Pro Kapital: 2019. a IV kvartali ja 12 kuu konsolideeritud vahearuande

TEGEVUSARUANNE

Tegevjuhi ülevaade

2019. aasta oli väljakutsete, võimaluste ja tunnustuste aasta, mis on kahtlemata tulevikku vaatava mõtteviisi ning kasvuambitsiooniga ettevõtetele omane. Meie tegevuse rõhuasetus on elamu- ning äripiirkondade arendamisel kõigis Baltikumi pealinnades – Tallinnas, Riias ja Vilniuses. Enam kui 25 tegevusaastat ning mahukate arendusprojektide läbiviimine on kujundanud tugeva arusaama turust, millel tegutseme. Arendades terveid piirkondi, mõjutame nii kohalikku kogukonda kui looduskeskkonda, mistõttu tunneme endal ka olulist vastutust.

2019. aasta tulemused peegeldavad selgelt meie tegevuse mahtu. Võrreldes 2018. aastaga, kasvas 2019. aasta müügitulu 97% võrra, 28 miljonilt eurolt 55,3 miljoni euroni. 2019. aasta 4. kvartalis kasvas müügitulu 159% võrra, 6,9 miljonilt eurolt 2018. aasta 4. kvartalis 18 miljoni euroni. Müügitulu kasvu mõjutasid enim aktiivne müügitegevus Tallinnas ja Vilniuses, mis kasvatas kinnisvara müüki 20 miljoni euro võrra. 8 miljoni eurone renditegevusega seotud käibe kasv tuli kaubanduskeskuselt T1 Mall of Tallinn (T1). Elamukinnisvara puhul sõltub meie müügitulu selle valmimise hetkest, sest kinnisvara müügitulu kajastatakse notariaalsete müügilepingute allkirjastamisel ning vara kliendile üleandmisel. 2019. aasta brutokasumiks kujunes 15,8 miljonit eurot, võrreldes 9,6 miljoni euro suuruse kasumiga 2018. aasta samal perioodil. See on 65% suurune tõus.

Kontserni äritegevuse muidu positiivseid tulemusi on oluliselt mõjutanud T1 finantstulemus, mis keskuse esimesel tegevusaastal ei vastanud meie esialgsetele prognoosidele. Üheks põhjuseks, miks paremate finantstulemuste saavutamine osutus ootuspärasest keerulisemaks, oli madalam nõudlus kaubanduspindade järele, mille tulemusel oli kaubanduspindade vakantsi osakaal suurem kui algselt eeldati. T1 tegevuse toetamiseks ja kaubanduspindade vakantsi vähendamiseks pakkus AS Tallinna Moekombinaat üürnikele allahindluseid ning toetas pindade kohaldamist rentnike vajadustele vastavaks. Sellel on olnud lühiajaline negatiivne mõju ärikasumile, mille tagajärjel langes kinnisvara väärtus 23 miljoni euro võrra (2018. aastal hinnati T1 kinnisvara väärtust üles 18 miljoni euro võrra). Kinnisvarainvesteeringu mitterahalisel ümberhindlusel oli kontserni tulemustele oluline mõju. Lisaks mõjutavad tulemusi T1 projektiga seotud intressikulud, mis aasta lõpu seisuga ulatusid 9,5 miljoni euroni. T1 intressikulud on kajastatud 2019. aastal finantskuludena, samas kui varasemalt kapitaliseeriti neid kinnisvarainvesteeringute koosseisus aktiivse arendustegevuse lõpuni kuni 31. detsember 2018. Eelnevat kokku võttes, 2019. aasta puhastulemiks kujunes 29,1 miljonit eurot kahjumit, võrreldes 18 miljoni euro suuruse kasumiga möödunud aasta samal perioodil.

AS-i Tallinna Moekombinaat oodatust madalam tulusus on tekitanud olukorra, kus tütarettevõte ei ole suutnud täita põhikreeditoriga sõlmitud laenulepingus kokku lepitud kahe finantskovenandi tingimusi (DSCR ehk Debt Service Coverage Ratio, mis näitab lühiajalist rahavoo võimet võlga teenindada ja NLR ehk Net Leverage Ratio ehk suhtarv, mis arvestab laenu teenindamise võimet ajalises mõõdus). Siiski on AS Tallinna Moekombinaat äritulem enne mitterahalist ümberhindamist ja intressikulusid positiivne st kasumlik. AS Tallinna Moekombinaat on laenuandjaga pidamas konstruktiivseid läbirääkimisi.  Pro Kapital teavitab laenuandjaga peetavate läbirääkimiste tulemusest eraldi teatega.

