Priit Värk: Kas riik peaks rajama uusi kodusid?

Eesti on omanike keskne riik, kuid vargsi on hakatud avalikult arutama selle üle, kas meie elamufondis peaks olema suurem osakaal üüripindadel. Tegemist ei ole olnud pelgalt intellektuaalse mõtteharjutusega vaid üürikorterite rajamiseks on kerkinud vajadus peamiselt kolmel põhjusel.

Esiteks, kooli lõpetanud noorte spetsialiste jaoks, kes soovivad tööjõuturule siseneda, on tänaste sissetulekute ja üldise elukalliduse juures eluaseme soetamine ülejõu kulukas ning ilma kohustusteta on välismaa kasuks lahkumisotsuse tegemine veel lihtsam. Teiseks, jätkuv kvaliteetse elamufondi vananemine ja väljalangemine. Kolmandaks on noorte perede kasvav vajadus oma kodu järele, kuid puuduvad ressursid korteri või maja soetamiseks.

Omanike riik ja tänane üürielamufondi seis

Soodsa hinnaga eluasemepindade nappus on aktuaalne suuremates linnades, ennekõike Tallinnas ja Tartus. Enne kui süüvida sellesse, kuidas ja kas üldse peaks riik üüriturgu arendama, on vajalik tunda tänast üürielamufondi olukorda, sest tihtipeale kiputakse aruteludes lähtuma liialt nn kõhutundest ja üksikutest kogemustest, mida meelevaldselt laiendatakse laiadele massidele.

Me oleme omanike riik. 2011. aasta rahva ja eluruumide loenduse andmetel on Eestis 657 791 eluruumi, millest 98,8% on tavaeluruumid. Eluruumidest kuulub riigile või kohalikule omavalitsusele ca 2% (11 797) ja koguni 97% on eraomandis. Omakorda 79,1% leibkondadest (1 039 040) elab enda omanduses olevas eluruumis ning lisaks elavad paljud enda lähedastele kuuluval kinnisvaral. Eluruumi kasutamist üürnikuna kinnitas loenduse andmetel kõigest 9,2 % (102 953) leibkondadest.

Näiteks Saksamaal moodustab üürielamufond ca 40% eluasemeturust. Suur üürielamufondi osakaal on tulemuseks, et 60- ja 70ndatel rajasid mitmed riigid st avalik sektor üürimaju, kus olid fikseeritud üüri piirhinnad. Kodu lähemalt – Helsingi elamufondis moodustavad täna 25% erasektorile kuuluvad üürikorterid ja 21% eluasemetest on avaliku sektori toetatud korterid. Osade avaliku sektori korterite omanik on linn, aga omanike ringis on ka erafirmasid, kes on saanud nende korterite ehitamiseks avaliku sektori tagatud laenu ja kelle jaoks nüüd kehtivad üüri piirhinnad. Erasektori üüripindadele piirhindu Helsingis ei ole.

Koduomamine on majanduslikult mõistlikum valik

Palju on vaieldud selle üle, kas kasulikum on kodu üürida või omada. Mitmetes Lääne-Euroopa riikides on korterite pikaajaline üürimine alternatiivne elukorralduse valik kodu ostmisele, kuid nii kaaluka otsuse tegemisel kui seda on avaliku sektori kortermajade rajamine, ei saa lähtuda teesist, „et kui läänes tehakse nii, siis teeme meie järele“. Vaja on sisukamaid argumente.

Kodu omamise üks eeliseid on kindlasti, et erinevalt üürist ei lähe raha n-ö kaotsi ja pika laenuperioodi lõpuks ostetakse kodu välja. Alahinnata ei saa ka siin emotsionaalset väärtust ning kindlustunnet, mida omamine pakub. Vastukaaluks on lisaks laenu põhiosa maksele vaja maksta tagasi ka intressid. Ajalooliselt madalad pangaintressid on muutnud kodu omamise majanduslikult mõistlikumaiks valikuks. Seda tunnistavad tänaseks ka mitmed eksperdid, muidugi lisavad nad klausli, et koduomamine on mõistlikum, kui üüritootluse ja intressimäärade suhe püsib praegusel tasemel.

Kui 2001. aastal oli eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär Eesti Panga andmetel 9%, siis aastaks 2005 langes see 3%-ni. Kinnisvarabuumi ajal, 2006. aastal, tõusis eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär 4%-ni. Aastatel 2007 ja 2008 oli intressimäär 6%, langedes järgmistel aastatel taas 4%-ni. 2011. ja 2012. aastal oli eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär 3%. Seega mõistlikum on tasuda pigem iga kuiselt pangale oma kodu eest, kui maksta sama raha üürikorteri eest.

Üürimaja või võimalus saada koduomanikuks?

