“Kui tühjaks jäänud majutuskorter maha tuleb müüa, tuleks seda teha kohe, enne kui müügihinnad langeda on jõudnud. Kes ees see mees,” sõnas kinnisvarabüroodest sõltumatu kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark Pealinnale. “Lootust pikaajaliste üürnike pealt teenida kahandab ka võõrtööliste kadumine, välisüliõpilaste kahanemine ning töötuse kasv Eesti oma elanike seas.”
Toompark selgitas, et eelmisel aastal osteti kuni viiendik kortereid majutuskorteriteks ehk siis lühiajaliseks väljaüürimiseks. Airbnb, Booking ja teiste platvormide abil majutusteenuse pakkumisega tegeledes teenis tema sõnul kaks korda rohkem kui klassikalise üürimisega. “Täna on need korterid täiesti tühjaks jäänud,” sõnas ta. “Mis sellise korteriga edasi saab, vajab otsustamist.”
Toompark oli pessimistlik selles osas, et turg kiiresti taastub, sest majandussurutis jõuab kinnisvaraturule väikese viitega. Ta meenutas tosin aastat tagasi toimunud majanduskriisi, kui esmalt räägiti korrektsioonist, kuid tegelikult langesid kinnisvarahinnad kohati poole võrra.
Üürnike k
äes on võim
Toompargi sõnul on ka klassikalised pikal üüril olevate korterite üürihinnad langenud 20 protsenti, mistõttu tuleb sellega arvestada, kui lühiajalised üürnikud soovitakse pikaajaliste vastu välja vahetada.
Nõnda soovitabki Toompark neile, kes on laenuga korteri ostnud ning oma äriplaani üles ehitanud turistide poolt tulevale väga kõrgele üüriturule ning selliste tuludega ka arvestanud, oma korter pigem kohe ära müüa. Lootust pikaajaliste üürnike pealt teenida kahandab ka võõrtööliste kadumine, välisüliõpilaste kahanemine ning töötuse kasv Eesti oma elanike seas.
“Häid otsuseid pole praegu võimalik teha, valida tuleb halva ja vähem halva vahel,” ütles Toompark. Ta hoiatas, et rumalat lootust pole mõtet hellitada, kuna koroonaviiruse osas puudub kõigil selgus, mis lähiajal saab.
Siiski osutas Toompark, et kui üürikorteril pole liiga ränka laenu peal ning kavatsetakse jätkata pikaajalise üürimisega ning ollakse valmis taluma nii korteri väärtuse langust kui ka üürihinna alanemist, siis muidugi pole tarvis kiirmüüki teha.
Toompark selgitas, et üürikorterite pakkumishinnad portaalides ning reaalsed tehinguhinnad kärisevad aina suuremaks. “Paljud üürikuulutused püsivad portaalides kõrgete pakkumishindadega veel kaua, sest omanikud elavad lootuses, et kohe olukord paraneb. See on inimlik lootus, ent seda ei juhtu,” ütles Toompark. “Reaalsed üürihinnad teevad kriisi ajal kõige sügavama jõnksu alla. Üürnike käes on võim.”
Üüriturult kaovad võõrtöölised, välistudengid ja töötud noored
Kaanon Kinnisvara elamispindade osakonna juht Siim Kabel loetles kolme põhjust, miks üürikliente jäi väga lähikese aja jooksul vähemaks, ehk siis nõudlus üürikorterite vastu vähenes drastiliselt.
Esiteks: ülikoolid, kutsekoolid ja muud õppeasutused pandi kinni, mis tähendab üürituru jaoks, et väga suur üürituru kliendigrupp lahkus turult. Õpilased läksid kodudesse ära.
Teiseks: suur hulk välistööjõudu lahkus Eestist, kui tuli teade, et piirid lähevda kinni. See oli teine suur kliendigrupp üüriturul.
Kolmandaks: Eesti sisene tööjõuränne vähenes, kui paljud töökohad kinni pandi või kodukontoritesse suunati. Need inimesed ütlesid ka üürilepinguid üles ja läksid oma kodudesse. Kuna suurem hulk töökohti kuhu Eesti siseselt rännati olid justi Tallinnas, siis Tallinna üüriturgu mõjutasid need inimesed kõige rohkem.
Kabel lisas neile kolmele põhjusele selle, et kuna turism suri hetkega välja, siis turismile orienteeritud üürikorterid ehk AirBnB korterid jäid ka tühjaks. Nendest korteritest väga suur hulk tulid pikaajalise üüri turule. Kuna need korterid tulid üsna samaaegselt üüriturule, siis see omakorda suurendas pakkumist.
