kindlasti on põhjuseks asjaolu, et üksikelamu ehituseks sobilikke krunte on eelistatud asukohtades võrdlemisi vähe ja olemasolevaid kinnistuid ei olda nõus turuhinnaga loovutama. Odavamate varade eelistamist kirjeldab ka 2019. aasta I poolaasta elamuturu statistika, kus mitu kvartalit järjest võis täheldada nii aritmeetilise keskmise kui ka mediaanhinna aastast alanemist, kuigi pakkumiste arv on samal ajal pidevalt vähenenud.
Väljaspool Pärnu linna müüdi 2019. aastal 219 hoonestamata elamumaad, mida oli 15% vähem kui aasta varem. Oluliselt on vähenenud laenuvõimalused teise või kolmanda kinnisvara soetamiseks, mistõttu maju lihtsalt suvitamiseks enam ei osteta. Suvehooajal on oodata, et kasvab taas ostuhuvi maamajade vastu, kuid pesemisvõimaluse puudumise ja elamute kehva seisukorra tõttu ei ole kommertspangad enamasti nõus ostu eluasemelaenuga finantseerima, osta soovijatel aga puuduvad piisavad vahendid rekonstrueerimisega seotud omaosaluseks. Probleemiks on osutunud ka juurdepääsuservituutide puudumine või tagantjärele seadustamist vajavad ehitustööd. Maakonnakeskusest väljaspool tehtud tehingute tervikhinnad on jäänud valdavalt alla 30 000 euro.
Tühjad kinnistud ootavad väljaspool Pärnu linna
Kui möödunud aastatel võis märgata aeglaselt, kuid järjepidevalt üksikelamute püstitamiseks sobilike maade pakkumiste arvu vähenemist, siis 2019. aastal on edasine langus lõppenud ning pakkumiste kogumaht ajutiselt stabiliseerunud. Keskmine pakkumishind on aga asunud 2019. aasta keskpaigast üsna kiirelt kasvama. Pakkumises on palju kunagise buumiaegse perioodi kinnistuid, mille tehniline taristu on tänaseni välja arendamata: enamasti on kinnistud eraisikute omanduses, kel puudub selleks võimekus.
Lisaks ei soovi pangad hoonestamata maa ostmist finantseerida ning potentsiaalsed ostjad ei julge ainuüksi omakapitaliga nii suuri riske võtta. Mida enam uusehitisi uude piirkonda ehitatakse, seda likviidsemaks muutuvad veel müümata krundid. Juba väljakujunenud elurajoonides on kruntide müügiperioodiks enamasti keskmiselt üks aasta. Nii on tekkinud väikeinvestorite ring, kes soetavad soodsalt ühekaupa kinnistuid, ehitavad kommunikatsioonid ja elamu nimelt edasimüümiseks.
