Kinnisvaraeksperdi sõnul hakkavad Eesti maapiirkonnad manduma veelgi kiiremas tempos.
Meie rahvaarv kahaneb ja juba õige pea saame tunda selle esimest lainetust. Peagi saabub laulva revolutsiooni aegsete laste järgne aeg ja noorte arv väheneb märgatavalt. Kõige rohkem tunneb seda ehk kinnisvaraturg. Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman arvab, et praegu on elukondliku kinnisvara kuldaeg, kuid kaua asjaosalised seda enam nautida ei saa. Suurima löögi saavad maapiirkonnad.
Kinnisvara kontekstis tuleb esmalt selgeks teha, milline on inimese elukaar. Kuni 20. eluaastani elatakse enamasti kodus. Siis minnakse ülikooli ja saadakse esimene töökoht. Keskmiselt 25. eluaastani elatakse peamiselt üürikorteris. Siis leitakse elukaaslane, esimene püsitöökoht, esimene oma kodu.
Elu järgmine oluline osa on laste sünd. Kinnisvaraturu kontekstis vahetatakse siis väiksem kodu suurema vastu. Sooman ütleb, et eramute ja ridamajade turul on palju 40–45-aastaseid. Kui lapsed kodust välja kolivad, siis võivad vanemad otsustada taas kolida. Päris vanas eas, kui tervis pole enam kõige parem, on taas aeg, kui võidakse otsustada kolida.
„Kui vaadata statistikaameti tabelit, siis on näha, et praegu on kinnisvaraturu puhul aktiivsemate gruppide arvud põhjas. Tulevik on aga ebakindlam, sest inimeste arv hakkab oluliselt vähenema,” toob Sooman esile.
See tähendab, et kümne aasta pärast on potentsiaalseid ostjaid vähem, ükskõik kui hästi meie majandusel ja ostjatel endil läheb.
Sooman lisab, et noored elavad üha kauem vanematega koos. Nõukogude ajal võis olla norm, et noored saadeti kiirelt kodust välja, aga vabas ühiskonnas on see alati olnud anomaalia. „Kõik saavad ju aru, et kinnisvara on kallis. Piimapakk ka kallineb. Eraldi elamiseks on vaja palju raha. Kinnisvaratehingusse minek lükkub edasi.”
Sooman ei taha maalida väga negatiivset pilti, kuid ütleb, et kui vaadata arve ja inimeste käitumismudeleid, siis võib tehingute arv ühel hetkel isegi poole võrra väheneda. Positiivne on tema sõnul see, et inimeste eluiga ja aktiivne periood pikenevad. Inimesed tembutavad ka 50. ja 60. eluaastates.
„Praegu on kinnisvaraturu kuldaeg. Tulevikus ei ole äri nii suur. Kui veel nigela iibe ka kõrvale paneme, siis nii häid aegu enam tagasi ei tule,” arvab Sooman. Ta usub, et suures plaanis tabab turgu lähiajal pealesurutud stabiilsus. N-ö tõmblemise aeg saab läbi.
„Olgem ausad, masust praeguseni on olnud kõva siplemine. Noored on hinnad üles paugutanud. Ka viimase aja trend ehk kinnisvarasse investeerimine on tekkinud noorte tõttu. Kellele neid kortereid ikka ostetakse? Kes tulevad Kohtla-Järvelt Tallinnasse? Ikka noored,” ütleb Sooman.
Pangad kui „metsa sanitarid”
Sooman prognoosib, et uusarendusi on viie aasta pärast vähem. Praegu on uute elamispindade jääk väike, Harjumaal on umbes 2000 pakkumist. Jääk müüakse maha, kuid uusi ei finantseerita nii kergesti. Pangad on siin head „metsa sanitarid”. Sooman toob esile ohu, et kui pangad enam raha ei anna, siis pöördutakse ühisrahastuse poole. Pank ei pruugi aga korteri ostjatele laenu anda.
„Sellist uute pakkumiste assortiid nagu praegu me tulevikus ei näe. Taksojuhid ja ühepäevaärimehed kaovad. Suured tegijad, kes saavad aru, mis toimub, jäävad,” ütleb Sooman.