“Olukorras, kus toimus drastiline nõudluse vähenemine ja suurenes oluliselt pakkumine, tekitas üüriturul päris korraliku paanika,” ütles Kabel.
Ta selgitas ka, et kuna suurim hulk lühiajalise üüri turust on kesklinnas ja selle vahetus ümbruses, siis just seal on hetkel pakkumine kõige suurem. Lisaks mõjutab kesklinna ja selle vahetu ümbruse üüriturgu ka see, et väga paljud üürnikud, kes seni on kesklinnas üürinud, aga kelle sissetulek on vähenenud, liiguvad odavamatele äärelinna pindadele.
“Üldiselt on kogu üüriturg Tallinnas saanud päris tugeva löögi, aga hetke seisuga tundub, et kesklinnas on asjad kõige nukramad,” ütles ta.
Mida edasi teha? “Väga suures osas oleneb see kinnisvarast endast ja korteri omaniku rahavarudest,” ütles ta.
Kabel osutas, et kui korteril ei ole laenu või on madal laenukoormus, siis saab selle välja üürida soodsa hinnaga ja oodata paremaid aegu.
Siiski on tihtipeale korterite (eriti veel lühiajalisele üürile orienteeritud korterite) laenukoormus kõrge, mis ei anna võimalus hetke turuhinnaga seda korterit välja üürida ja kuna pakkumist on praegu palju, siis sellisele korterile üürniku leidmine võib osutuda väga keeruliseks. Sellisel juhul tuleb tema sõnul otsustada, kas võtta laenupuhkust või korter ära müüa.
Intressi ja kommunaalmakseid tuleb tasuda ka laenupuhuse ajal
“Laenupuhkusest ei pruugi alati abi olla, kuna intresse peab siiski tasuma ja jooksvad kommunaalkulud söövad ka rahakoti sisu väga suure hoolega,” hoiatas ta.
Kabel selgitas, et kui sellist korterit müüma asuda, siis hekel on meil langev turg, mis tähendab, et ei ole mõtet “proovida kas saab kõrgemat hinda” või “oodata seda õiget ostjat, kes maksaks turuhinnast rohkem”.
“Müüki tuleks korter panna täpselt turuhinnaga või ehk isegi õige pisut odavamalt – arvestage, et iga kuu, mis kulub müügiks peab pangalaenu ja kommunaalkulusid siiski maksma.
Kui on, aga selgelt näha, et üürniku leida ei ole võimalik, ja laenumaksed on kõrgemad, kui sissetulek lubaks, ei tohiks müügimõtetega pikalt venitada, kuna mida kauem võlgasid tekitada, seda keerulisem on nendest välja saada ja kinlasti peaks proovima vältida asjade kohtutäiturite lauale jõudmist, kuna siis on asjad juba väga pahad,” hoiatas kinnisvaraspetsialist.
Kriisi lõppedes on üürikorteritel jälle turgu
Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ei soovitanud üürikorterit igal juhul ja kiiresti ära müüa. Ta selgitas oma mõtet, et kui lühiajaliseks üürimiseks mõeldud korter on võetud laenuga ning nüüd tühjalt seisab – eriti veel, kui omanik on oma kodu lisatagatiseks pannud – tuleks üürikorter ära müüa, ning pigem juba kohe. Seevastu, kui korter on väga heas kohas ning seisukorras ning soetatud oma vahenditest, tasuks siiski kriis üle elada ning taas üürnikke otsida, sest peale kriisi on konkurents väiksem.
“Kui Eestis on hetkel 4400 korterit, mis on ostetud lühiajaliseks väljaüürimiseks ning nende hulk peale kriisi poole võrra kahaneb, on omanik väga heas positsioonis, kui turistid tagasi tulevad,” sõnas Sooman. Ta tõi välja ka huvitava asjaolu, et kui kriisi alguses üürihinnad langevad, siis mingil hetkel trend muutub, sest paljud ei saa või ei julge laenuga osta ning pigem üürivad korteri.
Sooman võrdles praegust kriisi eelmise majanduskriisiga tosin aastat tagasi. “Kui toona tuli kriis tasapisi vindudes ning taastumine võttis kaua aega, siis praegu saabus kukkumine ootamatult ja väga järsult. Seetõttu võib loota, et turg taastub samuti kiiremini,” avaldas ta lootust. Teise asjaoluna meenutas ta, et erinevalt eelmisest kriisist on raha praegu odav ja laenu saab kergelt.
Allikas: https://pealinn.ee/2020/04/27/soltumatu-kinnisvaraanaluutik-muuge-tuhjaks-jaanud-majutuskorter-kiiresti-ara/