Teavitasime hiljuti, et oleme täielikult kindlustanud Pro Kapitali olemasolevad tagatud võlakirjade 2015/2020 (Olemasolevad võlakirjad) refinantseerimise, emiteerides uued tagatud võlakirjad 2020/2024 (Uued võlakirjad). Kuni tegeliku lunastamiseni kehtivad Olemasolevate võlakirjade tingimused edasi, mistõttu oleme kohustatud nende tingimuste rikkumistest teatama. Sellest tulenevalt anname teada, et seoses Pro Kapitali tütarettevõtte AS-i Tallinna Moekombinaat varade mitterahalise ümberhindamisega 2019. aasta neljandas kvartalis, ei täitnud Pro Kapital nn hooldustesti (ingl k Maintenance test), mille kohaselt peab omakapitali suhe kogu varadesse olema suurem kui 40%. Samuti anname teada, et oodatust madalamate finantstulemuste tõttu on AS-il Tallinna Moekombinaat finantsvõlgnevus seoses ülal kirjeldatud laenukohustusega, mis omakorda käivitab rikkumise Olemasolevate võlakirjade tingimuste osas. Tütarettevõte tasus esimese tavapärase intressimakse tähtaegselt 2019. aasta septembris, kuid seoses käimas olevate läbirääkimistega ei ole AS Tallinna Moekombinaat edasisi intressimakseid ega rikkumisega seonduvaid lisaintressimakseid teinud. Lisaks on peatatud teise peamise kreeditoriga kokkulepitud osamaksete tasumine. Nimetatud  finantsvõlgnevused ja finantskovenantidele mittevastavus võimaldab laenuandjal nõuda ennetähtaegset laenu tagastamist, kuid tänaseni ei ole laenuandja seda õigust kasutanud. Nagu eelpool öeldud, on käimas läbirääkimised olukorra lahendamiseks. Võlakirjadega seotud kohustuste mittetäitmine võimaldab Olemasolevate võlakirjade agendil Olemasolevad Võlakirjad ennetähtaegselt tagasi kutsuda ja muuta nad koheselt sisse nõutavateks. Kuna Olemasolevaid võlakirjad refinantseeritakse nende kogu mahus Uute võlakirjade emissioonist saadavate vahenditega ja Olemasolevad võlakirjad lunastatakse 17. märtsil 2020, ei näe Pro Kapital Olemasolevate võlakirjade ennetähtaegse tagasi kutsumise riski. Soovin rõhutada, et Pro Kapital on tähtajaliselt täitnud kõiki Olemasolevatest võlakirjadest tulenevaid rahalisi kohustusi. Uute võlakirjade tingimuste kohaselt on AS Tallinna Moekombinaat omakapitali ja varade suhtarvu arvestusest ja ka võimalikke rikkumiste nimekirjast välja arvatud. See tähendab, et  AS-i Tallinna Moekombinaat tegevus ja laenuandjaga läbirääkimiste tulemused ei avalda Uute võlakirjade tingimuste täitmisele negatiivset mõju.

T1-ga seotud väljakutsetest hoolimata, edenevad meie elamuarendused plaanipäraselt ja oleme kindlad, et meie elamuprojektid genereerivad ka järgnevatel aastatel positiivseid rahavoogusid.

Elamukinnisvara arendamine pikaajalise perspektiiviga

2019. aasta novembri alguses nimetas Äripäev Pro Kapitali kinnisvaraarendajate TOPi võitjaks. Olen selle tunnustuse üle väga uhke ning tänulik. Usun, et see auhind peegeldab meie meeskonna pikaajalist pühendumist ja soovi luua midagi tõeliselt tähendusrikast. Samuti on mul hea meel, et 2019. aasta kinnisvaraarendajate TOPi juhtisid ettevõtted, kes mõistavad, et nende töö mõju linnade kujundamisel on palju laiem kui pelgalt füüsilise ruumi ehitamine. Suutlikkus mõista ning enamgi veel ette tunnetada muutusi tarbijakäitumises ja luua midagi kestvalt väärtuslikku, on väljakutse igale kinnisvaraarendajale.