Tema sõnul on kindel üks: inimesed peavad ka tulevikus kuskil elama. Tallinna ja Harjumaad toetab linnastumine ning see protsess ei pruugi niipea aeglustuda. Üha halvemaks läheb aga seis neis kohtades, kust inimesed ka praegu välja voolavad. Maapiirkonnad kiratsevad üha rohkem.
Sooman usub, et Tallinnas tehakse tehinguid ka edaspidi, kuid on mures, mis saab Paidest, Kuressaarest või Kirde-Eestist. Kohtla-Järve hakkab juba muutuma kummituslinnaks. Veel suurema paugu saavad need, kes niigi hääbuvad. Jutt käib ju tööealisest elanikkonnast ja kinnisvaraturg on ainult üks osa majandusest.
„Eesti on kreenis ja inerts on nii kõva, et langus ei lõpe niipea. Kurb on see, et ehkki meil on Eestis tarku inimesi, kes oskaksid haldusreformi teha, on see poliitiliselt sisuliselt võimatu. Praegu liidame vallad kokku ja ongi tehtud. See on lagunenud maja ülevärvimine,” ütleb Sooman.
Soomani sõnul seisneb meie riigi traagika ka selles, et kogu aeg on valimised. Kogu aeg karjutakse üksteise peale ega tekitata sisulist väärtust. Käib lõputu kemplus. Kodanikkond on hakanud karjuma ja neid toetavad tuntud poliitikud. Kõik peavad sissisõda. Karjumisühiskond on ühise asja ajamise ära rikkunud.
Tallinnas väheneb vanema kinnisvara müük
Kahe aasta pärast hakkab kinnisvaraturu mõttes aktiivses vanuses olevate inimeste osakaal kiirelt vähenema. Tehinguaktiivsuse sama kiiret ja järsku langust pole siiski oodata. Kinnisvara ostuotsused langetatakse vajaduse järgi, mis hajutab rahvastikunäitajatest tulenevaid muutusi. Kinnisvara ostjad on enamasti perekonnad, mistõttu absoluutarvudena sündide arvu kinnisvaratehinguteks ümberarvutamine ei ole kindlasti õige lähenemine.
Praegu moodustavad 25–35-aastased noored Tallinna korteriturul tehingute arvust ligikaudu 2/3, millest hinnanguliselt 50% moodustavad esimese eluaseme ostjad ja 50% väiksemalt pinnalt suuremale kolijad. Ühelt pinnalt teisele kolijate arv jääb tulevikus praeguse esimese eluaseme ostjaskonna arvelt püsima, mistõttu on tulevikus ennekõike oodata esimese korteri ostjate arvu vähenemist. Hinnanguliselt võib esimese korteri ostjaid 10 aasta pärast olla ligikaudu poole vähem kui praegu ehk ligikaudu 15% praegusest igakuisest tehingute arvust. Arvestades, et esimese korteri ostjad on valdavalt n-ö mägede piirkonda ostvad inimesed, on tehingute arvu perspektiivset langust oodata ennekõike ehituslikult vanemate korterite puhul vastavates linnaosades.
Tehinguaktiivsuse vähenemine ei hakka kindlasti ajaliselt ega täpselt rahvastikusündmuste dünaamikale vastama.
Praegune tehinguaktiivsus sõltub Tallinnas suuresti uusehitiste püstitamisest ja nende igakuisest kasutusse tulekust. Arvestades Eesti elamufondi amortiseerumise kiirust ja ulatust, jääb lähitulevikus uute korterite vanale eelistamine kindlasti püsima. See soodustab nii ehitustegevuse aktiivsuse kui ka noorte uusehitises elamise soovi püsimist.
Noorte arvu vähenemine on aktuaalseks saanud ka laiemas plaanis: kurdetakse haridusasutuste tühjenemist ja nende sulgemise või ühendamise vajadust. Kinnisvaraturu edasist arengut soodustavad praegused rahvastikunäitajad ainuüksi Eesti suuremates keskustes, väiksemates ja hajaasustusega piirkondades jätkub turul pakkumiste arvu suurenemine koos vakantsi kasvuga ja varade likviidsuse vähenemine.
Delfi: Peep Sooman: haldusreform on nagu lagunenud maja ülevärvimine