Äsja kooli lõpetanud ja tööjõuturule sisenevate noorte spetsialistide, olgu nad kutse- või kõrgkoolist, jaoks puuduvad sobivad elamispinnad. Ehitushindade ning sellest tulenevalt ka korteriüüride vahed on näiteks Eestis ja Soomes kordades väiksemad, kui vahed sissetulekutes. 2013. aasta septembri seisuga on üürihinnad tõusnud aastataguse ajaga võrreldes 10-15% – eluasemete kättesaadavus on muutunud veelgi problemaatilisemaks.

Samas koduomamine, mis tundub esialgu kasulikum käib paljudele üle jõu, sest noorel inimesel pole panga poolt nõutavat omafinantseeringut kusagilt võtta. Lisaks on teiseks kaalukaks teguriks asjaolu, et noored ei taha ennast siduda kohustustega, paljud soovivad ennast välismaal täiendada või lihtsalt maailma näha. 20-ndates ja 30-ndates aastates inimesed ei näe üldjuhul ette, kus nad on 5 või 10 aasta pärast – elu on muutunud tunduvalt dünaamilisemaks.

Seega vaja on paindliku lahendust, mis ei paneks ühtepidi noori inimesi laenuorjusesse, kuid annaks enda elupaiga osas teatud kindluse ja motiveeriks neid oma tööelu alustama just Eestis, mitte parema palga järele minema välismaale, kus pahatihit tehakse enda kvalifkatsioonile mitte vastavat tööd. Noorte väljavool ja maksumaksjate hulga vähenemine on nii kultuurilises, kui ka majanduslikus mõttes Eesti selle kümnendi, kui mitte sajandi suurim väljakutse.

Noortele peredele ja spetsialistidele rajatavates üürimajades peaks olema näiteks 3 või 5 aastase üüriperioodi lõpus võimalik üürikorter välja osta ning saada lõpuks koduomanikuks. Ka riigi seisukohast on see pragmaatiline käik, sest just koduomanikud panustavad Eesti eelarvesse lõviosa maksudest.

Üürimajade rajamise toetajate teiseks pooltargumendiks on kvaliteetse elamufondi vananemise peatamine Eestis. Arvestades suurt arendustegevuse mahajäämust ja praegust ehitustempot, siis tekib paratamatult probleem, et uusehitiste maht ei kata tinglikult eluea lõppemisel väljalangevate elamute kadu. Eestis on prognoositavalt elamufondi üldmahust vaid ca 1% uusehitisi ja ca 2% rekonstrueerimistegevust. Aastatel 1980 -1989 ehitati keskmiselt 13 500 eluruumi aastas (võrdluseks 2000. aastal 720, 2007. aastal 7073 ja 2012. aastal 1990 eluruumi väljastatud kasutuslubade alusel), seda peamiselt korterelamutes paiknevate eluruumidena.

Kuid olgem enda vastu ausad – mõte, et riik või omavalitsused suudaksid rajada elamuid sellises tempos, et taastoota elamufondi, on nappide rahaliste ressurside tõttu ebarealistlik ning ka ebasoovitav, sest oluline on vältida liigset mõju kinnisvarasektorile ning vabale turumajandusele. Samuti tuleks arvestada, et Tallinnas ei ole üürikorterite defitsiiti. Kiire otsing kinnisvaraportaalides näitab, et pakkuda on üle 750 erinevas hinnaklassis üürikorteri. Kodust välja kolinud noor, kes on oma tööelu algusjärgus ja peab esmakordselt täielikult iseennast üleval pidama, ei saa eeldada, et elamistingimused on kohe sama head kui vanemate kodus. Sel eluperioodil on loomulik, nii Eestis kui ka mujal euroopalikus kultuuriruumis, et elataksegi tagasihoidlikus korteris, odavamas linnapiirkonnas ning mitmekesi pead-jalad koos. Lisaks – üürimajade rajamise kahjuks räägib ka negatiivne mõju väiksemate linnade ja valdade rahvastikule, sest luues pealinnas aina soodsamaid tingimusi, meelitatakse tööealist elanikkonda maalt ära.

Kolmandaks ja kõige kaalukamaks pooltargumendiks riikliku üürielamufondi rajamiseks on just noorte perede eluaseme soetamise probleem. Toetajad näevad siinkohal, et pikaajalised lepingud ja soodsad üürihinnad loovad kindlustunde pere loomiseks ja laste kasvatamiseks.