Terviklikke piirkondi arendades teadvustame meiegi endale oma tegevuse pikaajalist mõju kogukonnale. Peame olema võimelised pakkuma inimestele midagi olulist mitmetes aspektides. Mul on hea meel, et meie portfellis on suisa mitu elukvartalit, millel kas juba on või saab tulevikus olema oluline mõju terve piirkonna väärtusele ning mis oma olemuselt liiguvad turu trendidest ees. 2019. aasta kujunes Pro Kapitali elamukinnisvara arendusele oluliseks kogu Baltikumis.

Oktoobri lõpus valmisid projekti Kristina Majad kolm viimast hoonet Kristiine City uuselamurajoonis. Tegemist on tervikliku ning omanäolise elukeskkonnaga, mis paikneb Tallinna kesklinna vahetus läheduses. Justkui “linn linnas” – turvaline, roheline ja funktsionaalne piirkond, kus ühes uute majadega anname uue hingamise 20. sajandi algusest pärinevaile ajaloolistele hoonetele. Tänaseks on Kristiine City´s läbi renoveerimistööde ellu äratatud väärikad Tondi 51 kasarmuhoone ja Marsi 6 stuudiokorteritega elumaja. Allianss Arhitektide projekteeritud projekt Kristina Majad tõi Kristiine City´sse ligi 310 uut peret. Peagi algab uue Ratsuri Majad nimelise arendusprojekti ehitus. Tegemist on Kristiine City südames asuva unikaalse arendusega, mis ühendab renoveeritava ajaloolise tallihoone ning kaasaegse uus-hollandi stiilis hoone tasakaalus tervikuks. Hoone valmimine on kavandatud 2021. aasta kevadel. Ratsuri Majades valmib ühtekokku 39 korterit – 17 neist endises tallihoones ning 22 kaasaegses uus-hollandi stiilis uusehitises. Tänaseks on broneeritud 77% korteritest. Eelmüük on olnud aktiivne kõigi Kristiine City projektide puhul ning piirkonna arendamine on avaldanud positiivset mõju ka ümbritsevate elualade väärtusele.

Vahetult enne aasta lõppu teatasime, et alustame kauaoodatud Kalaranna Kvartali ehitust. Kalaranna Kvartal on unikaalne mereäärne elamukvartal Tallinna vanalinna ja kesklinna piiril. Ligi kuuehektarilisele alale ehitatakse kahes etapis kokku kaksteist nelja- ja viiekorruselist hoonet. Elamukvartali lahutamatuks osaks on läbimõeldud maastikuarhitektuur ning rannapromenaad, kus säilitatakse suuresti olemasolev looduslik keskkond. Esimese ehitusfaasi käigus valmib kaheksa hoonet 240 korteri, äripindade ning maa-aluse parklaga. Samuti rajatakse vaba aja veetmiseks mitmekülgseid võimalusi loov Kalaranna park ning elamuid ühendav väljak. Esimesed hooned valmivad hiljemalt 2021. aasta septembris. Tänaseks on esimesest ehitusetapi korteritest broneeritud 51,2% ning müüdud 47,5%. Teise ehitusetapi neli maja on eelmüügis ning broneeritud on 26,6% korteritest.

Näen positiivse trendina klientide kasvavat teadlikkust ja tõeliselt läbimõeldud valiku- ja ostuprotsessi. See joonistub selgelt välja kõigil meie tegevusturgudel – kliendid on valmis investeerima kvaliteetsesse kinnisvarasse, mis peegeldub mitmetes omavahel seotud aspektides nagu funktsionaalsus, materjalide valik, mis oleks üheaegselt esteetiliselt atraktiivne, ajas kestev ning kergelt hooldatav. Samal ajal on olulised nii sise- kui välisarhitektuur ning hästi planeeritud maastikuarhitektuur. Meie töös on keskseks ideeks turvaline, läbimõeldud ja kaasaegne keskkond, mis kestab kaua ja rikastab linnaruumi, säilitades ja kasvatades selle väärtust. Iga arendusprojekt on eriline – sellel on oma lugu, keskkond, milles ta asub, ja inimesed, kellele see piirkond on mõeldud.

