Tallinna korterite 15-25% aastane hinnatõus on olnud liiga kiire. Hinnatõusu surub tagant suur nõudlus, mis tuleneb koduostjate ja üüriinvestorite poolt. Seejuures on korterite ostutehingute arvus oluliselt suurenenud just raha parkivate üüriinvestorite osakaal.
Ostuturul teevad ilma üüriinvestorid
Palgakasvust kordi kiirem kinnisvara kallinemine vähendab tasapisi koduostjate suhtelist ostujõudu ehk ruutmeetrite hulka, mida on keskmise palga eest võimalik soetada.
Üüriinvestoreid sellised igavad kalkulatsioonid ei huvita. Üüriinvestorid lähtuvad tootlusest, mis koosneb potentsiaalsest üürirahavoost ja võimalikust kinnisvara kallinemisest. Suure ostjate hulga ja vähese pakkumise tõttu tempokalt kasvanud korterite hinnad on 2021. a jooksul oluliselt suurendanud kinnisvara kallinemise pealt teenitavat tootlust.
Kiire kinnisvara kallinemine on üüriinvestoreid rõõmustanud ja pannud tegema üha uusi investeeringuid. Nii on suurenenud emotsionaalsete hinnatõusurongi peale hüppajate arv – sarnaselt nagu see toimus 2005.-2006. aastal.
Vähemaks on jäänud külma pikaajalist kaalutlust, mis mõtleks sellele, et Tallinna elanike arvu kiire kasv on hoo maha võtnud, või mis kaaluks inflatsioonilises keskkonnas intressimäärade suurenemise võimalikkust.
Tallinna elanike arvu stabiliseerumine vähendab elamispindade nõudlust
Tallinna elanike arvu kasvu pidurdumise üks tegur võib olla kinnisvara kallinemine. Koduostjatele ei hakka rahakott pealinna kinnisvarale peale. Seetõttu on nõudlus lükatud esmalt linna piiri taha, seejärel veelgi kaugemale.
Linnast välja kolimise protsessi soosib kaugtöö igapäevasemaks muutumine. See ergutab ebamugavalt kallitest piirkondadest soodsamatesse kolimist. Nii saab valglinnastumine ja pendelränne järjest hoogu juurde.
Liiga kallis kinnisvara pealinnas aktiveerib väikelinnade turgu
Osalt laieneb koduostjate distants Tallinnast, mida peetakse tuleviku kodu valimisel aktsepteeritavaks. Enamasti eelistatakse kolida väiksemate ja odavama kinnisvara hinnaga tõmbekeskustesse või nende lähedusse, kus on olemas kaubandus-teenindus, koolid-lasteaiad. Seega võib prognoosida, et Harjumaa väikelinnade kinnisvaraturul tehingutest lähitulevikus puudust ei tule.
Nõudluse Tallinnast välja kandumise kõrval võiksid üüriinvestorid silmas pidada, et varasem Tallinna elanike arvu kasv on otsa saanud. See tähendab, et üüriturul konkurents suureneb. Tihedam konkurents on tegur, mis ei lase üüritootlustel ehk üürihinna ja vara turuväärtuse suhtarvul endisele koroona-eelsele tasemele tagasi tõusta. Tallinna elanike arvu kasvu peatumine võiks olla tegur, mis võtab kinnisvara ülikiirel hinnatõusul suurema hoo maha.
Hinnatõusu pidurdumine vähendab tänasel korteriturul oluliseks ostjate grupiks olevate üüriinvestorite teenitavat tootlust. Nii poleks sugugi imekspandav, kui mõnigi pikaajaliseks investeeringuks ostetud korter hinnatõusu aeglustumise järel hoopis müügiturule tuuakse.
Andree Raid
Raid & Ko OÜ juhatuse liige
+372 502 3300
andree@raid.ee
