tõnuEesti pank on alates 1. märtsist 2015 kehtestanud pankadele täiendavad piirangud eluasemelaenude väljastamisel. Piirangute eesmärk on ennetada kunagi kauges tulevikus saabuvat järjekordset kinnisvarabuumi. Järgnevalt uurime milline on laenupiirangute mõju tänasele kinnisvaraturule.
Täna on pankadel hulk hoiuseid, mida nad tahaksid hea meelega välja laenata. Siiski võime öelda, et laenuandmine on valdavalt vastutustundlik, st pangad ei jaga laenu vasakule-paremale nagu see toimus näiteks 2005.-2007. aastatel.
Pigem võib isegi öelda, et pangad on mõnel puhul liialt konservatiivsed ehk kartlikud ja nad võiksid laenude andmisel pisut heldemad olla.
Eluasemelaenu tagatuse piirmäär 85%
Uutest reeglitest esmalt ei tohi kinnisvara vastu anda rohkem laenu kui 85% selle väärtusest. Kui koduostja kasutab Kredexi lisatagatist, siis on endiselt võimalik saada laenu 90% tagatisvara väärtusest.
Täna küsivad pangad omafinantseeringuna valdavalt 20-25% ostetava vara väärtusest või veelgi rohkem. Nii saame tõdeda, et 85% peale tulev laenu tagamise nõue tänast turuolukorda ei muuda.
Veelgi enam. Eluasemelaenude käive on viimase viie aasta jooksul alla 60 protsendi elamispindade tehingukäibest. (Tõsi – sellest arvestuses kuuluvad elamispindade tehingukäibesse lisaks need tehingud, mida tehakse muud finantseerimist kasutades, nt ettevõtete ostutehingud.)
Küll võib 85% piirang omada mõju uute korterite turule, kus pangad on väiksemate kinnisvarariskide tõttu leppinud 10% suuruse omafinantseeringuga. Siin tuleb appi tuleb aga võimalus, et pankadel on kvartali jooksul võimalus anda laenuportfellist 15% laene piiranguid arvestamata. Nii ei jää ka uute korterite finantseerimine toppama.
Laenumaksete piirmäär 50% sissetulekust
Teise piiranguna tohib laenumakse moodustada mitte enam kui 50% laenuvõtja maksude järgsest sissetulekust. Kui laenuvõtjal on peale eluasemelaenu veel muid laenukohustusi, siis peavad needki piiriks oleva 50 protsendi sisse ära mahtuma.
Analoogselt laenu tagamise piirmäärale on siingi pankade tavapärased nõuded märksa karmimad. Valdavalt soovivad laenuandjad, et inimene ei kulutaks eluasemelaenu ja muude kohustuste peale mitte enam kui 35-40% sissetulekust.
Eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg 30 aastat
Kolmas piirang kehtib eluasemelaenu pikkusele. Kui mõned Eestis tegutsevad pangad on siiani pakkunud eluasemelaene maksimaalselt 35 või isegi 40 aastaks, siis nüüd on uus piir ees 30 aasta peal.
Kui võtta eelduseks 4-protsendiline intressimäär, siis vähendab laenu 30 asemel 35 aasta pikkuseks venitamine igakuise laenumakse vähenemist 7%. 40 aasta pikkusel laenul on igakuine makse juba 13% väiksem kui 30-aastase laenu puhul.
Need numbrid ei ole nii suured, et avaldaksid olulist mõju inimeste võimele laenu võtta. Pealegi on üle 30-aastaste laenude osakaal pankurite sõnul suhteliselt tagasihoidlik.
Piirangud ei piira
Nii võime öelda, et uued piirangud praktikas suurt midagi ei piira. Koduostjale ei lähe uue kodu ostmine kallimaks ega keerulisemaks, kui see on olnud viimaste aastate jooksul.
Kriitikana võiks märkida, et eelkirjeldatud piirangud on mõistlikud, tänased laenuandjad aga sellest veel konservatiivsemal ehk mõistlikumal tasemel. Piirangute väljakäimise tagamaa on jahutada kinnisvaraturgu, et see 2005-2007. aasta eeskujul taas ohtlikult üle ei kuumeneks.
Täna taolisi ülekuumenemise märke elamispindade turul ei ole, rääkima peame hoopis turu jahtumisest. Siin tekibki küsimus, sektori jahutamise signaale on mõistlik anda turuosalistele ajal, kus tehingute arv on languses ja hinnadki ebakindlalt tõusu ja languse vahel edasist liikumissuunda otsimas?