Vilniuses arendame just sellist piirkonda, mil nimeks Šaltiniu Namai Attico. Tegemist on UNESCO kultuuripärandi piirkonnas asuva, prestiižse elamurajooni Šaltiniu Namai teise etapiga. Piirkond on ümbritsetud loodusega Vilniuse vanalinna kõige rahulikumas osas. “Attico” peegeldab vanalinnast pisut kõrgemat unikaalset asukohta, mis pakub võrratu vaate linnapanoraamile. Koduostjad saavad valida nutikalt planeeritud ning erakordsete vaadetega korterite, tõeliselt avarate, kõrgete lagede- ning panoraamvaatega, või hoopis haljasalaga linnakodude vahel. Ka siin oleme soovinud elanikele luua rahuliku, turvalise ning looduskauni elukeskkonna linna südames. Šaltiniu Namai Attico on inspireeritud Vilniuse vanalinna barokkstiilist ja Itaalia arhitektuuri traditsioonidest Leedus. Kvartali maastikuarhitektuuri lahutamatu osaks on unikaalne Itaalia aia stiilis sisehoov, mis sündis koostöös Itaalia ideearhitekti Gianmarco Cavagninoga. Oleme tänaseks Šaltiniu Namai Attico 115-st kodust müünud enam kui 70% ning käsil on ka juba järgmise ehitusetapi planeerimine, mille käigus valmivad linnavillad ja ärihoone.

Olen 2019. aasta vahearuannetes peegeldanud Baltikumi kinnisvaraturgudel toimuvat peamiselt seetõttu, et kinnisvaraturg on väga hea indikaator laiemast sotsiaal-poliitilisest olukorrast. Vaieldamatult on Läti turg Leedu ja Eestiga võrreldes olnud mõnevõrra aeglasem, seda eriti nn preemium segmendis. Just see segment seab aga suuresti kvaliteedistandardi ülejäänud turusegmentidele. Kui Leedu kinnisvaraturg näitas eelmisel aastal märkimisväärset, 32% -list turukasvu, siis Läti kinnisvaraturg on oluliselt hinnatundlikum. Kui turg on pikka aega ajendatud hinnast, avaldab see kahtlemata oma mõju ka kvaliteedile. Seetõttu on väga positiivne, et meie arendusprojekt Riias, millel on igati vääriline nimi – River Breeze Residence, on teist aastat järjest hoidnud oma positsiooni preemium segmendi turuliidrina.

2019. aasta oktoobri lõpus tunnistati River Breeze Residence 2019. aasta arhitektuuriauhinna vääriliseks just eksklusiivse ning uuendusliku eluasemeprojekti era- ja avaliku õueruumi vahelise tasakaalu eest. Tegemist on Lätis ühe enim hinnatuma auhinnaga.   2019. aastal tunnustati River Breeze Residence’i korduvalt ka laitmatu ehituskvaliteedi eest ning 2018. aastasse jääb samuti oluline tunnustus kõige jätkusuutlikuma ehitisena. Olles arhitektuuri, asukoha ja kvaliteedi poolest silmapaistvaim hoone Riias, on River Breeze Residence kindlasti turule ka positiivseks eeskujuks. River Breeze Residence on esimene hoone Kliversala Kvartalis, millest saab terviklik ja läbimõeldud elukeskkond, suurlinnale omase meeleolu- ning kaasaegse arhitektuuriga. See piirkond on ainulaadne ja silmapaistev kogu Euroopas – asukohaga linna südames, vaid jalutuskäigu kaugusel vanalinnast, suurepäraste vaadetega ning samal ajal looduskaunis ja aedlinnalikult rahulik. 2019. aasta septembri lõpus jõustus Kliversala piirkonna planeering, mis tähendab, et saame jätkata kvartali arendamist. Järgmiste etappidega ehitatakse funktsionaalsed ning kaasaegsed, äripindadega kortermajad, luues mõnusa tasakaalu elukeskkonna ja avatud linnaruumi vahel ning tuues seeläbi Kliversala Kvartalisse uutmoodi linnatunde.