Seni on selle parandamiseks juba aastast 2000 SA KredEx läbi pankade väljastanud eluasemelaenude tagatisi eesmärgiga parandada eluasemeturule sisenevate noorte perede laenusaamisvõimalusi. Ajavahemikus 2000 – 2013 on noortele peredele, noortele spetsialistidele ja omandireformi käigus õigusjärgsetele omanikule tagastatud elamute üürnikele riiklike elamumajanduslaenude tagatiste pakkumine kulgenud sujuvalt. Aastatel 2000 – 2013 aidati omale kodu soetada või renoveerida 12 785 noorel perel. Keskmiseks laenusummaks on olnud 47 558 eurot ning keskmiseks laenu pikkuseks 21,5 aastat. Samuti on aidatud elamistingimusi parandada 8 139 noorel spetsialistil.

Mitmed uuringud on kinnitanud elamispinna ruutmeetrite ja laste arvu vahelist korrelatsiooni, mis on iseenesest loogiline, sest euroopalikus kultuuriruumis on traditsiooniks soetada oma kodu (st kinnisvara) pere loomiseks ja kasvatamiseks. Lähtuvalt sellest on riigi jaoks oluline toetada omanikuks olemist ning korterite rajamise korral on oluline, et esialgse 3 või 5 aastase üüriperioodi lõpus järgneks võimalus üürikorter välja osta. Oluline on riigi poolt toetada mõistlikus suurusjärgus elamufondi juurdekasvu ja pakkumise suurendamisega ka

Kust leida katteallikad noortele peredele kodude loomiseks?

Selleks, et üürikorterite rajamisel oleks mõju, kuid samas ei moonutaks need liigselt kinnisvaraturgu on mõistlik alustada 1000 uue korteri rajamisest 4-5 aasta jooksul. Hinnanguline kogumaksumus on sealjuures 1300-1500 eurot/m2 eest, nii et kui keskmiselt oleksid 50 m2 korterid, siis läheks see maksma 65-75 miljonit eurot.

Meedias on korduvalt kajastatud riikliku elamufondi loomise mõtet, alati on need arutelud sumbunud kuna rahalisi resursse pole suudetud leida.

Tallinna Linnavalitsus on rajanud kortereid ka PPP-na (era- ja avaliku sektori koostöös) – paljude hinnangul on see läinud liigselt kulukaks kuna tegelikud võitjaks on garanteeritud tulukusega lepingud saanudkinnisvaraettevõtjad ning lõpuks makstakse see kinni kõigi teiste linnaelanike rahakotist.

Kinnisvara sektoris algab omakapitali tootlusootus 15-20%-ist, see on ka põhjus, miks Eestis erasektor pole investeerinud üürimajade rajamisse, kuna turg ei suudaks sellist tootlust välja kannatada. Võrdluseks nagu enne mainitud hetkel on keskmine laenuintress 3%.

Otsida tuleks investorit, kes tegutseks kinnisvarasektoris ning kelle ainuke eesmärk poleks kasumi teenimine ning kus oleks domineeriv avalik huvi. Eestis on riigile kuuluva kinnisvara haldamiseks loodud Riigi Kinnisvara Aktsiaselts (RKAS), kes oleks ideaalne täitma seda ülesannet. Kuid kas ettevõttel on selleks vabu vahendeid ning kas RKAS suudab pakkuda madalamat üürihinda – teisisõnu, milline võiks olla ettevõtte tootlusootus?

RKAS varade tootlusmääraks oli 2011. aastal 2,2%, 2012. aastal tõusis see erakorraliste tulude arvelt 2,7%-ni ning omakapitali tootlikus jäi alla 5%-i. Seega on tegu ideaalse partneriga, kelle soovitav tootlus võiks tagada taskukohase üüri.

Kuid kõige olulisem küsimus, kas RKAS-il on selleks vahendeid? Tegemist on Eesti ühe paremini kapitaliseeritud ettevõttega, kui 2011. aasta lõpus seisis ettevõtte kontol juba üle mijlardi(!) krooni e. 64 miljonit eurot, siis 2012. aasta lõpuks oli see kasvanud 69 miljoni euroni. Lisaks oli ettevõtte omakapitalimäär kinnisvara sektori jaoks ebatavaliselt kõrge 56%, üldiselt pole ka konservatiivsematel juhtudel üle 40%.

Seega RKAS poolt ca 60 miljoni euro investeerimine vastab esiteks erinevalt erainvestoritest nende tootlusootusele ning teiseks ettevõttel on olemas nii likviidset vahendid, kui ka tugev kapitalistruktuur, mis seda võimaldaks.

Tuletagem meelde, et ükski vabale turumajandusele põhinev Lääne riik pole läbi saanud ilma riikliku elamuehitus programmita. Ka Eestis peaks tõiselt kaaluma, kas tahame olla elujõuline koduomanike riik ja kas noorte elukvaliteedi tõstmine vääriks riigi tuge?

Vahendid on olemas, nüüd on vaja vaid tahet probleem ära lahendada.

Artikli allikas: http://www.omanikud.ee/