Tallinna elamispindade turu suuremad ja äkilisemad muutused on mõneks ajaks minevikku jäänud ja ees seisab stabiilsuse ja rahulikke turu liikumiste periood. See tähendab, et me ei näe lähitulevikus liiga suuri ega kiireid muutusi, mis puudutaksid elamispindade ostu-müügitehingute arvu või hindu. See on hea, sest turg vajabki kiire ralli asemel mõistlikuma tempo ja parema ettenähtavusega suundumusi.
Üüriinvestorid tulevad tagasi
2022. a sügisel kadusid korterituru ostu poolelt üüriinvestorid, sest hinnalanguse ootus oli valdav. Langeva väärtusega vara soetamine pole liiga mõistlik tegevus. Nüüd on üüriinvestorid vaikselt jälle pilke korterite poole suunamas, sest hinnapõhi paistab kas käes olevat või kohe-kohe kohale jõudvat. Üüriturg on viimase aasta jooksul astunud taas ühe pika sammu laienemise suunas ja see on väetis üüriinvestorite tööpõllule.
Üüriinvestorid peavad siiski leppima vähemalt lühemas perspektiivis madamala tootlusega. Tootlust närib vähemaks kõrgele kerkinud euribor. Sügiselt-talvelt oodatav euribori langus nõuab, et praegused pisut keerulisemad ajad tuleb hambad ristis üle elada. Siis läheb laenude teenindamine jälle hõlpsamaks.
Intressimäär veel tõuseb
Intressimäärade tõus ei lähe puutumata mööda ka koduostjatest. Koduostjate jaoks teeb intressimäära toimunud tõus samuti laenude tagasimaksmise kallimaks. See tähendab, et mingi hulk inimesi ei jõua enam eluaset osta, sest sissetulek jääb liialt napiks. Sealt haukavad maksutõusud veel omagi osa. Väiksem arv ostuhuvilistest kliente elamispindade turul tähendab, et kiiret tehingute arvu või hindade kasvu oodata ei tasu.
Hindade tõus ei ole välistatud, kuid hinnatõus ega langus ei saa olla elamispindade turul ühtlased. Kinnisvarabuumide omapära on see, et need tasandavad erinevate varade hinnad liiga sarnaseks. Madalam tehingute aktiivsus ja ostuotsuseid hoolsamalt langetavad kliendid tekitavad jälle olukorra, kus tulevad tagasi aja jooksul kaduma läinud detailsemad hinnaerisused erinevate kinnisvarasegmentide, piirkondade ja kvaliteediklasside vahel.
Tallinn näitab teekonna ette
Esmalt loodame, et Tallinna-Harjumaa ja ehk Tartu korteriturul saab korra majja ja selgemad suunad käesoleva aasta jooksul. Muude väiksemate linnade ja keskuste kinnisvaraturg liigub tavapäraselt samm-paar Tallinnast-Tartust tagapool, et suurimaid tõmbekeskusi eeskujuks võtta. Arvata võib, et väiksema tehingute arvuga turu põhjad nii tehingutes kui hindades saavad olema pealinnast sügavamad ja pikemaajalised.
Kõige hullem on möödas
Kokkuvõtlikuna võib öelda, et elamispindade turu murepilvede vahelt piiluvad rõõmsamad kevadised päikesekiired. Tormipilved siiski täielikult hajunud ei ole, sest ainuüksi Venemaa sõda Ukrainas võib igal hetkel suuri maailma muutvaid üllatusi tuua. Lootes majanduskasvu tagasitulekule, kindlustunde kasvule ja intressimäära tipus ära käimise järel allapoole liikumisele võib prognoosida, et kinnisvaramaakleritel on jätkuvalt käed-jalad tööd täis, sest kõige madalama tehingute arvu periood on minevikku jäänud.
Andree Raid
Raid & Ko OÜ juhatuse liige
+372 502 3300
andree@raid.ee