Kokkuvõtteks tahaksin öelda, et 2019. aastat iseloomustab tasakaal positiivsete arengute ja tunnustuse ning väljakutsete vahel. Usun, et see on majandustegevuse normaalne osa ning võimaldab meil oma tegevust kasvatada ja paremaks muuta. Uute väljakutsetega silmitsi seismiseks ning ebatraditsiooniliste otsuste tegemiseks on vaja julgust. Seega olen eelkõige uhke Pro Kapitalis töötavate inimeste üle – meie meeskond on väga professionaalne, asjatundlik ja pühendunud ning see on kõige olulisem väärtus ettevõttele, kellel on tahe pikaajaliselt väärtust luua ning oma positiivne jälg jätta. Aitäh!

Paolo Michelozzi
Ettevõtte juht

Peamised finantsnäitajad

Ettevõtte kogukäive 2019. aastal oli 55,3 miljonit eurot, mis on 97% suurem kui võrdlusperioodil (2018 12 kuud: 28,0 miljonit eurot). Neljanda kvartali kogukäive ulatus 18,0 miljoni euroni, kasvades võrdlusperioodi 6,9 miljoni euro kogukäibe suhtes 159% võrra. Ettevõtte käive kinnisvara müügist sõltub elamuarenduste valmimise ajast, kuna müügitulu kajastatakse hetkel, kui sõlmitakse notariaalne müügileping ja ruumid antakse ostjale üle. Neljanda kvartali tulemusi mõjutas enim kolme eluhoone valmimine Kristina Majade arenduses, milles tänaseks on müüdud kõik korterid.  Lisaks  toetasid müügitulu kasvu ka River Breeze Residence ja hiljuti valminud Šaltinių Namai Attico arenduste korterite müük.
2019. aasta brutokasum kasvas 65% võrra ja moodustas 15,8 miljonit eurot. Neljanda kvartali tulemus oli 4,1 miljonit eurot, mis on 52% kõrgem kui aasta varem. Võrdlusperioodil oli brutokasum vastavalt 9,6 miljonit eurot ja 2,7 miljonit eurot.
2019. aasta ärikahjumi moodustas 15,2 miljonit eurot võrrelduna 21,5 miljoni euro ärikasumiga võrdlusperioodil. Neljanda kvartali ärikahjum oli 22,1 miljonit eurot ja möödunud aastal 16,7 miljonit eurot ärikasumit. Kuigi Ettevõtte põhitegevus on olnud erakordselt edukas, mõjutab ärikahjumit kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest tekkinud mitterahaline kahju. Kogumõju tulemile on 24,2 miljonit eurot (Lisa 8), millest enamuse moodustab T1 Mall of Tallinn kinnisvarainvesteeringust saadud väärtuse langus. Langus on tingitud esialgu prognoositust madalamad tegevustulemused.
2019. aasta ja neljanda kvartali puhaskahjum oli vastavalt 29,1 miljonit eurot ja 26,0 miljonit eurot. Võrdlusperioodil oli kaheteistkümne kuu puhaskasum 18,1 miljonit eurot ja neljanda kvartali puhaskasum 15,8 miljonit eurot. Puhaskahjumit mõjutas negatiivselt AS-i Tallinna Moekombinaat 9,5 miljoni suurune intressikulu (Lisa 15). Intressikulusid kapitaliseeriti kinnisvarainvesteeringute hulka aktiivse ehitusperioodi jooksul kuni 31. detsembrini 2018 kinnisvarainvesteeringute hulka. Alates 2019. aastast on need kajastatud finantskuludes.
Rahavood põhitegevusest moodustasid 2019. aastal jooksul 20,4 miljonit eurot võrreldes -1,0 miljoni euroga samal perioodil 2018. aastal. Neljandas kvartalis moodustasid põhitegevuse rahavood 13,7 miljonit eurot võrreldes -4,5 miljoni euroga võrdlusperioodil.
Aktsia puhasväärtus oli 31. detsembri 2019 seisuga 1,26 eurot võrreldes 1,80 euroga 31. detsember 2018.

Peamised tulemusnäitajad

*võla / omakapitali suhe = kohustused kokku / omakapital kokku
**varade tootlus = puhaskasum/kahjum / varad kokku (keskmine)
*** omakapitali tootlus = puhaskasum/kahjum / omakapital kokku (keskmine)
**** aktsia puhasväärtus = omakapital kokku / aktsiate arv

KONSOLIDEERITUD FINANTSARUANDED

Konsolideeritud finantsseisundi vahearuanne

Konsolideeritud koondkasumi vahearuanne

Konsolideeritud rahavoogude vahearuanne