Enim tähelepanu saab turuülevaates büroopindade üüriturg. Kokkuvõtlikult saab seal valitsevat turusituatsiooni kirjeldada ühe sõnaga – ülepakkumine. Ülepakkumise põhjuseks on uute büroohoonete rajamine.
Nõudlusest mõnevõrra ees liikuvast büroopindade pakkumisest on olnud põhjust rääkida juba vähemalt 2015. aastast alates. 2007. aastal alguse saanud finantskriisi järel ehitati uusi büroopindu vähesel määral, büroohoonete ehitus aktiveerus taas 2010. aasta paiku, kuid ehitusega alustamise eelduseks oli valdavalt ankurüürniku või tellija olemasolu. 2015. aastast alates aga tuleb märkimisväärne osa uutest büroopindadest turule lootuses ehituse käigus müügitöö läbi üürnikud leida.
Uute büroopindade müüki toetab ettevõtete soov töötingimuste parandamiseks või vähemalt samaväärsena hoidmisel, mille tõttu toimub regulaarne üürnike liikumine vanematest hoonetest uuematesse hoonetesse.
Siiani ongi uute hoonete tekitatud ülepakkumine survestanud peamiselt vanemate hoonete omanikke läbi üürnike kaotuse ja pingeliste läbirääkimiste lõpevate üürilepinguga üürnike kinnihoidmisel, mis eeldatavalt lõppevad üürihinna alandamisega, kuid täpne info üürilepingute konfidentsiaalsuse tõttu ei ole kättesaadav. Ülepakkumisest tingitud üürihindade langus on seega olnud varjatud, avalikkes pakkumistes ei kajastu ja turule selget signaali ei saada.
Uute büroohoonete arendajad on tajunud ülepakkumist talutava ebamugavusena, milleks on peamiselt müügiperioodide pikenemine, äriplaanides ette nähtud hinnataset on valdavalt suudetud hoida.
Juba 2017. aasta lõpus või 2018. aastal peaksime nägema siin põhimõttelisi murranguid. Hetkel 2016. ja 2017. aastal valminud uued büroohooned alles lõpetavad üüripindade täitmist, 2018. aastal lisandub aga turule täiendavalt suurel hulgal uusi bürooruume.
Päris kindlasti annab see valusa hoobi vanemate büroohoonete omanikele ja paljudes hoonetes tekib märgatav vakants. Vajadus hinnalt odavamate ja mitte kaasaja tippkvaliteedis ruumide järele ei kao kuhugi, aga neid ruume saab turul vägagi palju üle nõudluse olema. Võitlus üürnike pärast läheb väga ägedaks ja suure kindlusega ei jää märkimisväärsed üürihindade alanemised ka avalikes pakkumistes tulemata. See laialdaselt nähtav soodushindade laine võib aga turule tuua uusi ostlejaid, kes siiani ei ole olemasolevate ruumide vahetust kaalunud.
Tänase päeva märk on see, et ettenägelikumad kinnisvaraomanikud on võitlust üürnike pärast alustanud varakult ja pikendavad juba hetkel kehtivaid lepinguid, mille lõppemiseni rohkem kui aasta aega, varasema praktika kohaselt pigem tegeleti lõppevate lepingutega 3-6 kuud enne lõpptähtaega. Pole raske arvata, et peamiseks „maasikaks“ varase üürilepingu pikendamise motiveerimisel on üürihind.
Põnevust äripindade üüriturul lisab aga asjaolu, et ka uute büroohoonete jaoks võib vakants hoone valmimise hetkeks ja müügiperioodi pikkus muutuda talumatuks ja suunata omanikke järsematele kursimuutustele hinnapoliitikas. Mõne plaanide kohaselt 2019. või 2020. aastal valmiva arenduse puhul aga ei tundu ebatõenäoline ka projekti külmutamine.
