Mitte just kõige paremad ajad kinnisvara- ja ehitusturul annavad ohjad küll tellijate kätte, kuid võimaldavad ka häid tehinguid nii äripindade üürilevõtjatele kui üürileandjatele. Kui vajadus on olemas ja võimalused samuti, siis on tegelikult täna ettevõtetel parim aeg mõelda kinnisvaraküsimuste pikemaajalisele lahendamisele.
Üks võimalus tänasest majandussurutisest mitmepoolse kasu lõikamiseks on built-to-suite kontseptsioon. See tähendab kinnisvaraarendust, mis ei ole suunatud laiale turule. Tegemist on konkreetsele ettevõttele suunatud arendusega, kus rajatakse hoone vastavalt ettevõtte spetsiifilistele vajadustele. Sel puhul ei ole tegemist standardsete bürookastide, vaid millegi erilisemaga. Ettevõte, kellele hoone luuakse, hakkab seal reeglina tegutsema üürnikuna. Selline lahendus sobib kõige paremini neile ettevõtetele, kellel ei ole mõistlik omal kinnisvara omada – näiteks kiire kasvuga ettevõtted jne, kuid on vajadus spetsiifilisema kinnisvara järele. Olgu siis bürooks või tootmishooneks.
Täpselt selline, nagu vaja!
Tänane ehitusturg pakub võimaluse ehitada suhteliselt mõistliku hinnaga. Madal ehituskulu lubab omakorda suhteliselt madalana hoida ka üürihinna, mis muudab taolise lahenduse üürilevõtjale eriti atraktiivseks. Ehituskulu kõrval on kindlasti positiivne ka see, et täna on turult leida piisavalt pädevaid ehitusspetsialiste, keda buumi ajal tikutulegagi ei leidnud. Kuigi ka siin on oma ohud: ehitushinda ei ole võimalik lõpuni alla suruda – juba praegu ütlevad ehitajad üles lepinguid, mis on sõlmitud liiga madala hinnaga. Eelkõige tuleneb see allhankijate hinnakorrektsioonist tagasi konkurentsist lähtuvale mõistlikule tasemele.
Sellise erivajadustest lähtuva ehitamise teenuse pakkumisest võib vaatamata soodsatele hindadele võita ka arendaja-üürileandja – seda ka hoolimata hinnasurvest, mis kõikjal pitsitab. Osalt on arendusturul mõningane tööpuudus ka parimatel tegijatel ning teretulnud on iga tööots, mis loob käivet ja aitab meeskonnal mitte laiali laguneda.
Muidugi pakub built-to-suite ka keskmisest stabiilsemat ning madalama riskiga üüritulu rahavoogu. Sest tulenevalt hoone spetsiifikast sõlmitakse sellele keskmisest pikemaajalised üürilepingud, mida ühepoolselt liiga lihtne lõpetada ei ole. Nagu rätsepülikonnaga – sobivus on parem, kuid suure tõenäosusega on ka kestvus oluliselt pikem. Stabiilsel ja pikaajalisel rahavool on võbeleva ja kindlamat suunda otsivas majanduskeskkonnas aga kullaväärtus.
Tänase built-to-suite arendusturu pudelikaelaks Eestis on muidugi ettevõtete vähesus, kes soovivad laieneda ja/või kes vajavad uusi ruume. Samuti riskijulguse puudumine – kasvada, laieneda ja areneda, mis on majanduskasvu peamised mootorid. Kuigi koondamised paistavad valdavalt küll lõppenud olevat, siis pigem üritavad tänased ettevõtted investeeringuid mitte teha ja kokkuhoidlikult elada. See ei aita aga kaasa ettevõtete kasumiteenimisvõime ja kasumlikkuse parandamisele. Ettevõte, mille areng seisab, on kaasajal hukule määratud – konkurendid võtavad turu ära.
Narkolaborit kesklinna kõrghoones ei meisterda
Positiivseks näiteks on Ülemiste City täna alustamas büroo-, labori- ja tootmishoonete arendamist ASile Laser Diagnostic Instruments ning kontori- ja tootmishoonet kaasaskantavaid narkolaboreid arendavale ASile NarTest. Projekti I etapi maht on 1239 m² moodsat, aga samas just neile ettevõtetele sobivat äripinda. Teatud määral tähendab see projekt meie jaoks, et majandussurutis vajub mälestustesse ja see on uus algus meie jaoks unistuste Ülemiste City rajamiseks.
Built-to-suite on nišš kinnisvaraarenduse turul, mis annab võimaluse raskemate aegade võitmiseks kasutades ära kinnisvaraturu konjunktuuri madalseisu. Seda muidugi, kui ettevõttel on spetsiifilised vajadused, mida kinnisvaraturg ei suuda pakkuda ning on pikaajaline visioon turul püsimiseks.
Tegemist ei ole kõikide murede vastu aitava võluvitsaga, vaid ühe võimalusega arendusteenuse edasiviimisel. Nagu näitab Soomes tänaseks juba oluliselt elavnenud kinnisvaraarendus – ei pruugi see uks lahti olla liiga kaua.
Artikli autor on Gert Jostov, Ülemiste City AS juhatuse esimees.
